我是雕叔，房地產從業15年，已為上千人提供買房解決方案，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用十五年的實戰經驗幫大家答疑解惑。
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提問：請問雕叔，現在成都還可以買新房嗎？政策這麼不穩定，是現在下手比較好，還是再觀望一段時間？
回答：新房可遇不可求，當下遇到合適的我認為是可以及時上車的，主要是分為幾點來考慮。1、新房地塊整體來說，當下真正值得大家關注的並不多，只有少數在城市開發程序中的核心區域，才值得入手，而其他絕大多數都處於比較偏僻的地段。而且從陸續上市的地塊來看，也並不會好到哪裡去，因此現在好地塊的新房，賣一套少一套，不需要我們對賭未來。2、新房的價格，土拍價格，以及部分雙限地的以後預售價格，在我們看來，也並不是很有誠意，除了個別的比如興隆湖東的價格有些差異，新批次比老的還貴，但是絕大多數的地塊，整體的地價、房價都還是在上漲的，所以買今天的好新房，沒必要去賭明天的貴新房。3、新房市場因為其槓桿利用率、房貸速度，產品品質等原因，當下市場認可度遠高於二手房，一旦接下來的新房便宜預售，那麼必然有更多的人蜂擁而至，到時候如果你是普通資格，又一定能買到嗎？如果買不到，而現在又拖著不買（被別人買光），那麼是不是到頭來兩頭空呢？所以目前新房我認為，還是有一定價效比的，包括時間週期上的價效比，如果有適合的，符合預算和預期的，應當拿下。
提問：請問幫忙分析龍潭寺TOD龍潭九章與二仙橋的新希望萬科知園各自的優劣呢？謝謝！
回答：龍潭九章的優點是產品好，價格低，近地鐵，缺點是地段偏僻，其他配套較差，板塊成長性一般。萬科知園優點是地段好，品質好，地鐵環繞，綜合配套好，缺點是單價稍高，有返遷戶等，而且普通資格還不好搶到。詳細說下龍潭九章吧，整體來說我的一句話評價就是有且僅有地鐵配套的改善洋房，類似睡城概念。意思是從產品上來看，的確是當下流行的改善的純洋房產品，很多樓盤都做不到這種純洋房，而是至多高低配，不分割槽，所以未來它的純粹度是要打折扣的，而龍潭九章這類完全是東西、南北通透的純洋房，當今並不多見，大家都很認可。再加上價格上的確還算是比較有吸引力的，可以說雖然是清水，但是單價和總價並不高，門檻在200萬級別，現在在三環內選個靠譜點的高層都很困難。九章的確比較適合有改善需求，但是預算又不太高的佛系群體，你對號入座下。是不是一定要改善，是不是預算只能卡死200萬級別了？只能說需要取捨，看你側重點，當下它的周邊配套是不咋地的，或許在5-10年內都不會有明顯改觀，這導致人氣也會遲遲上不來，類似一個燕郊的，僅有地鐵的睡城概念。從配套上來看，等交房的時候地鐵也差不多開始運營了，所以地鐵概念無需重複，有地鐵，去主城，去上班，都非常方便。但是TOD概念下的產業、商業、人氣的匯聚，並不會很快很好地呈現，甚至是比不上龍潭寺老城區的，這一點務必要有心理準備，至於鐵路什麼的，倒沒有實質性的噪音影響了，這裡是安靜不吵的大環境，鐵路只是切割了板塊，使得交往溝通往來，除了地鐵，困難一些。也就是說，短期內周邊的幾個次新二手房你也看得到，僅靠零散底商維持商業氛圍，遠一些的購物生活需求要到龍潭寺，壓力還是比較大，九章會重蹈覆轍。所以整體來說呢，如果你需要自住，而且特別看重洋房產品，且不在乎短期人氣、商業的配套不足，那麼佛系一些，住在當下也未嘗不可。自己去上班的話，也可以依靠地鐵，整體還是方便的，但是商業就得靠某寶某多了。再說萬科知園，我們就簡單說下，新希望和萬科當年聯合拿地開發的二八板塊，成本不低，但卻是成都首個呈現的雙限地（限地價、限預售價）產品，吸引了很多人的關注，大家也對此寄予厚望，開發商在儘量壓縮成本的時候，也保證了樓盤產品的質量。該樓盤位於二八板塊，是目前成華區比較熱門的區域，周邊有已經建成的7號線和在建的17號線穿插而過，交通是真的好。但是開發商設定了個別大戶型較低單價，想以此來拉低所謂的均價，因此其餘的高層和洋房的價格偏高於預期的2.1萬設定。所以高層的總價逼近了300萬，而洋房的總價也達到了340萬之多，對預算稍低的購房者來說，是有點失望的。此外萬科知園的高層有較大比例的返遷，部分兩梯四戶的高層產品，每層1戶是商品房，而其他3戶是反遷房，引發了大家吐槽。還是需要你多番對比。
