大家肯定猜不到，這次說的戶型竟然是萬華在重慶的新專案”麓悅江城“其中一個戶型。
記得前年在成都參加麓湖“漁獲節”的時候，有幸和萬華總裁羅立平都在評委區，我請教了他幾個專業問題，其中有一個問題他順帶說了一句我印象深刻
“的確有一些萬華的業主吐槽我們戶型不好，因為我們公司比較注重顏值，外立面考慮的因素比較多，但我們會越來在立面和戶型上考慮更多融合”。
我們在重慶專案已經看到了很多改變。這個專案也是去年我推薦別人去看最多的專案之一。
有興趣的朋友可以看看這兩個連結：
觀念研究院的吳總是一個研究生活方式和關係場非常深入的業內老哥，所以萬華重慶專案的戶型解讀，請你看看他的觀點。
以下來自：觀念研究院
關於“關係場創新認證”：
與諸多的建築和空間評比不一樣，關係場認證：是從顧客使用角度，對建築空間進行價值評估。這是房地產業向顧客價值迴歸的一種倡導。
對建築空間的關係場認證，落點不是形態、引數、贈送、面積和功能切割，而是空間面積之下，給顧客提供了的生活方式，有什麼不同？
這本來就是顧客的購房目的，但這條路任重道遠，因為行業大多數的產品，都經不起嚴格的關係場認證稽核。
直到遇到“麓悅江城”，在經過手術刀級的剖析之後，我們發現：
這款260㎡的戶型，很可能是國內當下最好的大平層
。
這種評價是否客觀？關係場認證到底在做什麼？建築空間的生活方式到底指什麼
？接連3個問題，讀完這篇文章，你就知道答案了。
1.
表面引數，無可挑剔！
受萬華委託，拿到這款260戶型的圖紙時，以建築師的職業慣性，在觀測一款戶型時，很喜歡看它的各項物理引數。簡單的測算了幾個關鍵資料，我們的結論是：
無可挑剔！
1）2：1的黃金面寬比，帶來270°環形採光
建築師給這款戶型做切分時，
非常捨得用料
：給了一個21m*12m的，約等於2：1的框體。
用業內3m算一個面寬的計算公式，約等於7個面寬，但是我們還是以功能分割槽來看，認定這款戶型是4個面寬。
長薄帶來的好處是，業主會最大限度得到景觀面，且室內非常通透。
配大面積玻璃得到的室內通透性
3。6m的好處，到樣板間看看就知道了，空間非常氣派。
看到設計師切分體塊的大氣捨得，我們不禁心跳加速
：6層的大平層，這種給長寬比和高度資源的心態，是不是太浪費？因為這種引數之下，完全可以做三疊拼產品了。即便把面寬變為1/2，也是10m+的資源，做為疊拼的開間，毫無問題啊。
可以做疊拼的指標做了大平層，營銷沒反對麼？
以市場的形態估值邏輯，
疊拼的等級肯定是大於大平層的，營銷當時沒反對麼？
先預埋一個話題，下文再表。
2）強調社交和主臥享受：
設計一款4房的戶型，最小的面積120㎡就可以了。面積放大到260㎡，肯定是加強客廳、臥室，特別是主臥室的享受性。要不然誰還買大平層？
有這種心理準備，但測量麓悅江城260戶型時，我們還是震撼到了：
11.m的寬廳：
雖然當下流行寬廳，許多寬廳的尺寸更大，但他們是將客、餐、島臺和活動區連起來的。純粹客廳和餐廳的面積，都沒有11。3m。
在現場看的話，
尺度是別墅級的
，大氣度超過許多300多平米的豪宅。
40㎡的主臥：
認證豪宅，我們肯定直奔主臥室。因為連自己享受都不敢到極致的主人，肯定還沒到買豪宅那一步。
整個床衛衣的區域面積加起來是40㎡，已經是奢侈的極限。
虹夕諾雅這種頂級的度假酒店，房間面積68㎡起，但包含了小型的會客區，單論床/衛/衣區域來說，也不會大過40㎡。
此外，
我最喜歡麓湖系的細節是：每個主臥都帶陽臺
。麒麟薈有，雲龍閣有，麓悅江城這款戶型也有。獨處、靜思、發呆的好地方。
3）全身上下都掛滿了花園：
單說面寬進深的形體尺寸和重視客廳及主臥的面積分配。幾乎所有的大平層都一樣。
