前兩天說了，剛需買房要馬上（2022買房建議），那改善呢？

我們可以看看官方的表態：

去年12月，中共中央政治局會議召開，提出：支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。

合理住房需求，既包括剛需，也包含改善。

同月，銀保監會也表示：重點滿足首套房、改善型住房按揭需求。

昨天（2月17日），全市房地產開發企業座談會召開，其中一條是：

在“保障夠充分，剛需能充足，改善有補充”前提下，探索差異化政策完善空間，支援合理改善型住房需求。

樓市中的改善群體：

肯定至少有一套房，可能地段、交通、教育不怎麼好，想換一個板塊、配套更好的地方。

或者是從面積來說，太小，已經不足以滿足目前的居住需求。

所以，不論是從政策還是定義上來說，改善也是剛需的一種！

而房住不炒打擊的是誰？毋庸置疑是炒房客，鼓勵的則是剛需買房。

穩樓市，目的也不是讓房價下跌或者是停滯不前，而是健康地漲。

都要吃飯不是嘛？！

另一方面，更低的信貸門檻、更寬鬆的信貸監管已經成為大機率。

說白了，就是房貸利率將會更低，房企借錢也會更加容易。

說我帶節奏也好，鼓勵買房也罷，機會總是留給有準備的人：

有購房資格，有經濟實力的改善群體，別觀望了，今年是個入手的時機。

對於改善客群來說，先要確定的，依然是板塊，它決定了房子價值的天花板！

現在買房，一個常識要有：

房價普漲的時代早已結束，閉眼買成為過去式。只有買對了，才能使資產價值爬坡式上升。

“28定律”都知道吧，20％的人口掌握了80％的社會財富。

也適用於樓市，市場分化越來越明顯，行業規模也開始萎縮，市場上只有20%的板塊、樓盤才是醉值得買的標地。

①不差錢的，河西“梅濱洋”+河東主城區。

以五年一個週期來看，不論是資源的XI缺性，還是未來的發展前景，濱江新城是長沙所有板塊中的NO。1。

以10年為一個週期，首推河東主城區。

目前河東主城區的價值是被嚴重低估的，可能現在新房漲幅一般，但未來抗跌和B值能力不用懷疑。

而目前新房住宅價格的第一梯隊，也基本處於這四個區域，比如：

旭輝鉑悅湘江、華潤長沙悅府、萬科瑧灣匯、南湖新城綠城樓W地塊、綠城招商·桂語雲峰等。

②手上的資金不足以支撐隨意買買買的，可以考慮谷山、大王山、高鐵、省府和洋湖等。

省府買的是成熟度；高鐵和洋湖，本身就是熱點，不需要我來吹。

谷山和大王山，預計將成為2022年的大黑馬。

谷山，有品牌有環境，缺點是沒地鐵。

今年第一批土拍，大王山將有不少地塊出讓，今年將成為眾多品牌開發商進駐大王山的元年。

而地鐵3號線南延線，全線8座車站的主體結構已全部完工，力爭實現年底通車試執行。

未來的3-5年，大王山也不缺教育：

大王山北片區規劃建設21所中小學，南片區將規劃25所中小學（來源 @大王山旅遊度假區）。

目前，已經有南雅、師大附中、博才等教育品牌。

有資源、有需求、有動力，你說呢？

圖源 | @大王山旅遊度假區

③預算再差一點的，還有兩個選擇：

一是熱點板塊的邊緣位置或者不貪求太大的面積，板塊紅利可以享受得到；

二嘛，則是弱勢板塊的核芯位置、強勢開發商。

別看現在售價會比周邊樓盤高，後期二手房價格同樣高，而且流通速度也比周邊樓盤快得多！

有句話說得很對：換房堪比換腎，切記慎之又慎。

不同的人，需求也不同，地段、開發商、教育、園林、戶型。。。一切皆可改善。

拋開具體的不說，內在邏輯其實很簡單明瞭：

住起來更舒適，是關鍵。

對於改善客群來說，房子不僅是用來睡覺，更是生活的地方！

採光、通風，景觀等，只要能提高生活品質的因素，改善房產其實都應該有。

分辨真假“改善”，以下七個要點，可以記好了：

①物業形態越純粹越好，避免“高低配”。

高層+洋房、洋房+疊墅，高層+洋房+疊墅。。。儘量避免這類“剛需產品+改善產品”的複合型小區。

物以類聚人以群分，不是歧視，業主圈層越純粹越好。

②容積率、建築密度，越低越好。

③瞄準純板式樓，幾乎是改善市場標配。

如果置業顧問還在忽悠你買2T4/3戶的改善，你心裡要有數。

1T1 戶、2T2戶的純板式樓，在南北通透和採光方面，目前是市面上做得醉好的；

而且一層只有1戶和2戶，居住體驗更舒適。

④看園林規劃：

有沒有大面積的中央園林，有沒有兒童遊樂區，有沒有運動場所。。。

基本上再小的小區，置業顧問都能講出個幾環幾軸幾中心，以某某風格打造，聽聽就算了，別當真。

主要看大喬木、小喬木、灌木球、草本花卉、地被植物，是不是層層堆砌；

其實花草樹木並不是園林費錢的地方，除非是名貴樹種或者全冠移植；

花費精力和金錢的，是兒童活動區、假山水景、廊架、會客廳等。

龍湖春江天璽一期交付園林 | 實景圖

其次注意細節，比如跑道，一圈多少米，瀝青還是塑膠，有沒有LED夜光燈，進行拉伸的場地，櫃子等。

⑤看公區：

社群大堂、首層入戶大堂、標準層的電梯廳、地下車庫及大堂等地方的裝修檔次。

社群大堂，就是小區主出入口做成封閉的室內空間，面積有大有小，會放一些沙發、茶几等，交房後呢，也會有物業人員在前臺值班。

業主步行回家動線為：

社群大堂→刷卡/刷臉閘機→園林→首層入戶大堂→電梯→標準層電梯廳→到家。

業主到家之前所經過的每一個地方，都算是公區。

公區標準的高低，決定了小區的檔次；公區越豪，檔次越高。

家裡的裝修可改，公區卻難以改動，一旦交房，基本板上釘釘。

像達美公館，公區部分的裝修都能給你講半個小時。

地下車庫、首層入戶大堂，一般的貼瓷磚，豪一點的可能就會是石材；

標準層的電梯廳，牆地面大多就是瓷磚。

⑥戶型上，大橫廳、朝南的房間越多，越舒適。

大橫廳設計，已經成為改善戶型的一個趨勢，尤其是D豪更常見。

客廳現在已經不再只是具有“招待客人”的單一功能，而是承載了聊天、休閒、娛樂、學習、工作的一個地方。

客廳+餐廳+開放性書房/兒童玩樂等，

融合多樣功能的“大空間”，已經成為改善戶型的核芯賣點，也是開發商營銷的主力點！

若再配上大落地窗，甚至三面採光，更nice。

⑦改善皆精裝的大勢下，要看懂品牌。

長沙的精裝修標準，太差的沒有，一般都在：1800-2500元/㎡。

豪宅嘛，可能就是3000-4500元/㎡，5000元/㎡以上的很少。

比如萬科瑧灣匯，精裝修標準為3500元/㎡；印湘山網傳的精裝標準甚至到了6000元/㎡。

精裝Z燒錢的地方是廚房和衛浴，一般情況下，廚電方太、老闆；衛浴科勒、TOTO。

再高一級的話，廚電博世、西門子，衛浴杜拉維特、高儀等；櫥櫃、衣櫃除了看材質外，注意抽屜的多寡。

地暖、新風系統、中央空調是改善標配。

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