在2018年房地產市場大呼“活下去”的時候，中國金茂仍以85%的銷售增長率跨入千億大門。進入2019年，這個“千億新兵”加大槓桿狂奔，勢必突破1500億。

在剛剛完成“混改三步走”後，8月28日，中國金茂披露2019年中財務報告。

報告期內，中國金茂簽約銷售額785億元，完成全年銷售目標52。33%；收入147。41億元，同比下降32。8%；淨利潤47。9億元，同比增加6。23%。

值得注意的是，從區域銷售金額來看，華東區域貢獻了中國金茂銷售金額的大部分，佔比達59%，其次為環渤海區域，銷售金額佔比27%。華南區域、華中區域和西部地區分別貢獻了銷售金額佔比的7%、4%和3%。

從資料上看，山東所在的華東地區仍是中國金茂營業收入的主要來源之一；2019年中國金茂在山東持續發力，除了在原有佈局的青島和濟南，今年6月，中國金茂在濰坊又落一子，開闢了中國金茂在全國佈局第43城。值得一提的是，在金茂“城市運營年”的大背景下，專案品質卻沒有與拿地速度相掛鉤。

編輯/一條

半年突破雙千億

交完美答卷

在2018年房地產市場一片“哀嚎”之下，中國金茂控股集團有限公司（HK。00817，簡稱“金茂”）仍以優異的成績邁入千億大門。這一年，中國金茂完成了85%的銷售增長率。

逆勢擴張的中國金茂，在上一年佳績的推動下，開始加大步伐狂奔。今年上半年，中國金茂銷售額為784。56億元，銷售面積約358萬平方米，完成了全年1500億元銷售目標的52。3%。完美詮釋了“時間過半、任務過半”這句老話。

不同於銷售額的上漲，2019上半年，中國金茂上半年實現營業額147。41億元，同比減少33%。主要由於城市及物業開發專案的收入較2018年同期減少所致。除了營收下降之外，金茂的毛利和毛利率均呈現出下降趨勢。資料顯示，公司毛利54。32億元，同比下降37。45%；毛利率37%，同比下降3%，但仍處於行業較高水平。

值得注意的是，中國金茂短期償債風險有所增加，現金對短期負債的覆蓋比例進一步縮小。財報顯示，2019年上半年，一年內到期的銀行貸款及其他貸款為256。78億元，現金和現金等價物為223。78億元，現金短債比為0。87。2018年年報顯示，其一年內到期的銀行貸款及其他貸款為219。76億元，現金和現金等價物為213。24億元，現金短債比為0。97。

對於公司營收下降一事，中國金茂首席財務官江南表示“收入下降是節奏的問題，全年來看收入會增加。”

從土地儲備上看，2019上半年，中國金茂在全國13個城市新獲取專案24個，全國土地儲備合計6998萬平方米，新增土地儲備面積643萬平米。按地區分析，新增拿地主要佈局在華南、華東及華中區域，分別佔比26%、23%、21%。此外西部、環渤海佔比17%、13%。

另外，從區域銷售金額來看，山東所在的華東區域貢獻了中國金茂銷售金額的大部分，佔比達59%，其次為環渤海區域，銷售金額佔比27%。華南區域、華中區域和西部地區分別貢獻了銷售金額佔比的7%、4%和3%。

中國金茂上半年銷售金額區域劃分圖

從資料上看，山東所在的華東地區仍是中國金茂營業收入的主要來源之一；今年1月和6月，中國金茂分別在青島和濰坊各落一子，全國佈局擴充套件至43城。

“金茂”模式發力

城市運營地圖持續擴張

金茂將2019年定為“城市運營之年”。

今年，中國金茂要完成6大區域7個城市運營專案的落地，每個區域將樹立一個城市運營標杆專案。

在土地購置方面，上半年，金茂共收購專案24個，總土地款為341億元，權益土地款為179億元，新增土儲建面643萬平米。從區域看，華南區域佔26%，華東佔23%，華中佔21%，西部佔17%。

今年6月3日，中國金茂以26。6億順利競得金鳳半島一宗超200畝的地塊。該地塊是金茂在汕頭的首個專案，位於汕頭金平西區金鳳半島偏南部。根據專案公示顯示，該地塊將打造成多功能高品質居住區和城市居住新名片。

