2001年5月17日，被告劉某某（甲方）與唐某某（乙方）簽訂《私有住房買賣協議書》，內容為：“①甲方的房屋於1995年建造，座落在南城區南塔村，磚混土結構，一棟三層樓房，下至基腳，上至房屋頂，座南朝北，四字以房產證為準，建築面積243個平方米，出賣給南城區白霞塘鎮下白水村4組唐某某，經雙方議價壹拾叄萬伍仟元整（135000元）。②乙方買房子的款已在2001年5月17日已全部交清，房產權歸唐某某所有，及房產證全部交給唐某某。③房產接管時間：從2001年6月1日起由乙方管理。④辦理房產交給手續費為乙方負責。⑤甲方住房在2001年5月17日以前有什麼麻煩事項由甲方負責處理，在2001年5月17日以後由乙方負責。⑥以上幾條協議甲乙雙方同遵守。”簽訂當日，唐某某付清房款，劉某某出具收款收據並交付房產證等資料。

劉某某於2001年6月1日向唐某某交付房屋，唐某某裝修後入住，居住至2019年10月，並對房屋進行了修繕、增建、維護及管理。2017年10月13日，劉某某（乙方，安置戶）與南城區棚戶區工作領導小組辦公室（甲方）、南城區王家園街道辦事處（丙方）、福天建設發展有限公司（丁方）簽訂了《南城區棚戶區（城中村）改造村民公寓樓安置貨幣化結算補償協議》，約定：乙方被拆遷房屋所佔土地使用權證號為xxxxxx用地私xxx號，甲方應支付給乙方公寓樓安置貨幣補償款及獎勵補助為1016865元。在協議簽訂後的當天劉某某出具了領款條，領取了1016865元安置補償款等。

2018年4月25日，劉某某（乙方，被拆遷人）與南城區棚戶區工作領導小組辦公室（甲方）、南城區王家園街道辦事處（丙方）、福天建設發展有限公司（丁方）簽訂了簽訂《南城區棚戶區（城中村）改造集體土地房屋拆遷補償協議》，就房屋及附屬設施拆遷補償等事項達成協議：核定正房面積315㎡，拆遷補償款363825元；附屬設施補償款174947元；其他補償款如簽訂協議獎勵20000元、按期拆房獎勵10000元，搬家800元等，合計569572元，劉某某同樣於簽訂協議的當天出具領款條領取了該筆款項。唐某某向劉某某要求協商分取拆遷補償款未果，遂提起本案訴訟。

唐某某起訴請求：1、確認唐某某與劉某某於2001年5月17日簽訂的《私有住房買賣協議書》合法有效；2、判令劉某某支付唐某某所購房屋（郴房第5×某某）的全部徵收拆遷款（暫定569572元，具體以徵收拆遷安置核定總數額為準）；3、若認定合同無效，則判令劉某某返還唐某某購房款135000元；支付購房款資金佔用期間利息（以135000元為本金自2001年5月17日期按中國人民銀行同期釋出的金融機構同期人民幣貸款利息計算至2019年8月19日；以135000元為本金自2019年8月20日起按ＬＰＲ計算至實際履行完畢之日止）；4、判令劉某某賠償唐某某損失1451437元或按房屋拆遷補償協議核定的拆遷面積315平方米以2017年同期商品房均價4632元每平方計算損失4632元＊315平方＝1459080元。

一審法院認為：本案系房屋買賣合同糾紛，爭議焦點是：1、雙方告簽訂的《私有住房買賣協議書》是否有效；2、唐某某的訴請是否符合法律規定，應如何處理。

關於焦點1，《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定。”

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”本案案涉房屋土地性質為農村集體所有，唐某某非案涉買賣房屋所在地南城區王家園鎮南塔村村民，且該房屋產權一直登記在劉某某名下未變更，因此雙方簽訂的《私有住房買賣協議書》違背了法律強制性規定，應屬無效合同。

關於焦點2，《中華人民共和國合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

由於本案《私有住房買賣協議書》無效，唐某某應將該房屋返還給劉某某，劉某某則應返還唐某某的購房款並賠償相應損失。劉某某與相關部門簽訂了房屋拆遷補償協議和安置貨幣化結算補償協議，並獲得相關補償款，唐某某亦已搬出需拆遷的房屋，劉某某已實際取得房屋，無需再履行返還房屋手續。因唐某某取得該房屋後進行了裝修、增建、維護及管理，並使用至今，基於《南城區棚戶區(城中村)改造集體土地房屋拆遷補償協議》已對該房屋現值作出了認定和補償，故依據該補充協議確認該房屋正房拆遷補償款363,825元和附屬設施的補償款174,947元以及搬家費800元，合計539,572元應作為返還購房款和補償費歸唐某某所有

；劉某某作為該房屋的所有權人和土地使用權人的身份獲得的村民公寓樓安置貨幣化結算補償款，該款項屬於人身身份權利的補償，應屬劉某某個人所有；在《南城區棚戶區（城中村）改造集體土地房屋拆遷補償協議》中相應的簽訂拆遷協議和拆房的獎勵也屬於人身關係的款項，應歸劉某某所有。

一審判決：一、唐某某與劉某某於2001年5月17日簽訂的《私有住房買賣協議書》無效。二、限劉某某在判決生效之日起三十日內支付唐某某購房款和拆遷補償款計539，572元。

一審判決後，被告劉某某不服提起上訴。

二審認為，本案為房屋買賣合同糾紛。

雙方在2001年簽訂的《私有住房買賣協議書》，因交易的是建於村民宅基地(村民集體所有土地)上的房產，而村民宅基地不允許買賣交易，故本案合同因違反法律的強制性規定而無效，雙方對合同無效應承擔同等責任。合同無效後的處理一般是互相返還財產，但是在本案房屋已經被徵收而滅失的情況下，一審法院考慮到唐某某在該房屋居住、維護、管理多年，將房屋及附屬設施的拆遷補償款判歸唐某某，將土地及基於身份的補償判歸劉某某，符合本案實際，二審亦予認可。

劉某某上訴提出其只應退還2001年的購房款的主張，二審不予支援。

本案的焦點在於案涉拆遷補償協議中是否存在對另一地塊的有關補償及數額是多少，是否應在應付唐某某款項中予以扣除。根據本案證據，劉某某除享有宅基地使用權外，確實申辦了（2××4用地）私269號地塊的宅基地使用權手續，並在（2××4用地）私269號地塊進行了一定的基礎建設；劉某某與拆遷部門簽訂的《拆遷補償協議》附表中載明：片石護坡補償131736元，並註明“幸福梅苑對面宅基地基礎”；而（2××4用地）私269號地塊正是位於幸福梅苑對面。因此，應當認定上述131736元是對（2××4用地）私269號地塊基礎的補償。唐某某與劉某某所簽訂的房屋買賣合同並不涉及（2××4用地）私269號地塊，故唐某某不應享有該地塊基礎的補償。劉某某上訴提出還存在對該地塊建設專案的其他補償，因沒有充分證據證明，二審不予支援。唐某某答辯主張劉某某不能獲得第二塊宅基地，二審認為該問題不是本案的審理範圍；又因在案證據證明拆遷部門確實對（2××4用地）私269號地塊的基礎進行了補償，故唐某某的有關答辯意見二審不予採納。

二審改判：限劉某某在判決生效之日起三十日內支付唐某某購房款和拆遷補償款計407，836元。