各位粉絲：
地鐵或者說軌道交通，可以說是在北京買房⼀項最重要的考慮因素。
如今，隨著城市規劃的不斷更新，北京核心區地鐵站的密度已經接近500米一個站點。地鐵周邊區域的開發，也不再侷限於在地鐵站周邊蓋房⼦，⽽是圍繞著重要的軌道交通站點，與周邊進行⼀體化的開發。
去年，北京市釋出將在全市⾸批打造多個軌道微中心，希望將軌道站點周邊打造成⼤家喜歡去的活⼒中⼼，形成⼀個個區域的活動空間中⼼。
前⼏天，朝陽區東壩的北崗⼦站軌道微中⼼及周邊⼀體化規劃公佈了諮詢設計招標公告， ⽽東壩地區將基於五軌規劃打造多個這樣的微中⼼。
與此同時，去年第三批供地中，京投拿下了東壩地鐵車輛基地上蓋的三個住宅地塊，⽬前即將⼊市銷售，就是北崗⼦站⼀體化的⼀部分。
東壩也將是繼副中⼼、麗澤之後，城區東部最⼤的軌道交通⼀體化⽚區，這也是⾃貿商務區的亮點之⼀。
如今的地鐵房和之前有什麼不同？軌道交通⼀體化項⽬，或者簡單來說地鐵上蓋項⽬究竟⾹不⾹？今天就來和⼤家聊⼀聊。
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其實，在去年第三批集中供地的時候，就想聊聊東壩這三個地塊，因為這是去年唯⼀⼀處軌道交通站點⼀體化建設地塊，⽽且⼜處於當下⽐較熱的東壩、⾦盞⾃貿商務區內，關⼼這⼀⽚⼉規劃的粉絲肯定⽐較多。
最終這三個地塊不出意外地被京投發展拿了，於是就決定等著規劃設計做好了再聊吧。畢竟，京投是北京軌道交通建設的業主⽅，在過去也有琨御府這樣二手房10W+的地鐵綜合開發住宅案例，它們的⽅案能把軌道交通⼀體化講清楚。
⼤家最關⼼的就是如今的“軌道交通⼀體化”和過去的地鐵房有什麼區別。
過去的“地鐵房”，是直接沿著現有或者規劃的地鐵線蓋房⼦，房⼦建好後簡單的⽐拼誰離地鐵更近，這割裂了地鐵站點和周邊的聯絡，使得地鐵站點僅僅作為⼀個解決交通通勤的⼯具。
⽽地鐵站點⼀體化是將地鐵和周邊區域⼀起規劃和建設。
京投發展在東壩的這個項⽬北熙區就是預先進行了地鐵和社群的接駁設計，然後在地鐵建設基本完成後，與地鐵車輛段和12號線北崗⼦站⼀體規劃建設。
因此，地鐵與住宅⼩區整體聯絡與過去完全不同，從地鐵站出來，直接從地下就可以回到⾃⼰家中，同時地⾯上也有專們的廊道回到⼩區。
地鐵站點⼀體化或者說是軌道微中⼼，地鐵站不再是⼀個簡簡單單的站點，⽽是融合和辦公、商業、居住等多種城市功能於⼀體，形成了⼀個區域的公共空間中⼼。
⽐如北崗⼦站的⼀體化或是微中⼼，不但有⼤體量的辦公，還有5-6萬平⽶的⼤型商業，這本身就是⼀個區域性的商業中⼼。
要知道，⼀般⼀個住宅⼩區，原則上是10分鐘可以到達區域商業中⼼⽐較合理，⽽在北熙區這⾥的⼀體化建設，出⼩區就可以是商業中⼼。整個社群和城市的關係就會因此很不一樣，這也是未來居住形態的一種體現。
既然是車輛段的上蓋，那麼就斷⾯解剖⼀下北熙區這個項⽬，最下⽅是地鐵的車輛段，也就是地鐵列車停靠和檢修的地⽅；車輛段往上⼀層是社群居民機動車庫，由於在地上，所有的車庫都有采光；在這個車庫層，還規劃了一個T型的“綠⾕”商業街，因此這個平臺也被稱為第二生活平臺；再往上則是⼩區的地⾯和建築。
不少⼈都會關⼼地鐵上蓋項⽬是否會有噪聲和震動的不利影響，早期⼀些項⽬確實會有，但隨著科技和建築⼯藝的進步，如今地鐵的噪聲、震動影響已經不可同⽇⽽語，作為北京地鐵建設的業主方，京投自己的技術也進化到了第五代水平。
⽽且，不同於直接在地鐵線路上的上蓋，地鐵車輛段的上蓋則是兩個概念，因為這⾥是車輛進站停靠的場所，列車進站時的時速僅有5公里，⽽且⼜採⽤了很多京投研發的阻尼減震、降噪專利技術，地⾯上幾乎不會有感覺。
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早在2019年，我們在解析東壩北西區規劃時就曾推送過，東壩地區將對東豐站和北崗⼦站進⾏⼀體化開發，規劃站點周邊商業建築規模約47萬平⽅⽶，成為城市級的商業中心。
⽽後在2020年，東壩⾦盞納⼊到北京⾃貿商務區中，區域的熱度也越來越⾼。