緊接著，6月5日中國金茂又順利拿下廣州南沙靈山島尖2019NJY-5地塊。靈山島尖定位為金融創新高階服務區，比肩珠江新城，號稱南沙CBD，發展潛力巨大。

6月下旬，中國金茂依舊在拿地端保持良好節奏。隨著6月17日摘得濰坊市保稅區2018-BS09號地塊，中國金茂首進濰坊，濰坊也成為中國金茂進駐的第43城。

截至目前，中國金茂已經在44個城市擁有180餘個專案，85%以上土儲集中在核心一二線城市，總土地儲備為6998萬平米。

“瘋狂”拿地的同時，中國金茂的也向大家交出來了一份漂亮的成績單。截至半年業績報告發布日（8月28日），中國金茂的合同簽約金額與回款金額已雙雙突破一千億元人民幣。其中比較亮眼的月份有：

3月，中國金茂取得簽約銷售金額為人民幣100。35億元；4月，完成簽約銷售金額127。92億元；5月，取得簽約銷售金額133。39億元——銷售金額延續前兩個月的遞增態勢，以更快的速度奔向千億；6月，中國金茂重新整理今年單月最高成交金額，達成簽約銷售額約239。97億元。

據瞭解，2019年前八個月，杭州、北京等城市簽約額均突破百億。

在山東專案質量問題頻出

中國金茂如何應對品質失衡

瞄準“城市運營商”這一發展定位，中國金茂在全國迅速拿下43城 ，主要以一二線城市佈局的中國金茂，也瞄準了山東這塊“肥肉”。從年中資料上看，山東所在的華東地區銷售金額佔比59%，說明山東仍是其主要的經濟來源之一。

中國金茂在山東的佈局主要包括青島、濟南以及今年剛剛落子的濰坊。在業態分佈上，濟南主要以物業為主，佈局了濟南奧體金茂府、濟南雪山金茂灣以及濟南高新金茂墅。

今年6月，中國金茂摘得濰坊高新浞河片區一地塊，這也是金茂進駐濰坊的首個專案。據悉，這個專案也將用於金茂打造城市運營。

與濟南和濰坊的單一佈局不同，金茂在青島的佈局可謂是面面俱到。從佈局似乎可以看出，中國金茂也盯上了這個乘上合之勢正在崛起的大都市，目前金茂在青島主要佈局了城市運營、零售商業綜合體以及高階住宅三大方面。

其中城市運營專案包括青島中歐國際城、青島西海岸創新科技城以及即墨國際智慧新城，佈局在市南區的青島金茂灣購物中心是目前市南區體量最大，分佈業態品類最豐富的商業綜合體；而在高階住宅上佈局了中國金茂的“悅系”青島市南金茂灣。

青島中歐國際城專案位於青島膠州灣北岸高新技術開發區，所在區域是青島北岸城區核心區。專案總佔地約2400畝，規劃總建面400萬㎡，涵蓋高階住宅、精英公寓、大型購物中心、五星級酒店、產業辦公等多種業態。

青島即墨國際智慧新城專案位於青島北部都心片區，北起珠江二路，西接煙青路，專案所處環秀街道，是即墨連線青島的南向門戶，也是即墨撤市劃區、南融青島的最大受益區域。

青島西海岸創新科技城專案位於青島西海岸新區，毗鄰青島高鐵西站，是西海岸新區的核心交通商務中心。專案總佔地約6000畝，規劃總建面約600萬㎡，涵蓋綠色生態住宅、時尚精品商街，國際精英公寓、大型購物中心、超高層五星級酒店、創新型產業辦公等多種業態。

從這三大專案的選址就可以看出，金茂勢必要從青島出發，在山東叫響城市運營的企業品牌。

一心撲在開闢城市運營速度上的金茂，似乎在“品牌運營”與品質之間有些失衡。

2016年7月，作為金茂的高階品牌，青島市南金茂灣一期3號樓入住兩三年樓體外牆大面積脫落，質量問題亮起紅燈；

2018年4月，青島中歐國際城專案因車位價格銷售過高，引起業主投訴；

2018年8月，青島中歐國際城專案因捆綁高額的裝修費，變相抬高房價，引得大量業主聚集在中營銷中心進行維權；

行百里者半九十。質量問題頻出，讓中國金茂致力於打造“城市運營官”的品牌之路，蒙上一層陰影，看來如何把專案品質與拿地的高效率相掛鉤，已經成為跨過千億門檻後的中國金茂，未來發展需要思考的重要課題。