物流行業高速發展，物流地產缺口巨大，且物流地產回報率較高。因此入局物流地產成為新藍海，然而入局物流地產面臨諸多難點，該如何開啟物流地產入局之路呢？我們一起來看看吧！

物流行業快速發展，物流地產缺口巨大

隨著我國電商經濟的發展，物流行業快速崛起，成為經濟發展的重要載體。2021年社會物流總額達到了335萬億元，同步增加11。7%，物流總額整體量與增幅同步增加。

（1）近年來高標倉增長快速，2018Q2-2020Q2，高標倉面積季度增速平均為 24%。但高標倉佔比較低，需求持續增加，需求缺口依然高位，2021年缺口0。7億㎡。

（2）我國高標倉相比海外佔比仍處於低位。南山控股 21 年半年報寫到，2020 年我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約 7500 萬平方米，截至 2020Q2，我國高標倉總面積 6400 萬平方米，僅佔我國總倉儲面積（ 10億平方米） 的6。4%；而美國高標倉比重佔比超過 20%。

（3）高標倉缺口仍然在高位。根據普洛斯提供的資料，每平方米的現代物流倉儲面積能支援約 7 萬元電商交易額，2021年全國實物網購金額 10。8 萬億，由此可計算電商倉儲高標倉需求預計約 1。54 億㎡，而根據預計我國當前實際高標倉僅約8000萬㎡，因此高標倉缺口或達7000萬㎡以上：電商對高標倉需求面積=10。8萬億元/7萬元每平方米=1。54億㎡；電商對高標倉需求缺口=1。54億平方米－0。8億平方米（估計值）=0。7億㎡。

物流地產回報率高，可快速構建物流配送網路

（1）租金回報。物流地產能夠成為下一個投資藍海的原因還在於其所帶來的巨大回報。從資金面上，租金是最主要的收入。東方證券的研究報告《物流地產，白銀時代弄潮兒》一文中提到，物流地產在目前地產行業內租金回報率最高。無論是國外的主要城市還是國內的北京、上海等一線城市，物流地產的租金回報率一般較其他形態的物業高一個百分點以上。此外，客戶對於物流地產的租金敏感度相對其他物業形式更低，租金上漲10%對應其物流總費用上升0。5%。

（2）物流園區的盈利還來自土地增值、服務費用、專案投資收益等方面。物流用地在國內外一般都能受到政府在政策上的支援，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎設施建設後，所投資的地區將產生一定的升值，而到物流園區正式運營後，還將大幅上漲，對於這一類的園區，一般能夠在10-15年收回投資的成本。另一類園區則會選擇出租加出售的運營模式。主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運營成熟之後，轉讓給基金公司，目前市面上較大的物流地產商大多都採用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體專案的投資回報率。

（3）物流網路與未來價值。物流地產多處佈局有利於配送網路下沉，體現物流配送優勢。

物流地產入局面臨三大難題，佈局難、規劃難、競爭大

1、佈局難

佈局又分為

外部佈局即選址

和

內部佈局即園區規劃

。外部佈局方面：根據顧客的需求，選擇合適的地點，建成相關物流設施後，再轉租給客戶——這是物流地產商入局的基本邏輯。可是顧客需求在哪，哪些地方物流地產存在空缺，哪些地方物流地產過於飽和；多個物流地產或倉儲網點該如何最最佳化佈局；哪些地方倉儲用地供應較多、倉儲用地價格如何、倉儲用地是否有稅收優惠等。

內部佈局則存在招商物件落戶難、物流作業空間設計難、服務大廳設計難等問題。

2、招商運營難

即使憑藉拿地優勢贏取規模上的擴張，並發展成全國網路，但物業地產入局者更深層的分化體現在運營招商環節上，做好物流地產，運營招商是其中一個核心點。可是找不到招商物件、沒有明確的招商目標、沒有完善的招商策略該如何？作為物流地產的全新玩家，運營能力是開發商的薄弱之處。在運營方面面臨沒有運營管理經驗、不知道物流企業需要哪些服務、不知道運營服務如何創收等問題。

