車庫工程對於絕大部分的開發商而言，都是內心想拒絕的，其主要原因在於：

① 可複製性差。我們知道在房地產設計管理中，可標準化的東西很多，如戶型可標準化，產品配置可標準化，部品標準同樣也可以標準化，但是很難見到兩個車庫專案做的及其相似，主要原因在於用地的範圍、日照、地質情況等很難找到兩塊一模一樣的作為參考。

② 參與的專業多且複雜多變。車庫專案除了建築設計院參與的建築、結構、水、電、暖、景觀、精裝外，還外加人防設計的建築、結構、水、電、暖（平時設計+戰時設計）等，其專業跨度和專業的縱深大，專業交圈難度比其他工程複雜。

③ 車庫的成本，開發商建設的積極性低。車庫的建設大多屬於規劃配套要求，且車位的去化率低，回款慢，大部分的車位建設屬於“無利可圖”，開發商對車庫的建設積極性並不高；地下車庫的成本巨大，佔整個專案的成本30%~40%以上，投入和產出不成正比，也是影響開發商建設的因素。

④ 車庫的業主敏感性低，成本敏感度高。車庫的業主敏感性低反應在，業主對車位的需求並非“迫不及待”，尤其是偏遠的剛需樓盤，小區附近有大量的閒散地可供停車，車位有沒有對業主的正常生活影響較小；其次，車庫屬於臨時的歸家路線，業主不會長久的停留，車庫的好壞業主對其關注度明顯較低。

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影響車位成本的主要因素

【案例】濟南2018年某專案層高3。9米，地下1層，獨立基礎+防水板，建安成本2980元/m2。

車庫的建安成本中，其主體工程成本最高

，約佔到車庫建安成本的50%~60%左右，建造標準的成本佔比其次約佔到10%~20%的車庫建安成本，其他分項工程佔比相對較少，所以車庫建安成本基本上都屬於結構性成本，均需要嚴控的成本。

各大開發商對於車庫限額設計，表現在：

根據產品檔次限制車位配比，限制含鋼量/含混凝土量指標；限制單車位面積；限制車庫層高等。

《中梁地產：高層及多層住宅主要設計指標限額標準（2019）》

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車位成本控制的措施

（一）根據專案檔次控制車位配比及單車為面積

規劃指標一般要求開發商每百平米的車庫配建個數或者車位戶數比（如0。8，每戶設定0。8個車位），一般情況下上述控制性標準很難進行顛覆，所以車庫面積的控制標準即控制車位的建築面積指標，同樣的配置數量，單車位面積指標越小，整個小區車庫的配建面積越少，建安成本越低。影響單車位面積的因素有：

① 柱網尺寸。常見的柱網有大柱網、大小柱網、小柱網和改進型柱網

其理論依據即：大車位需要滿足三個標準車（2400*5300）的要求，小車位滿足兩個標準車位的要求，參下附圖（配圖來源於網路）：

所以常見的大車位柱網尺寸為：7200（三車位淨距）+柱子寬度+100mm（預留空間），一般情況大柱網尺寸為7800~8100，背靠背停車時，車長方向為8000~8400（均考慮背靠背兩車位共享的250空間）。常見的小柱網尺寸為：4800（雙車位淨距）+柱子寬度+100mm（預留空間），一般情況小柱網尺寸為5300~5400左右。大小柱網即滿足車長方向上（背靠背停車時）車尾部增加一排柱子，車位仍然為三輛。一般情況下，小柱網設定時，車頭端部均靠柱子擺放，對於行車道寬度較窄時（如5500），業主很難後退停車，所以有了改進型柱網，即柱子往裡收進500。

【案例】

② 車庫高效停車及空間佈置。衡量車庫是否高效停車的一個重要標誌是停車率，即車庫面積/總車位數量：

《中南地庫最佳化設計指引》

影響停車效率的因素很多，在這裡簡單的介紹一下如下因素：

行車流線合理佈局，一般情況下車位沿車庫長向佈置，呈魚骨形分佈較為的經濟，減少環形車道的數量，增加近端式停車。下圖為較為經濟合理的流線形式。

【案例】來源網路

最佳化前區域性流線不合理，出現單邊停車現象，效率較低。如此區域面積2179㎡，車位51個，單個車位面積42。73。

最佳化後調整行車流線和外輪廓，有可建範圍內適當擴大外輪廓，形成周邊式的環繞停車，面積2559㎡，車位82個，單個車位面積31。21，減少11。52㎡/輛

出入口合理的佈置及數量。

規範對於車庫面積及出入口的數量有明確的要求，一般剛需盤可以按規範的下限設定出入口數量，無須增加多餘的疏散通道。當多層地下車庫時，上下坡道宜儘量位於平面投影之內，此時的坡道設定最好節省。

《金科股份全成本限額手冊》

避免無效空間

車庫輪廓線應根據地形、豎向等因素，車庫輪廓線應簡潔、順直、方正，減少無效空間的浪費，提高停車效率。車庫輪廓特別是坡地車庫應與園區小院及景觀擋土牆相互協調佈置，避免出現二次設定擋土牆。由於場地需要設定擋牆的部位，由景觀專業二次深化。

裝置用房等儘量佈置在停車效率低的邊角地帶，消防水池儘量利用坡道下方及其他受限制的空間，不得佔用高效停車區。裝置用房等層高區域性加大的空間，原則上覆土厚度不小於800mm。