其實關於東壩⾦盞⾃貿試驗區，總體情況我們已經說過很多次，有興趣的可以查詢⼀下歷史訊息。
總體邏輯就是朝陽區的國際交往和商務功能的逐步外溢，拿商務這⼀塊⼉來說，雖然近些年有⼀些互聯⽹的產業也落戶朝陽，但朝陽最⼤的優勢還是⼀直以來的商務商業，從最初的國貿CBD，向外擴充套件到望京，再到如今納⼊⾃貿區的東壩⾦盞，朝陽已經在逐步形成多個商務商業的中⼼區。
如今，東壩地區又賦予了自貿區的功能，所以打造的可以說是一個“自貿CBD”。
的確，東壩⾦盞這個區域位置太好了，正好處於CBD、望京、⾸都機場、甚⾄城市副中⼼的中間區域，所以朝陽也早早的將這⼀⽚預留出來，作為戰略發展的重⼼。
另外，東壩⾦盞不但有⾃貿區和第⼆三⾥屯這樣的商業商務功能區，還包括了第四使館區、國際組織集聚區等國際交往功能，是將來朝陽繼續體現國際範⼉的重要區域。
當然，不少⼈吐槽東壩和吐槽麗澤⼀樣都是“餅王”，但的確這麼⼤⽚的區域，位置和功能⼜那麼重要，哪可能⼀朝⼀夕就建成的。
其實，如今去東壩和⾦盞就可以看到，這⼀⽚整個就是熱⽕朝天的⼤⼯地，很多建築和配套設施都在建設中。
地鐵3號線⼀期和12號線將在明年通車，R4線也納⼊了近期建設的軌道交通三期規劃，此外還有M101線等規劃中的地鐵新線，未來東壩地區⾄少將有5條地鐵線路的覆蓋。
12號線連通的是海淀中關村核⼼區域，3號線連通的是CBD、三⾥屯等地區，R4連通⾸都機場、⼤興機場、國貿CBD等。
從這些線路的連通區域就可以看出，東壩⾦盞是⼀盤很⼤的棋，從軌交來看，城市量級對標的是副中心和麗澤商務區。
同時，因為位置和功能的重要性，東壩的各種配套規劃⽔準也很⾼。
除了超配的商業外，⽐如北熙區的南側就是⼀所即將建成的體量巨大的中學（很可能是北京中學東壩北校區，包括初高中和國際部，北京中學剛剛在今年高考當中排名朝陽區第一名），東風站附近還有⼀個國際體育館，往北則是⼀所國際醫院。
⽽且，因為是後規劃和開發的區域，這⾥同樣會打造的⾮常宜居，擁有⼀個70公頃的中央景觀公園，60%的綠⾊景觀⾯積，交通⽅⾯也專⻔打造了完全閉環的慢⾏系統。
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其實，東壩⾦盞這個⽚區，朝陽區也是早就預留了的，除了東壩南區之前進⾏過開發，東壩北⻄區、中區及金盞自貿區都可以說是在“⼀張⽩紙”上開發建設。
北⻄區是東壩獲批規劃最早的⽚區，是除了已有的東壩南區外，唯⼀⼀個規劃的綜合居住區。
除了去年⼟拍的北熙區這三個地塊，這⽚區域未來還將有兩個住宅地塊供應。
這⽚居住區將橫跨地鐵北崗⼦站和東風站兩個地鐵站，也是我們剛才說的兩個⼀體化規劃建設的車站。
其實，僅僅是即將⼊市銷售的北熙區專案，就已經是⼀個超級⼤體量的住宅項⽬了，整體56萬平規模，在近些年的北京已經⾮常少見了，加上⼜是⼀體化建設的，相⽐普通樓盤，這樣的超級⼤的項⽬在規劃和配套上的優勢太⼤了。
⽽且，體量⾮常⼤的項⽬在⼩區排布和景觀設計上就有了很⼤的空間，⽐如⼩區中能有⼀條300⽶長的景觀廊道，這在普通住宅項⽬中是⽆法想象的。還有各有⼤⾯積的綠化、草坪、⽔景等。
由於地鐵車輛段的上蓋對地上建築的排布有要求，因此樓間距⾮常⼤。同時，因為是三個地塊組成的超⼤居住區，因此設計上是三個⼩區組團都有獨⽴的空間，出了每個⼩區門，會是⼤社群的公共空間，出了⼤社群的門後，才是外部空間。
北熙區專案三個地塊的政府限價為8。1萬/平和8。6萬元/平，據說首期開盤的是限價較低的8。1萬/平。首期戶型則是80平⽶兩居到123平⽶三居不等。其中93平米的入門三居室⾯寬進深⽐接近1：1，戶型方正，南北通透。
123平⽶是主力戶型，起居區和居室分離。三居有著很多的可變性，客廳旁臥室可以打通成為了⼀個超⼤的寬廳，北側的臥室也可將門改到衛⽣間外側，成為⼀個⾃帶衛⽣間的套房。
目前，一體化建設已經是北京軌道交通發展的一個趨勢，越來越多的地鐵站點特別是新線路站點將進行一體化開發建設，因此從京投發展的這個專案也能看出未來軌道交通一體化、特別是地鐵站點周邊住宅的融合建設方式。而對購房者來說，這也將是一個新的生活方式。