3、競爭力大

玩家眾多，市場佔有率高。我國物流地產行業呈現“一超多強”格局，2020 年普洛斯市場佔有率接近 30%位列第一，萬緯、寶灣、宇培分別位列 2-4，市佔率分別為 8%、7%、6%；市場前十名市佔率高達 73%，集中度較高。中國物流地產在快速發展中，中心城市早已被大型物流地產佈局完成，因此目前入局競爭力較大。

關於以上難點，物聯雲倉數字研究院能夠給出優質的解決方案。物聯雲倉數字研究院專注於中國倉儲物流市場的資料洞察及研究諮詢，依託物聯雲倉平臺海量資料、強大的資料探勘能力和豐富的倉儲物流行業研究經驗，圍繞倉儲市場、物流地產、行業發展、競爭分析等研究方向，不斷推出深度洞察報告，同時，圍繞物流園區，為客戶提供資料服務、市場調研、物流園區規劃、產業規劃、智慧園區設計、招商代理、建築規劃設計及諮詢等服務，助力行業發展和企業升級。

我們來看看物聯雲倉如何助力破局物流地產行業難點：

難點破局一：可靠、一手、權威、廣覆蓋資料破局園區佈局難題

物聯雲倉數字研究院推出倉儲大資料雲平臺，該平臺為中倉協指定資料合作平臺，平臺數據已積累了覆蓋全國236個城市、8141個園區、總計3。66億㎡的倉庫資源，約佔全國通用倉儲設施總面積的32%，尤其是高標倉覆蓋率佔全國95%。資料嚴格採用業主上傳、線上稽核、現場認證的方式，透過嚴格的審查機制與遍佈全國的渠道人員，保證資料的一手性與真實可靠性。倉庫資料維度多達74項，全方位、多角度定義一個倉庫。平臺數據每個倉庫獨立建檔，按月度更新，保障資料的準確性與及時性，同時為每個倉庫建立檔案，保留每次更新記錄，讓資料可溯源、可預測。

物聯雲倉數字研究院倉儲大資料平臺可助力企業全方面瞭解倉儲分佈、倉儲實時價格、倉儲空置率情況等，助力企業在倉儲佈局、租金定價、招商方面等作出決策。物聯雲倉數字研究院規劃諮詢服務支援市場報告定製服務，多個權威專家對倉儲資料進行分析、預測，並給出有效建議。

難點破局二：全面、及時

的

全國土地資訊，助力拿地規劃

物聯雲倉數字研究院倉儲大資料雲平臺中涵蓋土地供應資料、土地成交資料、土地分佈資料、拿地政策（支援定製分析）等，助力企業拿地、規劃相關難題。可為企業提供當地市場調研、政府走訪、產業分析等，做出園區可研報告，贏得拿地機會。

難點破局三：先進物流諮詢理論為指導，進行園區規劃，以系統科技及物聯網技術為基底，助力打造智慧園區

，提升競爭力

物聯雲倉數字研究院多位物流行業專家以先進物流諮詢理論為指導，開展專案背景分析、需求分析預測、選址分析、定位規劃、投資估算、效益分析、風險防控等可行性研究和相關策劃，提高專案決策的科學性和針對性。同時，以系統科技及物聯網技術為基底，圍繞園區物業管理、資產管理、能耗管理、客戶服務四個方面，為智慧園區提供全方位的設計、實施與改造，助力園區內部建立起標準化、規範化的管理機制，對外為客戶提供便捷、高效的園區管理運營模式，打造區域標杆，提升行業競爭力。

截至目前，物聯雲倉數字研究院已為多家包括全球500強在內的數百家企業提供了商業服務，並獲得了客戶的一致好評，未來，數字研究院將不斷最佳化自身業務能力，深耕倉儲物流領域，助力行業發展與企業升級。