車站是一座城市的地標建築，也是旅客對城市的第一印象來源所在。曾經的火車站往往只是作為城市中轉站進行規劃，無數“揹包客“來了又走。

不過，在引進軌道樞紐TOD新理念對軌道樞紐進行建設後，車站成了一座城市，從車站裡湧出的“揹包客“不再風塵僕僕，因為家和公司就在身旁。

01廣州TOD佈局，多點開花

軌道樞紐TOD即以高鐵、地鐵、輕軌公交等公共交通的交匯點為中心，以400～800米（5～10分鐘步行路程）為半徑，將出行、居住、工作、購物、休閒、娛樂等功能集中於一體的城市空間。

廣州目前在建或已建TOD專案主要分佈在白雲、番禺、天河、荔灣、增城、南沙和花都等區，包括但不限於以下15項。

而廣州所著重開發的廣州南站、新塘站、廣州東站、白雲站、廣州北站等軌道樞紐TOD，利用其自身多層次的軌道建設優勢，將交通、商業、居住等需求融為一體，實現由傳統火車站向新型軌道樞紐TOD的轉型，極具示範價值。

02廣州南站“4高鐵+3城軌+4地鐵”打造“灣區流量池”

廣州南站綜合交通樞紐是發展灣區TOD模式的典型代表，依託4條高鐵線路、3條城際軌道、4條地鐵的便捷交通優勢，奠定了其粵港澳大灣區軌道交通核心樞紐地位。

廣州南站相關軌道線路及其重要途經站點

特別是在廣深港高鐵（香港段）正式開通後，廣州南站實現了46分鐘直達香港九龍，57分鐘直達澳門，1小時覆蓋粵港澳大灣區所有城市，4小時覆蓋南中國，8小時內聯通全國的高效交通網。

值得一提的是，2019年，廣州南站日均客流量達到51萬人次，堪稱“灣區流量池”，成為廣州往來大灣區各區域最主要的“流量擔當”之一。

於廣州市內交通更加便捷，乘2號線、7號線直達市區，再輔以正在建設的7號線西延順德段、22號線，南站地鐵線路基本覆蓋廣州中心城區。另接廣佛環線、佛山地鐵2號線，還可由南站直達佛山，實現廣佛聯動。

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萬人足球場，落子廣州南

目前，南站周邊開發有萬博CBD、奧園越時代廣場、路福聯合廣場等大型綜合商業服務區。

招商引資方面，除天河城喜街、萬科世博彙外，還積極引入李錦記華南總部、佳寧娜集團等專案，大力推進南站產業多元化發展，吸引各類創新創業資源加速向南站周邊地區集聚。

其中，恆大新球場，預期總投資120億、建築面積約30萬㎡、可容納10萬人觀賽。超大型球場落子廣州南站，對於吸引旅客，促進周邊商業休閒配套設施完善有著重要意義。

隨著廣州足球場專案的正式動工，廣州南站新業態總部經濟基地、陳頭崗綜合體、榮耀廣場、南站地區地下空間等一批重點專案建設也將協同推進。

舊改+宅地土拍，南站住宅供應將有補充

據相關資料統計，廣州南站區域住宅樓盤開發較少，主要有：萬科世博彙商辦公寓，均價約26500元/㎡；另有住宅臻尚苑、品秀星瀚、敏捷時空壹號，均價36000元/㎡至42000元/㎡不等。

南站有著“日均51萬人次的龐大客流量”，依託TOD發展模式，將催生出更為龐大的居住需求，不過單憑以上幾處住宅樓盤的開發顯然不足以將客流量的價值最大化。

住宅盤較少，居住需求能不到妥善解決，這也是大多數TOD新城建設所面對的難點所在，不過南站已有應對思路——“舊改+土拍”。

今年8月19日，富力地產以120億拿下廣州石壁村舊改專案。該專案改造範圍總用地面積約104。8公頃。

一個月後，廣州南站BA0501004住宅地塊透過土拍，由城投以256917萬元總價拿下，該宗地面積50781平方米（可建設用地48566平方米）。這是時隔兩年後，廣州南站首次讓宅地。

以上舊改與宅地開發專案均位於石壁村及周邊，專案實施後，將進一步改造石壁村居住環境，以實現“就業在南站，生活在石壁”的目標，以發展南站現代化TOD社群模式。

03 新塘站 “聯通穗莞深”，廣州東部新門戶

廣州的新塘站也是軌道樞紐TOD的典型案例之一，更是廣州東部、增城南部與東莞、深圳聯絡的重要門戶。

與廣州南站輻射華南乃至全國的核心交通樞紐地位不同，新塘站定位為廣州東站主要輔助客站，主要承擔廣州向東往粵東地區乃至華東地區的輻射功能。

新塘站有著相當完善的立體化交通設計，匯聚了3條高鐵、2條輕軌及4條地鐵線路，同時還具備有軌電車和公交路網。

不僅如此，新塘站更是追求極速的交通效率，以旅客“零換乘”為設計理念，未來預期實現整體換乘平均最大進站時間3。2分鐘，區域內換乘其他交通方式步行距離不大於5分鐘。

新塘站相關軌道線路及其重要途經站點

值得一提的是，10月26日，深圳市規劃和自然資源局，釋出關於“穗莞深城際前海至皇崗口岸段線路“相關公文。文中提及，穗莞深城際線將延長21公里，新增前海、皇崗口岸兩站，未來新塘可直抵香港！

