提問：

北京買房，總價800萬，哪裡比較好呢？

已婚備孕中，計劃生一個娃，雙方都有戶口，預計首付+稅費能拿出來650w，按二套貸款20%算，大概能看總價800w的房子。兩人收入還行，還貸無壓力。上班一個國貿一箇中關村，不排除未來調整的可能性。初步考慮是在海淀買一套小三居，希望平衡以下幾個屬性：

1。我們夫妻倆都是渣小長大的985211，深知天賦決定上限環境決定下限，對學區的要求能過得去，別太渣，給娃一個在海淀拼中考的機會；

2。 考慮需要老人幫忙帶娃，所以小三居是必須的；

3。 考慮到人口下降+房子的保值屬性，地理位置儘量好一些。

回答：

01

北京買房子之前一定要先想明白三件事：

自己的第一需求是什麼？任何事情都是各種因素相互制約下的產物。涉及到買房子的因素就是這幾個：預算、房子質量、學區、地段、產業還有一些其他配套，當然了，如果你預算如果足夠多的話，這些自然是可以忽視的，但是這個“鈔能力”一般人還真沒有，所以買房子前一定要明白自己最大的需求是什麼。

最大的成本是時間成本。計劃生娃的過程中就考慮孩子的教育問題，雖說，愛其子則為之計深遠，但是為了六到七年以後的事情而影響當下的判斷，這個時間成本以後會成為沉沒成本，畢竟北京樓市5年就是一個小週期，如果為了上學入坑老破小，等到想置換的時候會很棘手。

誰會來買你的房子。除了極少部分的房子收集愛好者，大部分房產都會至少流動一次到兩次的，對於剛需上車尤是如此，條件有限的時候，肯定有自己不滿意的地方，等能力上來，置換就會提上日程，所以買房子的時候一定要考慮你出手的時候誰會來接盤，附近有產業，那上班族就會來，而且附近你的房子競爭對手又少，那到時候大機率不愁賣。

02

一個在國貿一個在中關村，這個跨度還蠻大的，考慮到三居室的需求優先順序比較高，又想留在海淀的話，只能靠一頭，離中關村近點，起碼其中一個人的通勤還好受點。

看來看去，都看到西北旺了，後廠村對面的那幾個小區，三居室大概在800萬以內的掛牌價。春暉園的這套三居室掛牌790萬，目前沒地鐵，正在修，守著中關村海淀園，支撐問題不大，戶型也沒有大問題，還有個小閣樓，但是最大的短板就是這是個6樓的頂樓，先不說頂層那一堆毛病，沒電梯真的要命啊，每天爬樓是一件極為崩潰的事情，更何況還有老人。

對口小學中關村二小百旺校區，和二小是一體化管理，但是吧，1911以後，也不能確保就能去二小，孩子上學還是需要填報志願的，可能會去農大附小，也可能去科學城，這是目前的狀況，至於七八年以後那誰知道。

03

綜合來看，我還是覺得你們去昌平比較合適，八百萬的預算，回龍觀的房子，啥樣的買不到啊，金域華府、融澤嘉園、新龍城、國風美唐啥的，啥樣的三居室沒有。

新房也是卷的飛起。

上週末開放售樓處的文源府，應該是最新的盤了，急匆匆的趕在五批次土拍前開盤，大機率是擔心五批次的朱辛莊。

南邊是珺閤府，東邊是北清雲際，就是這西邊緊挨著高速公路，這噪音問題基本無解，有時間你可以去看看這幾個回龍觀新房，去哪家你就問別的專案，一圈下來，這幾個專案的缺點就都知道了。

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