麓悅江城的面寬21m，也算不著第一，深圳灣的潤府，有一款400㎡的大平層，從主臥走到客廳端出的沙發，是50m+。
他們的業主，要是睡覺前發現手機忘客廳了，來回要走100多米，瞌睡就沒了。
麓悅江城區別於多數大平層的物理指標，是有5個陽臺，如圖所示，前後左右都掛滿了陽臺。分別是最寬最大的客餐廳陽臺、主臥陽臺、客臥陽臺、書房陽臺和深不可見的生活陽臺。
房子被5個花園陽臺包圍
零碎了，你沒有感知。我們對陽臺面積進行了彙總，這個資料就很嚇人了：
花園陽臺的總面積約70㎡！
設計師太捨得用料了，要知道：陽臺要算半面積；超過15%部分，要算全面積。換著剛需思維的開發商，還不得收起這些面積，為業主多做兩個臥室？
最深處接近3m的陽臺面積，捨得用料
想到業內那些思維者，我們就覺得關係場的認證，道路悠遠。
因為關係場，是看“取捨”的：
同樣260㎡，看你將面積如何劃分。你的劃分邏輯，會充分暴露你對生活的理解。
你看，對這款戶型的設計思維解讀，我們就放過了這款戶型的其它亮點：五件套雙面盆、3套房、中島和位於僻靜位置的中廚、2*2。4m的闊氣玄關、私梯入戶。
無需贅述的豪宅功能
不是說這些亮點沒價值，但只有奇瑞QQ車，會把8喇叭和4氣囊、真皮座椅當作賣點，這樣去介紹賓士S系，它會臉紅的。
做為豪宅專業戶的萬華，要是做一塊260戶型，只有以上功力，那就不是萬華了
。也配不上本文的標題“
可能是當前最好的大平層”。
成渝兩地的產品力，位於中國前列
這對比範圍，自然包含了上海、北京、廣州、深圳、成都，以及重慶。包括大半個度假豪宅故鄉邁阿密，和紐約中央公園那一圈。
2
穿著大平層外衣的別墅
260㎡的大平層，能玩出什麼花樣？憑什麼說它是當前最好的大平層？你讓那些500㎡的豪宅情何以堪。
我們關係場認證小組的同學們，拿這些話來懟我。
事實勝過雄辯，我讓他們找一款300㎡以下的別墅出來，然後，
他們就在重慶市場，找了一款261㎡的合院別墅。
重慶就地取材的合院別墅
這是一款兩層的合院別墅，同學們紛紛表示想住：1F生活圍繞著中庭院子，將餐客廳一分為二。無論是看雨還是待客，頗有情趣，2F的主臥外面帶著星空花園。
幻想著那種生活，大家的小心臟怦怦跳。所以見識就有限了。
然後，大家再把這款別墅的模組面積統計一下，再把麓悅江城的260戶型模組面積統計一下：
261㎡合院別墅的功能面積
麓悅江城的面積功能分析：
還顯得不夠直觀，那麼兩者直接進行資料對比：
經過手術刀的解剖，你會恍然大悟，
麓悅江城260㎡的戶型，根本就是拿著一套別墅的空間模組，組合成了一個大平層。
1）別墅級的主臥和家人臥室，從兩層移到了一層。
2）都是70㎡的花園，一般別墅是集中於庭院和主臥兩個位置。但是麓悅江城化整為零，將70㎡的花園面積，儘可能的讓每個房間都享受到。
這就解開了本文開頭那個懸念，設計師為啥給體塊時，用料那麼足？一個可以設計疊拼別墅的規劃指標，為什麼萬華要做成大平層。
他原本心裡就揣著別墅，只是將其攤薄壓平，變成了大平層。創意能力，是不是很牛？
用別墅設計的大平層
即解決了別墅爬上爬下的痛點，也讓大平層得到了別墅的享受。這種空間的組合能力，不給高分不行。
這就構成我們看到的那些物理指標特點
：長寬框架用料充足，大客廳和主臥的氣派感，然後前後都掛滿了花園陽臺。
但，這還不至於讓我們給出“可能是當前最好的大平層”這樣的評語。這款260戶型的才華，遠不止於此。
3
中國精英家庭關係的完美解決方案
去實地參觀這款戶型的樣板間時，同行邀請了一個行業大姐大，她坐在11m寬廳的餐桌邊，滿意的對我說：
吳總，我覺得這種感覺很溫馨！
