2021，長沙樓市是橫盤市場？錯，我們都被騙了
2021-12-14 10：29·
老周侃房
都說2021年樓市是橫盤市場，咱大長沙不少人也是呼喊，房難賣、來訪量驟減。
但我發現，長沙市場，其實遠沒有大家說的那麼糟糕，甚至表現還不錯！
看資料：
2021年1-11月，長沙商品住宅累計成交1070萬㎡，同比上漲13%！
供銷比0。95，去化週期約6。64個月
。①
而2020年，堪稱“報復性消費在房子”上的一年，商品住宅表現亮眼：
1-11月累計成交947萬㎡，是近三年來（截止到去年）的醉高記錄！供銷比1。05，去化週期5。99個月。②
有沒有一種，被主觀感受欺騙的感覺？
沒有想到，長沙的新房市場，竟然比去年還要火熱！
雖然去化週期稍有拉長，但仍然在合理範圍內，甚至處於“供不應求”的邊緣。
Ps：合理的去化週期，目前暫無嚴格的界定，綜合幾種比較有代表性的言論來看，是6-18個月！
有人可能會說，前半場有多火熱，後半場就有多慘烈！冰火兩重天的分割線，從7月開始。
圖源 | 湖南中原
2021年的下半場，各大開發商的日子確實是難過，不論是來訪量，還是成交量，直線下滑；
第二批土拍還“滑鐵盧”了，流拍率全國D1。。。
不過，這些表象，和2014年那一波橫盤市場有明顯區別！
最近幾年，土地市場沒有天量供應，新房住宅市場也不存在庫存高居不下的情況。
造成長沙購房者糾結、觀望的根本原因，不是因為缺乏購買力，也不是因為沒有需求。
一是土地集中供應，下半場初期可供選擇樓盤減少；二來自於金融政策收緊。
三道紅線讓開發商進入爆雷模式，頭部大房企也變得不安全；
個貸利率高、審批時間長、放款慢、貸款金額下調。。。購房者貸款難度增加。
三，整體大環境影響，各項調控政策層出不窮、其他城市熱度回撥等，一定程度上影響了長沙樓市預期。
追漲殺跌、羊群效應，這是人性，哪怕複製一千遍，也無法避免。
12月將要過半，一年之中醉後的上車機會，只有17天了。
經過解析去年和今年@湖南中原11月份的月報，我發現：
在長沙，有一種房子，正在消失；有一種產品，千萬不能買；而有三個區域，買房慎選。
①哪種房子在消失？建面約100㎡以下！
往年，筍盤流行，一旦入市，即遭哄搶；去年洋房稱霸，今年則是大平層成為樓市香饃饃。
經過幾年的消耗+Y情，改善需求蔓延，而建面約100㎡以下的房子，庫存不會增加，持續消耗下，消失是必然。
2020與2021相比，此面積段的成交佔比從16%下滑至7%③，幾乎是去年的零頭！
圖源 | 湖南中原
長沙土豪多，但是被收入平均的人同樣不在少數。
雖說房票難得，一次到位是醉佳解，但預算不夠、墊腳有難度的盆友，先上車也不失為一個優選項。
上車盤正在快速減少，想買的，要提速了。
說實話，專業的事交給專業的人，事半功倍，尤其是買房這件花光六個錢包的大事！
②哪一種產品，千萬不能買？不是商務公寓，而是70年產權的公寓！
如果說，商務公寓，在有需求、價格爛便宜的情況下，還能入手；那麼後者，碰都不要碰！
商務公寓，三高一低——高庫存、高供應、高去化週期、低成交量。
而70年產權的公寓，不僅需要房票、佔資格，去化週期更是無限長——
截止11月份，去化週期80。5個月，約6。7年。
尤其是芙蓉區，近6個月，成交了——0套！
④
圖源 | 湖南中原
雖然庫存不多，關鍵是沒人要啊！一旦買了，必砸在手裡，沒有接盤俠！
③樓盤在分化，板塊同樣在分化。
尤其要注意“高庫存+高去化週期、低庫存+高去化週期”的板塊，買房慎選！
圖源 | 湖南中原
其中省府紅星、中心板塊，別看庫存高、去化週期也長，但長遠看，其實問題不大。
長沙房價扁平化，中心板塊的價值屬於低估，後續的補Zhang潛力是有的，而且抗跌屬性明顯。
而省府紅星、配套成熟度高，該兌現的基本已經兌現，華潤城市更新利好明顯，價格合適入手沒問題。
大市府板塊類似。
慎選誰？
大託暮雲、青竹湖、園林生態園
。就算是剛需，也要好好思量。
6月首批集中供地，11-12月成為新盤入市的高峰期，據我不完全統計，就有18個純新盤將在12月份下證（廝殺，年末18個純新盤入市），年末新房市場估計會衝一波！
上週（12。6-10日）就迎來了下證高峰期，共計16盤3017套房源入市，週末8個樓盤開倉搶客。
製圖 | 老周侃房
綜合來看，
剛需可看：碧桂園博萃梅溪＞金地都會風華＞保利北中心
。
這三個樓盤有三個共同點，板塊稍弱、賣毛坯，自身產品都不錯。
優先順序如上，基本和價格成正比。
碧桂園博萃梅溪
勝在板塊和價格，綜合競爭力強，首付40w左右買梅二！
金地都會風華
，省府紅星板塊，首付35w左右，毛坯限價11300元/㎡，首開的價格比限價低一點。
樓下即地鐵口（規劃即將開工建設），對面是自建的商場，盤子比較大，戶型得房率高。
保利北中心
，市場營銷很猛，除了板塊弱一點，自身配套比較能打，學校、商業、地鐵口（在建）佔全了，首付約28w起。
剛改：中建鈺和城＞碧桂園閱山境
前者屬於省府板塊，N開N日光，屬於2021年的自帶光環的專案。
核芯賣點就是學校了，自建幼兒園和9年制中小學，引進了湖南師大附中雙語實驗學校；戶型也不錯。
碧桂園閱山境
，屬於碧桂園在長沙打造的D1個純洋房專案，產品+環境是賣點：
7-8層的洋房，約1。5容積率，約40%的綠化率，背靠湖南省森林植物園。
改善：保利天匯、新城觀山印、永珍公園。
就看改善的是啥，環境+教育，選保利；學校選永珍，環境選新城。
終JI改善：長沙悅府、旭輝鉑悅湘江。
沒啥說的，有資格、能進搖號名單，買就對了。
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