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新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

新進一個城市或者擬進入一個城市,計劃管理工作如何開展?

首先得說說專案運營崗整體的開展工作的理念。

專案運營管理的初階管理是結果管理,進階管理是過程+結果管理。

那麼對於一個專案運營崗位的工作是怎麼來設計和管理運用的?

這要從運營的核心工作說起:

管,控,補

進一步闡述可以用八個字來概括:

瞻前顧後,時刻準備

即設定和管理目標。

編制或者確定全景計劃,宣貫激勵和考核,成果收集和實施。

即監控實現的過程和風險。

利用資訊化工具和現場巡查相結合,評估計劃進展,風險預警,解決方案跟蹤,可能的結果上報。

即空缺職能,運營補位,保證專案有序進行。

專案初期,或者少專案區域往往人員配置不足,運營要有補位意識,同時也是對自己的一種歷練和提升,運營通常可以補位工程、報建等一些協調類工作。亦可以協助綜管辦理營業執照,合作專案可以協助財務組織股東會,董事會,協助草擬合作協議以及與對合作方談判溝通等等。

瞻前顧後

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

時刻準備

要有瞻前顧後,時刻準備

的管理理念。

瞻前

一個節點或者目標的實現需要不停的分解他的前置節點或者前置目標,以結果反推,並透過實現一個個前置的節點和目標來實現最終目標,這裡面體現運營的督促和達成的動作。重點是前置任務監控,風險識別和快速響應。

顧後

目標無論按時完成或者失敗,無論提前還是延後,都要做出總結,經驗沉澱和定期跨專案分享。

做到

既管前

(設定節點或者目標,完成標準),

也管後

(覆盤總結,應用沉澱)

總之,保持時刻準備著這個管理理念,不僅是隨時準備投入工作,而更多的是盯住每個目標或者節點的前置條件的實現,最終達成目標。

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

在這個前提下,我們再梳理一下工作邏輯,要想抓住全景計劃中每個節點的前置條件,那麼需要了解在專案開發的全週期中,各個條線的標準動作,而首開前的動作最為關鍵。

這些動作,需要不斷的磨合和總結,也就是說,一個合格的運營就是透過這些流程的熟悉和風險識別經驗的積累,來不斷的提升自己的管理水平,不斷的為公司的管理進行賦能。

-營銷的開盤前動作

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-工程的開盤前動作

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

-報建的開盤前動作

-設計的開盤前動作

-成本的開盤前動作

-招採的開盤前動作

這些事情,誰也教不了,只能是過程中慢慢總結,慢慢體會,

運營管理的提升不僅是靠時間的積累,更多的是靠總結的厚度。

到這裡可能很多夥伴問,上面提及了多條線的管理動作,那麼到底啥是運營的標準動作呢?運營的標準動作,可以概括為兩點:

一是確定性的會議組織。

二是搞清楚其他條線的工作流程,也就是其他條線的標準動作的前置後置,邏輯順序,就得出運營介入的點,監控的點。

概括起來還是管全域性,也就是定全域性,定全域性就是保障每個環節都在進行,都在準備,不要漏,促進目標達成。

以上就算這些不是公司目前要做的體系,但是自己一定要有這個工作方法和懂得前後,我們仔細想一想,作為一個偏管理的部門,管理的標的其實就是流程,換成房地產,管理的標的就是房地產開發流程。

接下來給大家說說專案計劃管理的具體做法:

這裡我說一下自己的一點感受和觀點,大家都知道,運營這條線,集團主要做標準和考核,區域重在執行和反饋,那麼在人員配置上,集團的團隊適合更年輕,區域的團隊需要相對有經驗的人多一些,要不然,怎麼能有效的組織和反饋呢,但是這點也被行業30歲、35歲這個二逼規則給無情的破壞了,有時候,作為地產人都不知道這個規則是何時才有的,何時就突然大範圍的流行起來,真的,很無語,也無力反抗,也許我的認知也是錯的。

適應,大家都得適應。)

還是說正事吧,從拿地開始一步一步的開展工作。

1、初步摸排開發節奏

切入點在拿地前或者說投委會前(或者乾脆是擬進入城市)。

1)把近1年擬拿地區域的競品拿地時間,方案公示,開盤時間都找出來,怎麼找出來呢,答案就是看網站。

以浙江為例,比如首進金華,

開啟浙江傳媒地產研究院網站

http://land。zzhz。zjol。com。cn/newPageindex。html。

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

真的是一目瞭然,在此主要獲取的是拿地時間,以及一些規劃指標和樓面價等。

2)再開啟金華規劃局網站http://zrzyj。jinhua。gov。cn/cxgh/jsxm/jsxmpqgs/index。html

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

這裡可以看到相關競品專案的方案批覆時間節點。

因為方案批覆在報建過程中是最重要的環節,所以得知這個時間對報建速度以及計劃排布基本就做到心中有數了。

3)接下來,是開盤時間,這個就比較簡單,百度,輸入城市+專案案名就知道了相關專案的首開時間,屬地的自媒體也會專門的跟蹤報道。

4)去化情況的獲得渠道,每月城市的月報,本土自媒體,或者去踩盤瞭解了,有時間和營銷的同事一起去。

這些事情看起來很複雜,一旦一步步分解,也變的簡單,而且一勞永逸,對一個城市的開發節奏也重在持續的統計和積累。(往往投前看地營銷都會做市調報告,順便跟著瞭解一下就好)