提問：雕叔你好，請問，投資買房，總高三十二層左右的高層住宅，十樓以下的低樓層，還值得買嗎？
回答：你好！低樓層主要是通風采光的問題。首先這要看是邊戶還是中間戶，同樣的樓層，邊戶和中間戶的通風采光還是差距比較大的。還有就是十層以下是十層呢？還是五層還是三層？這個差別還是很大的。一般來講，五層以下大部分客戶就忌諱了，六到十樓投資的話還行。事實上，房源一房一價，高層住宅中高樓層的定價也比較高。作為投資，六到十這樣的樓層，價效比還是很高的。在將來的二手房市場上，他的二手房表現與中高樓層的差距會縮小。能不能買低樓層的住宅，總體還要看樓棟，看所購買樓棟在小區當中的位置，該樓棟和周邊高樓之間的位置分佈，有些樓棟樓間距很大，周邊高樓對它沒有遮擋，低樓層的通風采光是完全沒有問題的，而有些則受影響很大。確實有些買家就喜歡低樓層，但是這種客戶不多，佔比很小。投資買房，流動性很重要。投資性購房的接盤俠最終也是自住客，要選大部分客戶能接受的樓層。所以同樣是買房，同樣是買一個樓盤的房子。怎麼選房？也是有竅門的。不過有些二樓戶型會帶大平臺。就是那種旁邊有底商，底商的樓頂就是它的大露臺。這種房子，也有很多購房者會喜歡。
提問：雕叔你好，普通資格，戶口成華，主要是投資，總價400萬可以全款，想買天府新區，請給些建議，或者哪些區域樓盤值得看呢？
回答：普通資格，目前看天新,大機率只有兩個樓盤，一是佳兆業麓山一號，二是鹿溪樾府，其他的，大機率普通資格都不容易買到。但是，如果不著急，也可以觀望一下，畢竟現在市場趨冷，未來不知道會不會普通資格會更容易買到，我覺得也可以試試，例如麓湖、招商時代公園，中海天府裡等樓盤。如果買二手就以撿漏為主。
提問：雕叔老師好，行政學院Tod高線公園怎麼樣？以及行政學院Tod片區未來發展潛力如何？
回答：萬科的高線公園是TOD專案，此前是軌道交通自己操刀，後來萬科加盟後，就更加有水準了，整體來說，這個板塊的位置是挺好的，本就依託於行政學院做了TOD的綜合開發，未來會涵蓋寫字樓、住宅、商業、地鐵等綜合配套，加上它地處東中軸，前有三聖鄉，後有大面，是一個比較要塞的區域，未來的發展潛力我認為是沒有問題的。現在主要就是它還沒開盤，價格體系也未知。不過從TOD專案的特性來看，應該是無法撿漏，也就是說價格不會便宜，雖然也受到熱捧，但單價總價會偏高，只適合預算較高的人群。從產品來看是17F的兩梯兩戶小高層，面積在166-188平，而且還是精裝發售，我估計起步價應該在400萬以上了，會又一次淪為類似上次華熙528洋房和大平層的樣子——順銷。如果你預算是偏高的，而且也比較看好東門加上主要活動區域在東門的話，我認為這個樓盤是可行的選擇，雖然是龍泉驛管轄，但是它明顯更想靠近三聖鄉，而東門的純改善洋房，現在看來確實非常少了。
提問：雕叔你好！武侯雙楠悅天地和鳳舞七里哪個好呀？教育和交通配套哪個更好？
回答：雙楠悅天地，此專案位於西南二環外側，早在90年代就已經有五大花園等樓盤的陸續開發，到目前開發殆盡，板塊的居住氛圍非常濃厚，對於購房者而言，即買即住即成熟，各類配套一應俱全。雙楠悅天地成也地段敗也地段，它僅僅挨著二環雙楠立交和武侯大道，兩條主幹道經年累月的噪音汙染比較明顯，這也是該產品的硬傷。鳳舞七里是地鐵TOD樓盤,周邊有8個公交站，20多條公交線路、2個地鐵站(雙地鐵)。不論是到高新還是去主城三環又或者南下雙流，西上青羊溫江，都處於交通要塞地位，可以很便捷地享受這些交通配套。從教育的角度來看，武侯新城匯聚了川大附小、北二外以及龍江路小學分校等武侯的學區資源，整體來說是比較豐富和均衡的存在。整體來看，雙楠悅天地地段成熟，但是價格稍高，周邊板塊成長性一般;鳳舞七里處於武侯新城，是武侯著力重點發展的版塊，交通、教育資源更加優秀，未來更可期一些。
