近日，新城控股披露2021年年度報告，報告期內實現

營業收入

同比增長15。64%，歸屬於上市公司

股東

的

淨利潤

125。98億元，此外，作為新城控股第二增長曲線的商業板塊也有突出表現，2021年實現商業運營總收入86。39億元，同比增長51%。

截至2021年末，公司剔除預收賬款的資產負債率降至69。95%，淨負債率48。12%，現金短債比1。07倍，穩步邁入“綠檔”。

“2022年國內經濟仍面臨一定的不確定性，過去基於高槓杆、高週轉模式已不在適用。”中指研究院認為，新城控股正視行業新格局，堅持“輕重並舉”的雙輪驅動2。0戰略，未來發展將圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質的產品與服務”穩健運營，並不斷“降佔用、增資本”，持續深化“住宅+商業”雙輪驅動戰略的內涵。

雙輪驅動營業收入同比增長15。64%

地產行業深度調整之際，以“穩健經營”著稱的新城控股，正在逐步脫穎而出。

財報資料顯示，2021年，新城控股實現營業收入1682。32億元，同比增長15。64%。截至報告期末，其總資產達5342。93億元，歸屬於上市公司股東的淨資產593。10億元，同比增長17。23%。

與此同時，新城控股2021年新增竣工面積3290。34萬平方米。截至報告期末，新城控股2021年年末已簽約待結轉面積3421。88萬平方米，鎖定未來營收及利潤的可結算資源充足。

在業內看來，

業績

穩步增長的背後，凸顯了新城控股雙輪驅動戰略的日益成熟、優勢盡顯。

如在開發業務層面，2021年，新城控股以“重銷售、抓回款、強歸集”為核心，全年實現

合同

銷售金額2338億元，年度回款金額2387億元，回款率、歸集率均位於行業前列，真正從現金流層面做到“有回款的銷售、有歸集的銷售”。

按城市能級劃分，新城控股銷售額以高潛力城市為主，一二線佔比44%，長三角三四線佔比37%。同時，其堅持深耕長三角，並聚焦其他核心城市群，在2338億元銷售額中，長三角佔比53%，中西部佔比28%，環渤海佔比15%，粵港澳大灣區佔比4%。

億翰智庫也認為，在行業銷售承壓下，新城控股能保持相對穩健的銷售業績，與其在投資戰略的選擇有一定的關係，如2021年，新城控股在江蘇省和天津市的銷售市佔率達到前三位，在常州、

連雲港、宿遷、台州、溫州等城市的市佔率亦達當地前五位。

而截至2021年12月末，新城控股土地儲備1。38億平方米，其中67%位於一二線和長三角三四線城市，具體而言，中西部建築面積佔比略高達39%，長三角區域為37%，環渤海和大灣區分別佔比19%和5%。

中泰證券

分析師

陳立認為，截止到2021年底，1。38億平方米的土儲可滿足新城控股未來2-3年開發運營所需，在“儲備充足前提下，區域深耕有利於公司積累當地優質資源，形成良好品牌口碑；從而產生良性迴圈，進一步促進市佔率的提升”。

輕重並舉2022商業營收目標105億

堅持“住宅+商業”雙輪驅動戰略的新城控股，第二增長曲線——商業運營板塊亦在2021年交上高分“答卷”。

年報顯示，2021年，新城控股實現商業運營總收入86。39億元，同比增長51%。截至報告期末，吾悅廣場開業面積達1248。38萬平方米，整體出租率為97。63%，自2017年以來，吾悅廣場的平均出租率皆維持在97%以上，穩居行業第一梯隊。

出色的商業運營成績單，引發市場廣泛關注，億翰智庫對此認為，“商業運營收入及利潤的快速增長，主要是因為新城控股的標杆專案吾悅廣場仍在快速增加”。

公開資訊顯示，2021年，新城控股進一步完善吾悅廣場的全國化佈局，商業規模和影響力持續擴大。截至目前，公司已於135個大中城市佈局189座吾悅廣場，其中江蘇省45座，漸江省16座，安徽省15座，深耕長三角、佈局全國化，55%的專案位於一二線及優質三線城市。

而在商業拓展方面，新城控股堅持“輕重並舉”戰略，將輕資產作為商業專案拓展的重要組成部分。

資料顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產16座、輕資產16座，億翰智庫認為，“輕資產專案有助於企業提高經營效率，減少資金沉澱，增強企業資金安全性”。

而在此前，新城控股也披露了2022年商業發展目標：全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

“我們認為，商業運營+住宅開發的協同與互補是公司優越的經營模式。”

浙商證券分析師楊凡表示，這將有助於新城控股“穿越週期，享有後地產時代運營紅利”。

除了商業運營成績優異外，公司積極響應國家“碳達峰碳中和”的號召，2021年，新城控股亦在加速探索城市更新等多元化賽道。

公開資訊顯示，新城控股已經透過組建吾盛能源，開發用於吾悅廣場的分散式光伏專案，在嵊州、嘉興海鹽、湖州南潯、慈溪四個吾悅廣場的屋頂分散式光伏電站已建成並完成併網發電，年發電總量149萬度，每年減少碳排放量1539。86噸。吾悅廣場在建屋頂分散式光伏電站專案87個，總容量達50。73MW，建成後預計每年總髮電量5020萬度，每年減少碳排放量約5。06萬噸。

躋身“綠檔”經營性現金流連續四年為正

業績穩步增長之際，始終堅持穩健財務的新城控股，亦在不斷提升企業安全邊際。

2021年年報顯示，截至報告期末，新城控股在手現金餘額552。26億元，現金短債比1。07倍；淨負債率為48。12%，繼續處於行業較低水平；剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為69。95%，相較上年同期下降4。18個百分點。

截至報告期末，新城控股經營性現金流淨額為219。85億元，同比大幅增長5657。18%，經營性現金流連續四年為正；其整體平均融資成本為6。57%，同比下降0。15個百分點。2021年新城控股的加權平均淨資產收益率（ROE）達22。73%，位於行業前列。

引發外界關注的是，在過去一年房地產行業融資難度不斷加大的情況下，新城控股是如何取得上述成績的呢？

“面對複雜的外部環境，新城控股致力於用核心能力的確定性應對不確定性”，公司方面透露道，“在強化現金管控的同時，新城控股積極開展到期債券置換，公司債務結構得以進一步最佳化”。

報告期內，新城控股先後完成公司債券及應收賬款資產支援

證券的發行，共募集資金17。85億元人民幣；在

中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外透過發行美元債券，募集資金7。04億美元。

在此情況下，新城控股亦得到資本市場的廣泛認可。

在評級方面，國際三大評級機構均維持了新城控股和其母公司

新城發展

的主體評級，目前惠譽和標普的長期發行人評級均為“BB+”，

穆迪的企業家族評級（CFR）維持在“Ba1”，均位於行業較高評級水平。中誠信國際和聯合資信均維持新城控股主體及相關債項的AAA評級。

新城控股集團董事長王曉松表示，2021年，在房地產行業整體承壓的大背景下，新城著眼長期主義，始終堅持高質量發展，升級戰略，穩健經營；篤力夯實雙輪驅動，迭代組織，敏捷增效；積極拓寬多元賽道，齊頭並進，綠色發展。