近幾年東部改善區域的新樓盤產品定位越來越高、戶型面積越來越大、小戶型房源越來越少、總價越來越高，200萬多的預算在2020年的時候還能買在CBD，今年更多的是看下高新的二手房或者歷城區的新房了。但是有些人需求是更在乎通勤距離想買個位置好的房子、可以捨棄居住的面積，現在符合他們需求的保利公園上城來了，這個專案位於歷下盛福片區，姜家莊地鐵口上，距離核心區不遠，地鐵交通比較方便。今天說下這個樓盤。

保利公園上城的土地是由濟南軌交集團於2021年12月拍得，樓面價6423元/平，後交給保利置業開發，其中保利持股80%，軌交持股20%。專案建於姜家莊地鐵口上方，是TOD地鐵上蓋專案，這是濟南東部的第一個地鐵上蓋專案。

專案容積率是1。9，共規劃了12棟建築，其中8棟11層洋房，2棟23層高層，2棟23層+18層高層，共908套房源，有105、115、125、143平四種戶型，其中105的在高層上，其他的在11層的洋房上。綠化率30%，車位配比1：1。2，樓間距在35-40之間，部分樓棟存在少量居住公寓。毛坯，預計2024年底可以交付。

專案預計月底加推，售樓處已經開放，首開1#/2#/3#，包含105平高層，115平和125平的11層洋房，目前宣傳的價格是高層2萬左右，洋房2。2-2。4萬左右。這個價格感覺也不算便宜，高層畢竟靠近飛躍大道膠濟地鐵，感覺均價在1。9-2萬之間相對合理，115平的洋房感覺合理價格在2。1萬內，125的洋房感覺合理價格在2。1-2。2萬之間，再高了就感覺不太適合了。

大概說下專案優劣勢：

專案優勢是：最大的優勢是有小面積的總價低，樓下地鐵站，出行方便，靠近商業和公園，戶型相對不錯，國企央企開發安全高。

專案劣勢是：北側靠近飛躍大道靠近膠濟鐵路（150米左右）、底下地鐵停放處，會有一定的噪音影響；這種TOD的地鐵上蓋專案算是濟南的首例，有些人對在地鐵上蓋房子會存疑，也有些人感覺這樣可能風水不好，這樣都會導致後期在二手房流通性上多少會有點受限制；另外因為住宅在地鐵商業建築之上，所以出行不太方便，車輛需要走架起的環行路，人需要乘坐電梯出入，電動車進不了小區；專案東側是租賃住房；保利是個中規中矩的企業，品質一般，物業一般。

保利公園上城算是剛改定位的樓盤，在盛福片區中算是面積段相對最小的了，總價200萬就能上車，所以不要對品質期待很多。比較適合預算在二百七八十萬以內的購房者，如果預算在二百七八十萬以上了，就不是太推薦了。