【實務問題】
房屋租賃關係中，出租人對承租人在租賃場地的物品有留置權嗎？
【結論綜述】
房屋租賃關係存續期間及解除後，承租人存放於租賃場地中的物品，其所有權歸承租人所有。出租人可以透過訴訟等途徑解決租賃糾紛，其享有對出租場地收取租金或場地佔用費的權利，並未合法佔有承租人的物品，無權私自扣留租賃場地物品並行使留置權。
【司法裁判】
廣東東興環保科技有限公司、鍾火財租賃合同糾紛再審民事判決書【廣東省東莞市中級人民法院，（2016）粵19民再字第3號】
本院再審認為，東興公司無需就被鍾火財扣押的物品向鍾火財支付場地佔用使用費。理由如下：
一、鍾火財對案涉扣押物品沒有留置權。
鍾火財主張，因東興公司拖欠其廠房佔用費，故其扣押東興公司的物品是基於對東興公司的物品擁有合法的留置權。本院再審認為，鍾火財關於對案涉扣押物品享有留置權的主張不成立。留置權是法定的擔保物權，其直接依照法律的規定而產生，並不依當事人的協議設立。因此，留置權作為一種法定權利有其法定的構成要件。
《中華人民共和國物權法》第二百三十一條規定，債權人留置的動產，應當與債權屬於同一法律關係。因此，留置的動產與債權屬於同一法律關係是留置權成立的其中一個法定條件。這一法定條件對債權人可以進行留置的動產的範圍作了嚴格的限制，目的正是在於防止債權人任意留置所佔有的債務人的動產以迫使債務人清償債務，避免債權人違反民事公正原則損害交易安全。
本案中，鍾火財與東興公司基於租賃合同關係而產生場地佔用費之糾紛，而鍾火財扣押的案涉物品並非租賃物，且與租賃合同無任何關係。因此，鍾火財對案涉扣押物品不享有留置權。在鍾火財訴東興公司租賃合同糾紛一案中，（2011）東中法民一終字第4227號民事判決書也判決鍾火財向東興公司返還案涉扣押物品。
二、鍾火財扣押東興公司的案涉物品構成侵權。
根據再審查明的事實，東興公司單方向鍾火財發出《解除合同通知書》後，雙方因場所佔用費問題發生糾紛。東興公司撤離案涉廠房後，鍾火財扣押了東興公司上述案涉物品。此後，東興公司一直向鍾火財主張權利，要求鍾火財返還案涉扣押物品。
而對於東興公司的上述權利主張，鍾火財要麼現場阻撓東興公司搬離案涉扣押物品，要麼以結清案涉扣押物品場地佔用費作為允許搬離的前提。東興公司曾兩次因遭鍾火財阻撓搬離案涉扣押物品向東莞市公安局道滘分局道滘派出所報警請求處理，並在鍾火財訴東興公司租賃合同糾紛一案中向法院提起反訴，請求法院判令鍾火財向東興公司返還非法扣押的物品或賠償120000元。而法院最終的判決結果也是要求鍾火財向東興公司返還案涉扣押物品。
綜上，再審認為，鍾火財在對案涉物品沒有留置權的情況下單方扣押東興公司的物品，並在東興公司多次主張權利的情況下仍拒不返還，已構成侵權。因此，鍾火財就案涉扣押物品向東興公司主張場地佔用費，沒有法律依據，再審依法不予支援……
綜上所述，一審、二審認定事實部分不清、適用法律錯誤，導致裁判結果錯誤，再審依法予以糾正，本案經本院審判委員會討論決定……判決如下：一、撤銷本院（2013）東中法民一終字第1055號民事判決以及東莞市第一人民法院（2012）東一法民一初字第4328號民事判決。二、駁回鍾火財的全部訴訟請求。
【法律規定】
《民法典》（2021。1。1年施行）
第四百四十七條：債務人不履行到期債務，債權人可以留置已經合法佔有的債務人的動產，並有權就該動產優先受償。前款規定的債權人為留置權人，佔有的動產為留置財產。
第四百四十八條：債權人留置的動產，應當與債權屬於同一法律關係，但是企業之間留置的除外。
【分析建議】
上述案例系判決生效後，廣東省人民檢察院的抗訴案例，東莞中院經過審查，撤銷了本院及下級法院的原判決。東莞中院認為，留置權是法定的擔保物權，其直接依照法律的規定而產生，並不依當事人的協議設立。承租人扣押的案涉物品並非租賃物，且與租賃合同無任何關係。因此不享有留置權，其單方扣押承租人的物品已構成侵權，無權主張場地佔用費。
留置權是《民法典》規定的法定擔保物權， 當具備一定條件時， 即依照法律規定當然成立， 發生留置權的效力， 而不能依當事人的約定而產生。留置權的目的在於，債權人透過留置債務人的財產， 使得債務人積極履行債務。如果允許債權人不透過訴訟等合法途徑維護權利，而任意留置與債權的發生沒有關係的債務人的財產，以此“脅迫”債務人履行債務，則有違公平原則， 也可能損及其他債權人的合法權益。
一般認為， 只有債權人是依合同而佔有債務人動產的情況，才成立留置權， 否則不產生留置權。此外，留置權有民事留置權與商事留置權之分，對於《民法典》第448條規定的商事留置權， 債權人未受清償前， 就所佔有的債務人的財產可以行使留置權，不受同一法律關係的限制，但基於法律對留置權的規定，仍要求系債權人合法佔有債務人的動產。
如承租人可能無力清償或轉移財產，對於出租人而言，可透過法院進行財產保全，法院保全存款金額不足時，也可扣押該部分動產。但出租人選擇“自力救濟”，長期扣留租賃物拒絕返還，一方面佔用出租人場地，該部分場地佔用費法院不會支援；另一方面，如因租賃物無法利用，導致承租人損失，可能涉及侵權損害賠償。因此，租賃合同解除後，雙方發生租賃糾紛，如承租人拖欠租金或場地佔用費，可透過協商、訴訟途徑追索，並根據需要保全承租人財產，訴訟中可主張承租人的違約責任，不建議扣留租賃場地物品。
【推薦閱讀】
提起信訪，能否中斷民事案件的訴訟時效？（最高院及高院判例）
當事人變更或增加訴訟請求，法院一定要重新指定舉證期限嗎？
明知有風險仍訂立合同，之後能否以情勢變更為由主張解除合同？
同一種類多份合同糾紛，可以合併一案起訴嗎？（5個最高院判例）
債權人可否追加債務人配偶為被執行人，並強制執行夫妻共同財產？
【文章僅代表作者個人觀點，內容僅供參考。作者頭條號或者“法律無疆”（“LawWithoutWalls”）微信公眾號可見上述文章。圖文無關。如需轉載本文，請聯絡作者獲得許可，否則請勿轉載，謝謝配合。歡迎關注、轉發文章，祝您萬事如意！】