車道兩側佈置車位，應避免行車道靠牆佈置。當車道一側不足小型車垂直停車的空間，可適當佈置微型車位（需根據當地規劃部門要求）或平行車位或斜向車位等來增加車位數量。

停車方式。後退式停車時，行車道的寬度要求最小，優先採用後退式停車。

人防面積。人防設計應滿足國家有關法律、法規和當地人防政策規定的下限要求。人防面積、功能、抗力級別等滿足最低要求即可，不得隨意增加。

（二）車庫結構設計

方案設計時，一定要考慮車庫頂板的經濟性要求，車庫的覆土厚度、淨高要求。

①  車庫的頂板形式。車庫的頂板形式對於車庫的建安成本影響較大，目前常見的頂板結構形式有：無樑樓蓋、雙次梁、十字梁、井字梁和大板結構，其經濟型可參考如下：

（資料來源於綠地集團事業二部）

②  車庫的淨高。車庫的淨高影響基坑的開挖深度、降水深度和後期的使用；一般情況下車庫的高度=車庫淨高（2。2米）+梁高+裝置風管高度+噴淋高度+橋架高度+預留100富餘量。或者可以簡化為，車庫高度=2。8~2。9米+梁高。一般情況下無樑樓蓋可以控制在3。5~3。6米，井字梁結構可以控制在3。8~3。9米左右，有的最佳化公司透過BIM的模擬，可以再降低10cm左右。

（圖片來源：恆大地產）

（圖片來源：中南地庫最佳化設計指引）

③  順應現狀地形。

地下車庫設計以滿足使用功能、實用率高、成本低為總設計原則。車庫的層數設計儘量減少對主體地下層數的影響，地庫停車後可直接由電梯回家，當主樓僅山牆一側有車庫時，須透過山牆一側直接入戶。

車庫方案應充分了解現有的自然地形及岩層埋置深度，透過豎向設計最大程度的減少工程挖填方量，岩層爆破量，降低土方造價。

④  其他。車庫覆土、基坑開挖、降水應與其他專業配合，專項論證後選擇較為經濟合理的形式即可。

（三）車庫防火設計

車庫的防火設計主要是車庫的防火分割槽要求，車庫出入口數量、疏散樓梯數量、防排煙設計等。

①  防火分割槽要求。車庫的防火設計主要是車庫的防火分割槽要求，車庫出入口數量、疏散樓梯數量、防排煙設計等。

地下車庫防火分割槽的劃分應考慮人防區域的影響，車庫防火分割槽應考慮接近最大防火分割槽的95%以上。

汽車庫防火分割槽的最大允許建築面積

備註：設定自動防火滅火系統的汽車庫，其每個防火分割槽的最大允許建築面積不應大於上述表格規定數值的2。0倍。

【案例】防火分割槽儘量接近規範限制，減少防火構造成本

②  車庫出入口數量。

車庫出入口的最小間距不應小於15m，並宜與基地內部的道路相接通。機動車車庫出入口和車道數量應符合規範規定的下限，不應增加。

③  車庫疏散樓梯數量。一般情況下，每一個防火分割槽應有一個獨立的疏散樓梯，一部樓梯可以借用主樓疏散，獨立疏散樓梯的設定應佈置在邊角部位，減少對停車效率比較高區域的影響。

（三）車庫投訴風險

車庫雖然在後期的交房使用過程中，並非業主極其關注的部位（畢竟屬於臨時歸家路線），但是有以下的設計要點極其重要，屬於業主比較敏感的地方（跟規範要求無關），容易引起業主投訴。

①  車庫出入口帖臨市政道路，業主歸家或者出門沒有臨時停車緩衝空間，極容易造成車庫門口的壓車現象。

② 車庫出入口及疏散樓梯未設定防雨頂蓋。由於下雨或者下雪宜引起坡道和樓梯間進水，引起滑到和車輛打滑現象。

③ 車庫出入口緊鄰業主，噪音汙染嚴重。恆大集團設計要求上：地下車庫汽出 入口為避免影響住宅品質，不應佈置在戶客廳和臥室的 入口為避免影響住宅品質。這點很好考慮，不解釋了。

④車庫裝修太低，辨識度太低。車庫牆地面等面層做法檔次太低，導視系統偏少，歸家路線不清晰。

（高檔車庫裝修做法，辨識度高）

⑤ 車庫柱網太小，層高太低，未考慮大型SUV的設計要求。隨著人們生活水平的提高，大型的SUV越來越多，目前的2400*5300的標準車位已經很難滿足高階業主的需求，所以檔次較高的樓盤宜設定大型車位。

（圖片來源恆大地產）

⑥ 歸家路線簡單直接。個人碰到過從車庫無法進主樓或者需要繞遠進入主樓的設計，業主的意見很大，投訴率極高。

⑦ 車庫照明偏低。這個不做多解釋。

⑧ 消火栓、柱子等設定不合理，影響車門開啟。

柱子的位置及消火栓的位置應考慮其對轎車駕駛員開門的影響，宜藏於柱後，不宜佈置在車後，提高停車舒適性。

作者：賀加棟，來源：胖棟有話說（ID：RealEstateDesigner）；轉載已獲授權，對原作者表示感謝。