物業公司進入小區提供服務的途徑？

李玲玉 - 天竺少女 （西遊記原版）

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物業公司在大城市常見，可以說到處能見到物業公司的人員。小區門口，保安大叔，保潔阿姨，都是物業公司的人。物業服務也確實方便了業主，但弊端也不少。那麼物業公司是怎麼成為小區的管事呢？

物業公司的物業服務進入小區，一般透過兩個合同：一個是，開發商的前期物業服務合同，另一個是，業委會的選聘合同。

前期服務合同，一般是物業公司和開發商簽訂的服務合同。小區建成以後，入住率或許不是很高，業委會或許沒有成立起來，但是又需要物業公司的服務，小區衛生要搞搞吧，看門的要有人吧，不能外來人員隨便進出。所以開發商就會選用物業公司來為小區服務。從實踐來看這個時期物業費都比較高，按理說新小區，入住率不是很高，管理投入不是很大，物業費應該低些。不管怎麼說，透過這個前期合同，物業公司，拿到了服務小區的第一把鑰匙。為後續，拿到第二把鑰匙提供了方便。不過，現在如果購房新樓盤的商品房，往往簽署商品房買賣合同時，都會有物業公司物業服務合同，兩個合同一起籤，至於物業公司怎麼來的，服務好不好，是不是隻收錢不幹事，誰也不知道。反正合同擬定好了，籤也得籤，不籤也得籤，都是格式條款，沒有商量的餘地，除非不買房。

物業管理

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選聘合同是業委會和物業公司簽署的服務合同。小區入住率高了以後，符合成立業委會條件，成立了業委會，由業委會選聘、解聘物業公司。“選聘”拆開了就是選和聘，既然是選就有挑的過程，既然是挑，那就不只一個物業公司，既然是挑，那就是挑好的。而實際上，就是原物業公司繼續服務。一來選聘新的物業公司，再解聘原來物業公司這折騰呀也費勁，所以基本就是原來物業公司，也可能辭退原來物業公司。

所以，物業公司基本透過，開發商選擇物業公司，和業委會選聘物業公司兩種方式而成為小區的內務府。

前期合同和選聘合同，是物業服務上篇和續篇，一個開發商選，一個是業主委員會選，一個是格式合同，一個是商定合同，一個是找個物業公司，一個是找個好物業公司。所以，也別指望開發商會找到質優價廉、口碑好的物業公司。

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既然是兩個合同有沒有可能衝突？完全有可能。比如服務期限。前期合同約定服務期限，三年，結果兩年不到小區業委會就成立了，然後選聘新物業。那等於說原合同沒有到期就被終止了，是否算違約？如果算違約，那要是前期合同約定100年，是不是100年內都不能終止合同？所以，這個不算違約。我國《民法典。物權篇》《民法典。合同篇》都規定了業委會有選聘和解聘物業公司的規定。但是，實際上，是請神容易送神難，多半物業被解聘之後，都不會爽爽快快，要不不撤離，要不就是不交接，更甚者搞點破壞。

這也說明前期物業公司的選擇也非常重要，但是它的選擇權卻是是在開發商手裡而不在業主手裡，也不在業主委員會手裡。

開發商控制物業公司進入，具有得天獨厚的優勢。沒有交房之前，開發商控制小區，自然小區由誰管理是開發商說了算，不是業主，其他人好像也管不著。沒交付小區，小區還是開發商的小區，自己找物業公司管理自己的小區，誰又能管的著！

物業管理法規應用

陶威主編

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開發商控制前期物業公司進入，卻沒有太大厲害關係。小區沒有交付，沒有入住，沒有業主，沒有活動，也沒有衛生要搞，也沒有太多閒雜人員進進出出，即使有，派個人看大門就行，也說明交付之前也基本不需要物業服務。需要服務是交付之後，業主入住了，人員活動多了，就需要物業服務了。那交付之後，小區和開發商好像沒有關係了吧，那開發商是慈善家嗎？是商家，還是賺錢第一。權和錢向來不分家，決定權越大，賺的是不是就多？小區物業選擇是公益還是私益？顯然是公益，既然是公益，那讓私人老闆決定，無論從法律還是社會公理都說不通，而前期物業服務合同的規範和責任並不明朗，這就帶來了賺錢的可乘之機。所以，前期物業服務合同的平等、自願、公平也會減少後續物業糾紛的發生。

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