由此，在廣州東部，一條聯絡穗莞深主要交通樞紐的城際線路誕生，而新塘便是穗莞深城際交通的中心點。

一方面，新塘可9站到白雲機場，3站到東莞西，12站到深圳機場北；另一方面，新塘站近廣州東站、琶洲站、廣州南站，與廣州市內各主要交通樞紐都聯絡密切。

凱達爾樞紐國際廣場實現“城樞融合”

除作為廣州東部核心交通樞紐外，新塘站還採用“城樞融合”的最新理念，倚靠凱達爾樞紐國際廣場進行TOD建設。

根據規劃，凱達爾樞紐國際廣場建成後，並以富士康、廣本、北汽、平安不動產等龍頭企業為引導，引入電子、汽車、金融、醫療等科技、知識型專案。

住宅供應充足，置業環境友好

住宅方面，新塘住宅供應儲備充足。且由於近年規劃利好不斷，新塘一躍成為增城的置業熱門板塊。

目前， “2字頭”的專案佔據半壁江山，包括時代風華（增城）、碧桂園鳳凰城雲頂、中海聯睿品、保利天際（增城）、合生湖山國際、品秀星圖、招商臻園、金澤惠百氏等等。

新塘位於增城，可開發住宅資源多，根據住宅具體區位，也有“1字頭”“3字頭”住宅專案，不過目前尚未正式突破“4萬大關”。對於新塘置業者，可謂相當友好。

04 廣州東站天河市中心，“一票通達粵港澳大灣區”

在廣州規劃和建設中的TOD專案中，處於城市中心的廣州東站的商業、交通配套設施最為成熟，服務於廣州中心城區密集的大量客流。

在交通方面，廣州東站位於廣州中軸線，“一票通達粵港澳大灣區”是廣州東站最大的優勢，未來其周邊將形成6鐵路+5地鐵的格局。

除了現有的廣深、廣九、廣梅汕3大鐵路之外，還將引進廣汕客專、京九客專、穗莞深城際。

廣州東站相關軌道線路及其重要途經站點

另一方面，東站地鐵規劃，包括1號線、3號線、7號線（在建）、11號線（在建）、18號線（在建），兼具“市域”和“城際”功能、直接貫通服務廣州、中山、珠海三市，乃至澳門。

商業起步早，成熟度高，配套設施最完善

在商業成熟度上，廣州東站優勢更是十分明顯，臨近市長大廈、中信廣場、中泰國際廣場寫字樓、保利中匯廣場等天河北核心商業區。

東站曾引進以中信銀行、花旗為代表的金融業、以金杜、環宇京茂等為代表的大型律所、以IBM、寶潔、安利等為代表的“世界500強”公司，正式開啟了繁華的東站商圈，“廣州華爾街”的稱號不脛而走。

現今，那些處於成長期的網際網路金融、外貿、科技、教育培訓等企業對東站商圈青睞有加，迅速進駐天河北，帶來發展新動力。

住宅樓盤老舊，新盤稀缺

新盤稀缺，這是影響東站TOD進一步發展所面臨的問題之一。

目前，東站周邊新建樓盤屈指可數，從安居客搜尋僅有峻林苑130000元的大戶型豪宅在售，實非普通置業者剛需。

同樣價格不菲的二手房源，則成了這個區域住宅交易的主要物件，由於區域成熟已久，不可能像其他新板塊那樣在短時間內快速匯入大量新鮮血液，實現人口和消費力的爆發。

雖然廣州東站在未來可發揮空間上或不如廣州南站、新塘、白雲站等新晉TOD，但其完善的商圈與交通配套設施，已足以讓東站TOD站在“標杆”之列。

05 白雲站“7地鐵+2高鐵 +1城軌“十軌交匯”

而白雲TOD是廣州首個按現代綜合交通樞紐規劃建設理念打造的特大型樞紐工程。

據悉，該站總投資額高達440億，遠高於廣州南站130億，堪稱灣區“巨無霸”。

同時，白雲站（棠溪）還是廣州“五主四輔”樞紐佈局的“五主”之一，和白雲機場、廣州南站、廣州東站、廣州站的地位分庭抗禮。

白雲TOD開發時間晚，但勝在規劃完善。

根據《白雲站及周邊地區控制性詳細規劃》，白雲TOD周邊將形成6處街道綜合服務中心、17處社群綜合服務中心，新增醫院、文化站、體育文化館等27處公共服務設施， 22所中小學，12個公交首末站，連線7條地鐵站線。

