編者按：

臨近年底，許多樓盤進入交房節點，在“行業寒冬”的樓市大環境之下，房企如何“保交付”，購房者能否“收好房”，都是市場關注的焦點。

鳳凰網房產華東區域聯合全聯房地產商會等多方機構，推出《天天交付》年終特別策劃——2021長三角品質交房節，以收房交付為切入點，採集多方聲音，還原交付真相，共鑑美好生活。活動將同步評選出“交付三好生”作為典範，以推動行業進步，提振行業信心。

2021年12月15日，距離浦東康橋綠洲康城親水灣風華交房日期僅剩半個月，但717戶翹首以盼住新房的業主，卻在這一天等來了開發商一紙《交房延期告知函》。

《告知函》中提到，由於專案臨近小區有兩棟別墅違建，致使親水灣風華規劃預驗收未透過，交房需延期。

業主認為，開發商在7月份已經得知預驗收未透過的情況下，但仍拖了5個月才告知業主交房延期，是為了不影響專案六期親水灣朗廷近期的開盤加推。並且，截至12月21日，

專案的交房時間延遲至何時仍無法確定，且開發商至今沒有聯絡業主談具體的賠付方案

。

鳳凰網房產上海站年終策劃《長三角品質交房節》於近日經過多方走訪和溝通，瞭解到親水灣風華延期交付事件背後的來龍去脈。

違章建築竟是自家財產？

按照《交房延期告知函》所述，違章建築為金帝豪苑73和75號兩棟別墅，而實際上金地豪苑的開發主體與親水灣風華都是同一個——上海振龍房地產開發有限公司（以下簡稱“振龍房地產”）。

公開資訊顯示，兩棟別墅由振龍房地產建於2006年左右，業主爆料73號別墅為開發商自用，而如告知函所說，75號別墅目前的佔用人為

上海大明律師事務所及其律師

。巧合的是，上海大明律所為振龍房地產及其母公司“上海創興資源開發股份有限公司”的代理律所。

業主提供的一份2014年開發商與律所之間所籤的協議顯示，開發商因為資金困難將75號別墅轉讓給大明律所，用以抵償律師代理費，但協議要求“若因行政規劃需要對該別墅進行強制拆除時，則雙方屆時另行商議律師費的補償方式”。

業主提供的證據顯示，規劃圖紙上兩棟別墅應該在金帝豪苑的壓地紅線之內，但是實際上開發商建造時別墅主體的95%左右都越過了紅線。

讓業主更為氣憤的是，當時開發商賣房時做的沙盤圖上，並沒有標註出兩棟違章別墅的模型，而是以一塊空出的綠地做替代。

鳳凰網房產上海站航拍發現，兩棟屬於金帝豪苑的違章建築與親水灣風華僅一牆之隔，幾乎與小區內部的幾棟社群商業在一個水平線。

跟隨著業主的指引，鳳凰網房產上海站來到親水灣風華小區內部，看到

小區外立面、綠化都已經成型，房間內精裝部分也大致完成，只剩燃氣灶沒有安裝，自來水和煤氣也都沒通

。

從風華小區內部也能看到，違章別墅就在小區圍牆之外，有一些比較高的綠化做遮擋。

（圍牆外的違章別墅）

據業主反映，振龍房地產現在回覆稱73號別墅拆除比較容易，但因75號別墅佔用人大明律所不配合，且政府對房屋進行違章認定、拆除、規劃驗收的時間存在不確定性，開發商也無法保證何時可以順利交房，

只是說“儘快”

。

上週六的12月18日，業主與開發商之間進行了第一次集中商討，現場比較混亂，至於業主關心的拆違、交房時間點和具體的賠付方案，依然沒有實質進展。

今日（12月21日），鳳凰網房產上海站聯絡到綠洲康城一位負責人，其表示“

目前關於拆違的認定正在積極跟政府部門溝通當中，承諾業主的73號別墅10天內拆除，今天也已經開始在拆了。

”

