房貸利率降至4。1%，高利率上車的怎麼降下來？

昨日樓市君直播，眾多粉絲針對這個問題展開討論，各出奇招。

那麼，高利率上車到底怎麼降才合規，各大銀行房貸利率是多少……9個你最關心的問題，樓市君整理好了。

問題1：高利率上車的，如何才能把利率降下來？

一個方式是，可以考慮轉為公積金或組合貸，不過轉換需要4個硬性條件：

住房貸款的商業銀行須同意；貸款房屋須獲得不動產證；商貸餘額不得低於5萬元，且借款人沒有未還清的公積金貸款；家庭首套或者二套房才能轉。

第二個方法是，等到重新定價日，你的利率也會跟著新的LPR隨之調整。

比如，你辦理房貸時LPR為4。8%，銀行給你審批的利率是LPR+50個基點（5。3%），利率重定價日為每年1月。

那你以後每年的利率，則會參照上一年12月的LPR進行調整。

目前，LPR下調至4。3%，但現在你的利率不會跟著下調。

如今年12月，LPR保持4。3不變，那你明年的房貸利率則會變更為4。3+50個基點，即4。8%。

昆明 （昆明樓市一線攝）

問題2：LPR和房貸利率究竟是什麼關係？

可以這樣理解，LPR是房貸的基準利率（特指5年期及以上LPR，下同）。

按照央行現行政策，個人房貸利率以最近1個月相應期限的LPR加點形成（加點可以為負數），LPR於每月20日更新，節假日順延。

其中，首套利率最低為LPR-20個基點，二套最低為LPR+60個基點，加點數值在合同期限內固定不變。

總之，LPR越高，那麼房貸利率也會越高，它們是成正比的。

舉個例子，8月22日央行公佈新一期LPR為4。3，如你現在辦理首套貸款，銀行最低可給到你4。3-20個基點的利率，即4。1%。

昆明 （昆明樓市一線攝）

問題3：昆明哪些銀行現在可以貸到4.1%？

據樓市君瞭解，目前昆明建行、招商、農行、工商、興業等8家銀行首套房貸利率，最低都可執行4。1%，二套4。9%。

問題4：去年5.5%的利率上車，現在可不可以離婚，把房子賣給對方後再復婚，換成低利率再繼續還貸款，這樣是否可行？

樓市君並不贊同這樣的操作方法。

首先，房子在夫妻雙方名下，現在假離婚後再透過其中一方購買，期間會涉及戶主變更，以及交易稅費等，不僅費時費錢，還可能存在違反相關法律法規的情況。

銀行工作人員在審批過程中，如發現是假離婚，貸款無法透過。

其次，雖然在離婚前夫妻雙方經過協商達成協議，達到目的後就去復婚，但是誰也不能保證其中一方不會有二心，屆時很可能面臨人財兩空的局面。

問題5：到了重定價日，房貸利率是需要自己去銀行調整嗎？

不需要，銀行系統會自動進行調整。

昆明實景（昆明樓市一線攝）

問題6：婚前A買了1套房用的組合貸，B買了1套房用的商貸。AB結婚後，B的那套房還可以商貸轉組合貸嗎？

目前，昆明公積金中心認房也認貸，這種情況屬於家庭有2套房，那麼當A的貸款結清後，在其他條件都滿足的情況下，B的房貸才可以轉為組合貸。

問題7：會不會等我明年5月重新定價的時候，lPR又漲回去了？

這個是有可能的，因為LPR是根據市場隨時變動的，可以下調也可以上漲。

比如目前LPR為4。3，到今年12月可能會降至4%，也可能會漲到4。8%。

昆明實景（昆明樓市一線攝）

問題8：現在房貸利率那麼低，需要提前還款嗎？

如貸款利率比較高，特別是利率達到5。5%-6%的客戶，而剩餘還款年限不長，未還金額也不多的客戶，可以考慮提前還貸。

問題9：提前還貸只能全部還清還是可以先還一部分？

可以選擇先還一部分，也可以選擇全部還清。

關於房貸利率，你還有什麼想了解的嗎？

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