2、詳細瞭解開發難度

此項工作適合約報建或者專案運營的朋友,聊聊天,加了這麼多社群,終於派上用場了,社群的價值就在這裡,弄什麼資料,都是次要的,關鍵是能結交一些朋友,互相學習,資訊互換。

從報建的同行那裡瞭解報建的一些套路和注意點,作為運營瞭解後想好後續公司內部怎麼配合,以及計劃如何安排。

線下的交流主要為了得到:

1、拿到報建相關人員的名單;

2、瞭解當地一些特殊的規範;

3、瞭解方案批覆前的一些要點,會議頻次和要求;

4、無證施工的容忍度以及罰款的情況;

5、瞭解當地,必須指定的單位的情況。

瞭解的這麼細,除了為了做好區域或者專案的計劃管理工作,也為了和集團更好的溝通。

3、結合自己公司的資源和標準工期排計劃

影響的因素主要如下:

方案週期

施工圖週期

各專業招採週期

地勘單位情況

4、拿地後項目計劃管理的細部要點

專案前置啟動會:拿地後3天內,需要一份初排的全景計劃,會議上緊抓兩條線:

一條是開工線,臨時小組,工程經理是組長。

一條是報建線,臨時小組,報建經理是組長。

這個會議,每週開,持續到啟動會後,可以是運營組織,記錄指標,持續跟蹤。

摘牌前後,密切關注地勘單位情況。

拿地後7天內,運營排布考核版本全景計劃,與集團對接,區域內部會籤。

拿地後7-10天,總包專案經理到位,臨建開始搭設。

拿地後15-20天地勘中間報告出爐,設計需要給出樁基圖時間。

各單位單位招標,這個時候招採要給出具體時間了,雖然前面會有合約規劃,計劃版和動態一直要更新,計劃版是底線。

市場好的城市,必須進行無證施工,此時需要進一步和同行,甚至zf相關人員瞭解無證施工罰款的情況,投資模型投後更新,有些公司上了投後管理系統,那會更加便捷。

拿地後30天內需要組織召開啟動會,準備啟動會資料,這裡有前置會,計劃實現策劃推理會,雖然前面有了初排和報建策劃,但是依然在這個時間點,圖紙,單位很多已經初步鎖定,還是需要再推理一遍。

新進入一個城市,地產專案如何做好運營管理?

拿地後30天正式開工,運營一定要去看下,然後過一週再看下,主要是看連續施工的可能性,以及和營銷了解市場的變化,運營在很多環節不能解決問題,但是要監控風險,一旦出現例如不能連續施工(營銷供貨),市場有所變化(表面影響銷售,實質影響現金流),需要對後續的指標測算做重新的預估,上報財務以及對應的相關領導,必要時需要組織評估會和解決路徑討論會。

此階段用到的工具和方法:

計劃實施跟蹤(進展)

計劃成果管理(成果沉澱)

計劃預警(監控結論)

計劃考核(激勵和考核都是為了促進目標實現)

5、關於計劃節點考核

做好每個點的考評和記錄,這是計劃管理非常重要的一部分,涉及到區域獎勵和考核的公平性,涉及團隊的穩定性和忠誠性,其實往往這些也是管理的一個重要目的。

這裡主要困惑大家的就是,A節點是B節點的前置節點,由於A節點延誤,B節點對應的責任部門怎麼考核呢,才能相對的合理呢。

提供一個思路吧,比如A節點對應的責任部門是a,B節點對應的責任部門是b,這裡把B節點的考核承擔部門變成a和b兩個部門,b為主責,a為連帶責任,權重分配組織討論,在專案拿地後,大家都得認這個規則,簽字執行。

以上所講的是專案拿到前後,作為一個運營崗位,應該知道的一些方法和管理過程中的一些注意點,沒有寫的大而全,過程中泠暖自知,對於運營這個崗位,可以是最好做,也可以是最難做,看我們每個運營人如何選擇。

有一定大局觀,懂1-2項業務,心思縝密,管控和服務並存,希望大家都往這個方向發展,這裡面其他都可以慢慢的提升,唯獨的懂1-2項業務是最難的,因為身在運營,和其他條線PK或者說服務於其他條線,首先就是要懂,大家同樣時間都在工作,怎麼能懂,壓縮其他時間吧,沒有捷徑。

而這個階段,往往是在工作前幾年積累最好,年輕,精力好,少去酒吧,多看書,多實踐磨鍊,祝福每個運營人都有一個美好的未來。

(文章來源:米小俠,ID:gh_73d6d109bf13,文章已獲得授權,向原作者表示感謝。)

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