提問：聽說鶴崗幾萬就能買一套房，國內還有房價這麼低的其他城市嗎？
回答：像鶴崗這麼低的不好找，但確實也存在不少房子“白菜價”的城市。甘肅玉門、雲南邊境等地方，單就黑龍江省來說，很多城市的房價都挺低的。比如離鶴崗不遠，有個叫伊春的城市，在這個地方，一套下來五六萬的房子也有揹負著沉重房貸壓力的人或許不解：對於先後經歷了兩輪暴漲的中國樓市來講，為何還存在如此便宜的房價？其實看下來，這些房子“白菜價”的城市，無一不是經濟增長缺乏動力、人口持續淨流出的“收縮型”城市。有些地方可能花了幾十年的時間提高了城市化率，人口紛紛從農村流向省內的城市。但當越來越多的人口流入城市，但是城市又沒有重要的經濟支撐，或者原有的支撐逐漸消耗殆盡的時候，大家就都面臨著無活可幹、無錢可掙的局面。越來越多的人口向經濟比較發達的城市流動，也就成了一個必然的事實。人口一直淨流出以後，城市的經濟就更沒有希望了。更沒有希望，年輕人就更不想回去了，即便學成回去，恐怕也沒有什麼用武之地。由此，形成了一種惡性迴圈。拿鶴崗這個城市來說，它原來其實是個以“煤城”而名聲顯赫的資源型城市，早已完成了高度的城市化。但這個城市的經濟結構太單一了，當所依靠的資源逐漸枯竭，城市也失去了向前發展的動力，資源枯竭型的城市，除了鶴崗以外還有很多。都逐漸變成一個十幾年來人口持續淨流出的落寞小城。
提問：神，我預算房子總價250-300左右。目標區域：錦江，青羊，成華，武侯，龍泉，雙流都可以選擇。要求：保底三室，電梯房，小區環境能居住，學區小學和初中都中等過以上。求推薦看看？
回答：你的預算和綜合情況，算是比較典型的了。不過你的目標區域合著是除了高新南、天府沒法買，然後也看不上金牛啊？如果要孩子上學方便的話，我認為龍泉、雙流雖然也好，但肯定比不上5城區，加上你的預算250-300萬其實也不低，所以建議你把重心調整到5城區來，也就是青羊、武侯、錦江以及成華。青羊的話，其實可以看看內金沙，比如中大君悅金沙等，但是當下指導價影響下架了很多房源，你可以去線下多實地打探。如果房源比較多的話，可以看外光華的，比如凱德風尚、俊發時光俊園和中鐵西城西苑等，如果要品牌一些或者次新一些的，也可以看周邊的長虹和悅府、萬科金色領域、保利香檳光華、恆大翡翠華庭這些樓盤。武侯區可以看武侯新城的，北二外這邊的，置信麗都花園城ABCD區，非常滿足你的預期和預算。錦江比較分散，像東湖的望江橡樹林；三聖鄉的華熙528藝術村和卓錦城，都是值得的。最後成華區主要分佈在沿東北的中環一帶，推薦看華潤24城小套三，萬科金域藍灣以及恆大豪庭和中海新華府（後兩個偏剛需）。可以說這些都是比較兼顧你的預算，而且還考慮到上學方便的各區選擇了，總的來說，建議你還是多去線下實地看房。
提問：雕叔你好！自住加投資，請綜合分析下萬科知園與十里風和，誰更優？
回答：成華區二八板塊限價盤新希望萬科知園預售了，均價2.1萬。高層產品兩梯三戶，250萬起，洋房產品兩梯兩戶，340萬起。整體來說對待剛需還是比較友好的，成華的剛一剛二可以衝。十里風和作為中環TOD，地鐵資源是毋庸置疑的，它即將預售的是高層，兩梯四戶，東2.5環+小戶型+清水+最低總價不到200w，大多應該在300萬內，和萬科知園的高層價格段重疊。萬科輸了地段，贏了產品。看你怎麼選擇。
提問：雕叔你好，看中了一套房，準備下手，如何砍價才不會被坑？
回答：砍價幾個技巧：1.硬砍，磨一個最低價出來，讓中介去砍。先砍一刀大的再慢慢加，把對方價錢也一點點磨下來。當然也得了解到目前的最高出價是多少。2.砍周邊，譬如各種稅費，傢俱家電等。3.談付款條件，譬如一次性付款再便宜點，回頭去做補按揭。譬如貴一點但付款週期拖長等。4.最後兩者價錢接近的時候，給中介刺激，含中介費給你總共多少，砍下來就是你的，砍不動就從你中介費貼。5.約業主當面談，穿得樸素一點，在業主面前哭窮；帶個小夥伴，唱黑白臉6.如果比較搶手，最好速戰速決，買到才是最重要的。
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