但是由於和大明律所的溝通存在分歧，75號別墅的拆違工作存在不確定性。

違約金萬0.3，是不是一場“提前佈局”？

親水灣風華是浦東康橋百萬方超級大盤“綠洲康城”的五期，由上海振龍房地產開發有限公司投資開發。

天眼查資訊顯示，振龍房地產有3個控股股東，實控人是

閩系企業陳榕生家族

：廈門博納科技有限公司（實控人金地置業，持股60%，法定代表人陳榕生）、上海百匯星融投資控股有限公司（持股20。23%，法定代表人陳榕生）和A股上市的上海創興資源開發股份有限公司（持股19。69%，法定代表人顧簡兵，實控人陳冠全）。

陳榕生家族發跡於福建廈門，旗下廈門大洋集團原營食品業，後進軍房地產。1999年，公司以“創興置業”的主體在A股上市（股票程式碼600193，A股簡稱ST創興），2009年陳榕生涉嫌內幕交易被調查，其子陳冠全接管家族企業，2011年創興置業更名為創興資源，由房地產向礦業投資轉型。

創興資源的半年報顯示，其參股公司上海振龍房地產2021年1-6月的淨利潤為-6549。47萬元，虧損嚴重。

公開資料顯示，振龍房地產於2003年左右取得浦東康橋約1000畝土地，經過近20年的開發，逐漸將綠洲康城打造為整個康橋地區體量最大、配套最成熟的社群之一。

據創新資源年報介紹，

綠洲康城大型綜合體專案包括“金帝豪苑”別墅、“親水灣”公寓住宅、五星級酒店、酒店式公寓及商鋪等等，總規劃建築面積近104萬平方米

。

本次延期交付的親水灣風華，專案共計717戶，於2020年4月23日開盤，均價6。25萬/㎡，當天賣出逾5成，續銷一段時間後全部售罄。

按照合同約定，親水灣風華將於2021年12月31日交房，如不能如期交付，違約金按總房價款的日萬分之0。3計算。

（親水灣風華購房合同截圖/業主供圖）

鳳凰網房產諮詢北京金訴律師事務所主任王玉臣律師瞭解到，商品房預售合同關於逾期違約金的設定，

一般由開發商和業主共同商定，實際操作中開發商會自行在合同模板中填好，數字多在萬分之一到萬分之二，鮮少出現萬0.3的情況

。

實際上，這並不是振龍房地產第一次出現延期交付的情況。2009年至2016年，綠洲康城親水灣東區、綠洲康城金邸等多期住宅，都曾因延期交房爆發過大規模投訴，對於購房者病詬的違約金過低的問題，彼時振龍房地產給出的解釋是“

萬分之0.3的違約金並不是只針對這期房子的購房者，我們所有專案的違約金全部是萬分之0.3。

”

按照萬0。3的點數計算，親水灣風華套均500萬的房子逾期1個月的違約金只有4500元。不過，王律師建議，如果商品房買賣合同中對違約金的約定過低，遠低於逾期交房給業主帶來的損失，業主可以選擇主張延期交房的損失。具體的損失標準可以按照逾期交付使用房屋期間有關部門公佈的或有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準。

爆料業主Z女士向鳳凰網房產上海站反映，當時籤合同也沒有特別留意違約金，沒想到如今竟面臨這樣的局面。

如今風華的業主要求提高過低的賠付標準，上述綠洲康城方面負責人在接受鳳凰網房產上海站採訪時表示“這個問題無法回答”。

12月20日，上海綠洲康城六期親水灣朗廷宣佈取證，並且將於12月24日開啟認購。親水灣朗廷本次推出4棟共131套多層房源，均價64350元/㎡。

不出意外的話，這是綠洲康城最後一塊住宅地塊，前期許多購房者意欲下手，但當前因為五期交房問題鬧得沸沸揚揚，許多意向購房者仍在駐足觀望。

關於親水灣風華交付延期的進展，鳳凰網房產上海站《交房節》欄目將持續關注

。