有3秒鐘，我腦袋一片空白，短路了：為什麼大姐大會認為260㎡尺度下的寬廳，會給她溫馨感呢？為什麼不是氣派，後來明白了，她住著1000㎡的大宅。日常是帶旋轉功能的大餐桌，與對面家人的距離是1。8m。
你看，同樣的空間，
面對不同顯性角色和家庭關係的顧客，得到的評價是不一樣的。
麓悅江城的客戶不是她，
但肯定也是中國城市社會階層裡，最精英的那一小撮人了
：
比如上市企業的中高管、優秀的私企主和國家管理階層
。事業有所成就，有著獨立思想，那麼，這一撥人會怎麼處理家庭關係呢？
找了兩個其它的大平層，看它們是怎麼看待千萬級客戶的家庭關係：
1）北京某豪宅256戶型：
這款戶型，認為顧客在意
家庭的黑白分割槽
，白天有餐廳客廳和島臺，將全家人聚合在一起；
而晚上大家睡覺在一團，表達隔著牆知道對方動靜的關心
。
國內某豪宅的256戶型
畢竟是256㎡的戶型，要是120㎡的戶型，父母和兒童房之間，只隔著一個推拉門，關係會更加親密。
2）427㎡戶型對家庭關係的表達：
這款更貴更大的427㎡戶型，其顧客就不是256㎡能比較的了。
它代表的顧客思維是，白天全家人活動在一起，但是晚上主臥和次主臥的區域，要隔得很遠。
400+的豪宅主人，不僅黑白分割槽，且主次也分割槽
互相不被打擾，即是一種對家庭成員的尊重。
父母和子女之間，存在尊重；子女和爺奶之間，存在尊重；父母和自己的父母之間，也存在尊重。
尊重就是私密時間不互相打擾：我
相信你需要獨立空間，你也要相信我能獨立思考。
這兩款戶型對比，你會發現，
社會地位越高的客戶，成員之間越獨立
。只有
經歷得越少的家庭，成員之間才互相捆綁
：我的錢是你的錢，我的思想是你的思想，把我的習慣一定要變成你的習慣，你一定要按照我的想法做事…
如何在有限的空間下，保持家庭關係的聚散關係
，我認為，古代的四合院解決得挺好：
傳統四合院對複雜家庭關係的處理
因為
“多妻多胎多代”
關係的存在，古人的家庭關係，要比現在複雜得多。但是四合院就解決得很好，
上房和左右廂房，代表著不同的成員組團，然後用一個院子連起來。
院落裡的品字形關係場
四合院這種“品”字形關係場，讓我非常迷戀。但隨著社會進步，城市化高密度的需要，很難推出四合院的產品了。
但這並不代表著中國人的家庭關係，就不需要“聚合”恰當的空間了。
從這個角度讀麓悅江城260的戶型，還是得想點個贊：
麓悅江城260家庭關係的處理
雖然它是一款大平層，且如前所分析一樣，還是一款裝著別墅靈魂的大戶型，
但是，它還將中國主流階層的家庭考慮得特別好，吸納了四合院的“品”字神韻。
主人和家庭成員，不論是年邁的父母（客人），成年和即將成年的子女，私密區域一分為三
，類似於四合院的品字的上左右廂房。
保持夜晚的私密獨立，同時客廳動區成為白天情感交流的地方，保持親密關係。
外行看熱鬧，內行看門道。260㎡的戶型，足以造3個套房出來，設計師在處理時，可以在任意位置擺下這些功能。
但只有對高階家庭的成員關係瞭如指掌的人，才能注意到這種內部的衝突，從而借鑑四合院的關係場長處
。
除非，你沒有那種體驗：成年的女兒和父親，成年的兒子和媽媽，在半夜11點穿著睡衣相遇的尷尬。以及女婿不願意來丈母孃家的困惑。
在260㎡的限制之下，把別墅的場景用在大平層，同時考慮到精英家庭的獨立-聚合關係。所以，我們給出了
“可能是當前最好的大平層”
這個結論。
4
節日|度假|居家等多場景，殘酷的運用級考驗。
檢驗一款戶型的生命力，我們會模擬很多場景來進行。
很多看起來很昂貴的戶型，其實經不起多場景檢驗的，比如
：聚會模式下，要能裝得下3組家庭不擁擠，而人少的居家模式下，家裡只有2個人而不怕黑。
