一、司法拍賣房子的流程是怎樣的

（一）拍賣前，查封房屋

（二）拍賣前，評估房屋

（三）第一次拍賣（拍賣不動產，應當在拍賣十五日前公告）

1、競買人應當於拍賣前向人民法院預交保證金。申請執行人參加競買的，可以不預交保證金。保證金的數額由人民法院確定，但不得低於評估價或者市價的百分之五。

2、人民法院應當在拍賣五日前通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人於拍賣日到場。

3、拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，到場的申請執行人或者其他執行債權人申請或者同意以該次拍賣所定的保留價接受拍賣財產的，應當將該財產交其抵債。

（四）第二次拍賣

拍賣時無人競買或者競買人的最高應價低於保留價，應當在六十日內再行拍賣。

（五）第三次拍賣

對於第二次拍賣仍流拍的不動產或者其他財產權，應當在六十日內進行第三次拍賣。

（六）變賣

第三次拍賣流拍且申請執行人或者其他執行債權人拒絕接受或者依法不能接受該不動產抵債的，人民法院應當於第三次拍賣終結之日起七日內發出變賣公告。自公告之日起六十日內沒有買受人願意以第三次拍賣的保留價買受該財產，且申請執行人、其他執行債權人仍不表示接受該財產抵債的，應當解除查封、凍結，將該財產退還被執行人，但對該財產可以採取其他執行措施的除外。

（七）所有權轉移

不動產拍賣成交或者抵債後，該不動產自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移。通常需要法院出具裁定書等，到房屋所在地的交易中心辦理產權過戶。

所謂保留價，是出賣人在委託拍賣時提出的拍賣最高應價達不到該價格應停止拍賣的價格，它是出賣人維護自己利益的保證手段。拍賣保留價是指拍賣標的拍賣成交價應達到的最低價格基數。司法拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，並應當徵詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。

二、拍賣所得房屋需注意問題

1、產權清晰

拍賣的房屋產權要清晰，過戶不會有任何問題，委託拍賣的房屋如設有抵押權的，應先登出抵押權，而法院委託拍賣的，要提交法院委託拍賣函及協助執行通知書。

2、價格合理

如一些房屋的起拍價僅為市場價的七成至八成，超過起拍價就可成交。

3、流程完備

委託拍賣的房屋，拍賣公司首先要對房屋的權屬進行嚴格的審查，然後再同委託人簽訂《委託拍賣合同》。經拍賣所得的房產辦理產權時需提交房屋權屬證書，拍賣成交確認書，委託拍賣協議，判決書、裁定書或調解書，委託書。

4、預算充足

拍賣是處理一些不良資產的一種手段，必須要一次性付完錢，而且過戶過程中所產生的稅費全部由買受人承擔（大部分是這樣，也有些地方是法院拿到拍賣款後會扣下部分用來繳稅），而絕大多數人並不知情直到繳稅的時候才大吃一驚。而且拍賣的房產有一些稅費是很高的，有的稅比房屋還貴，有些人貪便宜，沒弄清楚情況就拍下來，後來才發現結果無法辦證，所以建議大家買前先找專業人算一下所有的費稅大概要多少，自己心裡有個底。

特別要注意的是，如果被拍方是企業的話，這種房屋基本都是稅費非常高的，土地增值稅如果走清算流程的，很可能稅比房屋本身要貴，這樣的話，拍賣款加稅費，再加上其他七七八八費用，有可能比買個二手房的費用要高了。

當然，也有一些情況稅費比較便宜，多見於被拍方為個人房屋，而且房屋購買時間有兩年以上。因為房屋拍賣視同銷售，所以也享受二手房轉讓的相關稅收優惠。因此，在拍賣之前瞭解相關手續，以及要交的稅費和其他費用，可以減少不必要的麻煩。

法院拍賣房屋前，必須先查封房屋，並通知房產部門，防止房主對房屋作出相應處罰。法院拍賣行的具體流程。如果打算買房子拍賣，這個時候也有幾點需要注意。

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