白雲站相關軌道線路及其重要途經站點

為支援白雲TOD建設高等級樞紐，除7條地鐵外、還引入2條高鐵（京廣高鐵、廣清線）、1條城軌形成“十軌交匯”格局。

與此同時還規劃有3條市政道路配套，分別為白雲二線（槎神大道-棠新路）、棠槎路（槎神大道-機場高速）、鐵路東線（德康路-華南快速路）。

不止是一個交通中轉站，更是超級大Mall

白雲站不止是一座火車站，更是一座超級大Mall。

白雲TOD創新性地提出了“可伸縮的車站、會呼吸的廣場”概念，將白雲站將作為“城市目的地”開發，透過前期規劃完善“產、商、住”的公共基礎設施，以實現“不僅有客來，且能留住客”。

在其建設效果圖中，更是引入下沉廣場、玻璃幕牆、綠化走廊等現代化要素，展現出白雲站獨特的時尚氣息，一掃公眾對傳統火車站髒亂差的印象，反而像是進入了購物中心。

集交通、辦公、商業、文化創意、休閒娛樂為一體的白雲TOD。在土地性質方面，除了站場用地，還規劃有11宗商業商務用地、防護綠地；同時，商業面方並配有匯富國際商貿中心、樂嘉廣場等商業區。

均價五萬，置業熱門

目前白雲站周邊坐落三四個新盤。其中包括建發九龍倉·央璽、金地仰雲、保利閱雲臺主推三房或四房戶型，均價五萬不到。

依託白雲站龐大的客流吞吐量，白雲TOD“產、商、住”三方面協同發展，有效帶動旺客流、創造可觀的經濟增長點及社會效益，建設宜居宜業的新城，打造白雲時尚之都，可不是說說而已。

06 廣州北站：空鐵“聯運”，快捷換乘

廣州北站TOD專案位於廣州市花都區新華街道，國鐵廣州北站西側，總投資近180億元。

在廣州北站規劃中，更是將白雲機場4號航站樓（T4）的部分機場功能直接植入北站，乘客可在此值機、託運、安檢、通關，搭乘快軌6分鐘直達機場候機，北站+白雲機場將形成極速便捷的“空鐵聯運”模式。

廣州北站目前既有京廣鐵路、武廣高鐵、廣州地鐵9號線，在建廣清城際（廣州北-清遠段）、新白廣城際。

廣州北站相關軌道線路及其重要途經站點

其中，廣清城際（廣州白雲-廣州北段）計劃今年動工，而廣清城際（廣州北-清遠段）及廣州東環城際（花都至白雲機場北），並於11月30日正式通車，以期實現廣清同城。

東西廣場聯合，免稅、商旅於一體

此外，北站與白雲機場間的聯絡可不僅限於交通。根據相關資料，廣州北站地區將依託其北部樞紐性質，以“一軸一帶，一核三區”為規劃結構，為北站建設配套商業服務區。

據悉，東廣場將規劃建設大型免稅商業綜合體、星級酒店等商旅服務設施，與T4航站樓無縫對接，計劃投資95億元；

西廣場以廣州北站綜合交通樞紐為中心，規劃為商旅服務、總部辦公等城市門戶片區。東西廣場將成為廣州空鐵樞紐的第一個聚光燈區域。

宅地開發潛力大，未來可期

作為廣州北部交通樞紐和粵港澳大灣區聯絡內地、輻射內地最佳的橋樑和紐帶，花都歷來是投資置業的熱土。

廣州北站周邊在售樓盤較多，祈福萬景峰、南華時代城等均價多為“2”字出頭；且周邊地塊仍處於開發階段，未來新房源供應將更加充足。

未來的廣州北站將乘著高效的空鐵聯運系統及商業綜合體與環境設施的建設，迎來更多的置業需求。

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除以上內陸軌道樞紐TOD正在建設外，廣州還開闢有南沙、魚珠等聯結內陸與海運的港口樞紐TOD。

其中，南沙灣地區位於珠江口西岸，已通地鐵4號線，在規劃範圍中將引入地鐵15號線、深茂鐵路、贛深客專南沙支線等，再配以南沙港，可海陸聯動，通達整個廣州大灣區；

而魚珠TOD建設優勢在於其區位超強的商業性。

魚珠板塊，處於黃埔臨港經濟區的核心區域，倚靠廣州國際金融城，與琶洲隔江相望；配以魚珠港、華南國際港航中心、黃埔國際郵輪港、南方智媒大廈、寶能國際中心等設施，建設魚珠數字貿易與數字金融中心區，打造新型港口商區。

值得一提的是，“魚珠”更是號稱廣州第二CBD，未來將媲美珠江新城。

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