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南三環豐臺分鐘寺的世茂天譽和合生縵雲兩個千萬級豪宅樓盤被華潤以33億的價格收購，大家早有耳聞；

但市場其實關注的問題是——

銷售近半，華潤接手，樓盤品質是會增配，還是會減配呢？

暴雷樓盤重新啟動會降價促銷嗎？

1、易主風雲

去年，分鐘寺“豪宅三兄弟”一上市，市場對它們充滿想象力和期待。

雖然分鐘寺飽受爭議，但是“三兄弟”用銷售業績證明了自己的價值，但同時世茂的暴雷為天譽和漫雲兩樓盤的熱銷畫上了句號。

據說，天譽和縵雲的產品設計都是老闆按自己的豪宅居家體驗，親自盯出來的。

西瓜姐團隊實地考察後發現，確實是豪宅範十足，細節和誠意滿滿。

沒想到，暴風雨來得那麼快，被華潤用33億拿走了，按建委簽約價計算貨值：相當於打了6-7折出售。

易主華潤，購房者又重新對這兩個樓盤燃起了希望：品質和價格會有變化嗎？

2、起底華潤

先來看看華潤近兩三年的家底。

從2020年至今，僅北京一個城市，華潤置地摘地總建面約173萬平米，僅土地款支出高達664億，預計總計投入高達900-1000億；

這讓一向行事低調的華潤，成了北京地產圈內的焦點，但華潤內部仍在獲取北京好地段的土地，用他們的話說，這叫逆週期拿地。

看看回款資料，從網籤資料來看，華潤從2020年至今，簽約總金額約825億，這兩年回款速度相對以前會更慢一些，預計華潤回款金額不超過700億；

1000億支出，700億回款！

另外，從華潤公佈的年報來看，連續三年經營性現金流淨額在不斷減少，而華潤2022年仍在大舉進攻北京，在不斷地拿地和收購，這無疑給華潤的現金流帶來了一定壓力。

所以，前天看到一則新聞：華潤置地（北京）以底價33。93億元轉讓北京華潤新鎮置業100%股權，左手以33億買入世茂天譽和合生縵雲這種稀缺地段的優質資產（華潤內部稱為不良資產），右手以33。93億轉讓旗下商辦公司100%的股權，這資產運作的是真牛！

不知道這33億的收購資金是不是從這筆錢裡來的。

只是，現在有個疑問沒想明白，這些出事民營房企剝下來的槓桿，又被誰給加上去了呢？

2022年9月華潤摘得的西紅門6013地塊，最近華潤也在積極尋找股權轉讓合作。

結合這些，我們有一點猜想：2022年華潤的現金流似乎也不太好過。

3、樓盤走向

回到世茂天譽和合生縵雲被華潤接手後，樓盤品質是會增配還是會減配，是會降價還是會漲價的的問題上。

華潤現金流也不好過的情況下，指望華潤提升“非親生”樓盤的品質，可能性不大，如果要提升，那也是把錢花在“親生”樓盤上，畢竟華潤是個精明的生意人。

樓盤易主，專案層面人員和集團層面的微妙關係還需磨合，專案想增配提升品質，好像給別人做了嫁衣。

這種做豪宅的開發商下游品牌供應商一般都是定製生產和固定合作，突然易主，華潤是否保留專案的所有下游供應商，還是個問號。

無獨有偶，東莞豪宅萬科·御景灣8號，總價1600-5600萬，這個樓盤是萬科以低價收購的泰禾豪宅，萬科收購後重新定位樓盤，低於市場價銷售，在很短的時間就被一搶而空；

所以，增配是不可能的！按世茂標準執行到底已經是萬幸了！

請將要購房和已經購房的朋友保留好購房的交付標準，交付需要仔細核對！

劃重點：

還有一個購房者普遍關注的問題，自然是銷售價格。

因負面滯銷，又重新啟動銷售的樓盤，市場常規的策略是再次首開啟動新聞釋出會給市場承諾，然後會以某促銷活動為噱頭搞“暗降”，畢竟，兩豪宅是被華潤以6-7折的價格收購。

所以，一定會降價啟動的！這對購房者是個好訊息。

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