許多別墅，都經不起這種考驗的。
所以，我們固化了“節日模式”、“度假模式”、“居家模式”等多種場景，去殘酷的考驗產品的抗歲月能力。麓悅江城這款260㎡戶型，是不是能經得起呢？
1）節日模式：
節日是中國人家庭化的重要節點，比如春節、中秋節，分散全國各地的家人必須相聚一次，關係場所受的壓力是：
男女會分組，老少會分組，內外會分組。
多家庭聚會下的關係場
略為測試了一下，基本沒啥問題，孩子和少年們佔據陽臺，中年們坐於沙發，熱心的忙碌飯菜，還有一個安靜的喝茶談事地。
我這種人多時候最寂寞者的專屬，一個小空間。
最大的邊界是，餐桌的極限是8-10人，也即2-3組家庭
。但如果家庭聚會超過10人，建議外面家宴解決，因為普通家庭的廚房忙不過來。
2）度假模式：
對於996的事業者來說，
度假未必是遠行，也是輕鬆和放空的空間需求
，對於藏著70㎡花園陽臺的麓悅江城來說，這種需求毫無壓力。
節假日回家就是度假
你甚至還可以邀請朋友來度假，做菜、聊天、曬太陽、喝茶，畢竟這款戶型是別墅的靈魂：
朋友一起休閒的關係場模擬
3）日常居家模式：
這款260戶型客戶適用面非常廣，因為社會精英階層的家庭結構比較複雜，
即可能是3代同堂，也可能是兩代生活，甚至是兩個人的生活
。從關係場的角度來看，就太複雜了。
日常兩口人居住時，這款戶型是220㎡超級套一：
在孩子外出上學寄宿之後，每個月大多數時候，都是夫妻二人使用，許多戶型的毛病是，當
孩子或者其它家庭成員的臥室關上門後，日常使用面積減半。
但是麓悅江城的獨特品字形和共享結構之下
，
如果子女不在家，那麼它馬上化身為220㎡左右的超級套一：
二人享受的別墅級生活
在其它家庭成員不在家的時候，主人夫妻可享受的面積在220㎡左右，由一個超級主臥、一個社交客廳，和一個晚上看書思考的閱讀書房，以及天氣良好時使用的戶外花園組成。
可謂1分錢都沒浪費。
當全家人共聚的時刻，又是5人的大豪宅：
當孩子回家，老人同住時，
這套戶型的關係場會發生巨大轉變，馬上就充滿生機和歡聲笑語：
大家庭共享時的關係場
從我們示意的場景，你完全可以聯想從早上起床到夜幕降臨，一家人團聚的整天可以安排很多節目。
兩個人在家不空，5口人在家不擁擠，很神奇吧！
在實效機構內部，我們將戶型的指標分為三種：
用於睡覺的空間，是生理的剛性需求，用於收納的空間，為生活品質的保證，而用於白天活動的面積，我們稱之為享受空間。
我們將這款戶型的指標統計出來，
它的享受指數，達到了驚人的55%
：
足以體現，
萬華的產品經理，不僅僅捨得用料，更懂豪宅的生活。
從成都麓湖，到重慶麓悅江城，萬華一路征服有錢人的錢包，靠的是實力。
5
可能是當前最好的大平層。
對麓悅江城的這款戶型認證，得出這樣封王的評語，我們是小心翼翼的。但如前所見，它配這個稱號。
有不服氣的，你來試試？
260㎡的面積，在功能切分時，能相容考慮這麼多內容，已經是產品經理們腦容量的極限了。至少讀完大江南北的豪宅時，我們極少見到260㎡的面積，能做到以上內容。也有做得很好的，但是500㎡左右的量級。
包括確定下260㎡這個面積段，也是推敲到極致的
：主流的180㎡尺寸略微剛需，有許多場景的缺憾；而放大到300㎡以上的面積，對於多數3-5口之家，顯得浪費。
想要在這個面積段的關係場超越麓悅江城，除非你另外定義了客戶，設計的是另外的生活方式。
--
這是觀念研究院對國內產品“關係場”認證的第一期，也希望它能拋磚引玉，吸引國內更多的產品經理拿出拳頭產品。讓地產變得更有趣，不僅是資本賺錢的生意，也是靠推動生活方式進步獲得市場，讓行業為社會提供更多價值。
資本能放大行業規模，但產品才能提高行業地位。