來了來了！

6月21日，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT將正式開始公眾投資者認購，為個人參與投資國家基礎設施專案提供了選擇。

公募REITs有何投資價值，這隻高速公路REIT值不值得買？個人投資者怎麼購買？什麼時候可以買？一文說清楚！

一、 公募REITs產品值得買嗎？

REITs音同“瑞次”，英文全稱RealEstateInvestmentTrusts，直譯通常稱為“不動產投資信託基金”。

什麼是REITs？

它將底層資產證券化，由基金持有人按出資比例分享收益，共同承擔風險，

本質上是由專業人員管理的集合資金投資計劃。

底層資產範圍涵蓋公路、園區、倉儲物流等等，是重要的資產配置工具。

REITs就是針對那些沒有大量資本直接投資於不動產的投資者，將不動產等分成小額有價證券，讓投資者可以透過公募基金以小額資金參與，以獲取不動產類資產的回報。

公募REITs有望獲得長期穩定的分紅收入，部分專案還可以透過本身價值的上漲獲得資本利得的收入，長期回報率可期。

和上市公司分紅不同，公募REITs是強制要求分紅的，收益分配比例要求不低於基礎設施專案年度可供分配金額的90%，因此有望獲得相對穩定的收益。同時基礎設施公募REITs採取封閉運作，但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易。

與其他資產相關性較低，有助於最佳化投資組合。

大部分REITs投資於不動產所有權，收益與風險介於股票和債券之間，與傳統股債風險收益有顯著差異，具有較好風險分散效果。

REITs作為一種可持續分配收益、流動性較強、風險適中的投資品種，主要適合希望分享不動產增值、擔心股票市場波動太大、希望豐富資產配置組合以及有長期資金規劃的投資者。

二、 國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT有何特點？

國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT是基礎設施證券投資基金，

80%

以上基金資產投資於基礎設施資產支援證券，並持有其全部份額；基金透過基礎設施資產支援證券持有基礎設施專案公司全部股權。以獲取基礎設施專案收費等穩定現金流為主要目的，在符合有關基金分紅的條件下，每年至少收益分配一次，每次

收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%。

國家“十四五”規劃提出“推進成渝地區雙城經濟圈建設，打造具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放型高地、最佳化提升成渝城市群”。重慶是中國中西部地區唯一的直轄市，2021重慶市GDP在全國各大城市排名第五。在市場容量上，高速公路專案的交通量與所在區域的GDP、汽車保有量呈現正相關性。近年來重慶、成都雙城GDP增長，高於全國平均水平。而成都、重慶的民用汽車保有量位居全國第二、第三位，均超過500萬輛汽車，呈現穩步上升趨勢，這是本專案未來交通量穩步增長的重要保障。

國金中國鐵建REIT主要投資於渝遂高速重慶段專案，獲取後續經營中的盈利收入，此高速專案是重慶市“三環八射”公路網架構中的主要通道，是連線重慶和成都兩大城市間的重要交通動脈。

重慶渝遂高速公路收入包括專案公司收取的車輛運營通行費、沿線範圍內的公路服務設施運營及廣告設施運營、出租固定資產、應急救援收入等。

2018年-2021年的運營通行費收入分別為59，304。74萬元、66，014。59萬元、52，776。85萬元和79，331。47萬元，

作為優質的高速公路資產，有望提供穩定的長期回報（資料來源：基金招募說明書）。

國金中國鐵建REIT的原始權益人（發起人）是中國鐵建重投與重慶高速，資產支援計劃管理人是國金證券，基金管理人是國金基金，財務顧問是中信證券、基金託管人是招商銀行，可謂是多方強強聯合。

1。發起方-中國鐵建

中國鐵建是國資特大型建築企業，A+H股上市公司，高速公路運營專案規模超2000億。作為基建行業的主力軍，從高速公路專案來說，中國鐵建累計中標專案總規模近萬億。未來5年內，中國鐵建將有近5000公里的公路通車。專案所處區域包括京津冀地區、長江經濟帶、長三角地區、粵港澳大灣區等多個地區。

2。發起方-重慶高速

重慶高速是重慶國資委與重慶交通局雙重管理的，管理了61%的重慶高速網總里程。重慶高速統一管理著重慶市高速公路的建設、營運、養護、投融資等方面的工作，截至2020年全市通車總里程3841公里，路網密度4。66公里/百平方公里，省際出口通道27個，集團獨資、控股建成並運營高速公路2333公里。

3。資產支援計劃管理人-國金證券

國金證券是一家A股上市證券公司（600109。SH），擁有以投資銀行、證券經紀、自營及資產管理為核心的完整的證券業務體系，在資產證券化業務方面，國金證券已發展成為市場上專業、全面的資產證券化業務承銷商，是市場上第一家連續三年獲得上海證券交易所優秀資產支援專項計劃管理人獎的證券公司。累計承銷發行企業類ABS產品102單，累計發行金額已超過900億元。（截至2022年3月）

4。基金管理人-國金基金

國金基金管理資產規模超400億，累計為投資者創造價值近60億（截至2021年12月31日），公司與2020年6月率先設立一級部門——REITs投資部。REITs投資部作為公司的戰略選項，主要團隊成員在REITs及類REITs、資管、法律及投行管理等行業和領域具備豐富的工作經驗。公司同時為公募REITs業務配備了成熟的行業研究、風控合規、資產管理、資本市場服務等高標準、規範化的組織系統。

國金基金、國金證券作為專案的公募基金管理人和資產支援計劃管理人，依託強大的投研能力以及對公募REITs行業的深入理解，透過豐富的專案運營能力，和與專案發起方的密切溝通，緊密配合，力爭為本專案在存續期內的高效平穩執行和資產的保值增值提供保障，聯合打造西部首單REITs標杆。

三、 國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT怎麼買？

公募REITs發行由三部分組成，一是向戰略投資者定向配售，二是向符合條件的網下投資者詢價發售，三是向公眾投資者公開發售。在順利完成網下投資者詢價之後，可向公眾投資者公開發售。

在6月15日網下投資者詢價環節，國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT就受到機構投資者追捧。根據公告顯示，在剔除無效報價後，共收到51家網下投資者管理的125個配售物件的詢價報價資訊，擬認購數量總和為289050萬份，為初始網下發售份額數量的33。03倍。對於個人投資者來說，透過場內和場外都可以認購（場內投資者需提前開通交易許可權方可操作）：

#國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT認購方式

01 認購方式

本基金分場內認購和場外認購2種形式。場內認購是透過投資人的股票賬戶認購，場外認購以基金賬戶認購。投資者認購本基金金額時，需按基金金額髮售機構規定的方式全額交付認購款項。

02 認購起點

投資者可以多次認購本基金份額，場內認購每次認購金額為1000元或者其整數倍；投資者透過基金管理人網上電子直銷交易系統（移動客戶端）和其他場外銷售機構辦理，場外認購的首次認購最低金額為1000元（含認購費，下同），追加認購的單筆認購最低金額為1000元。各銷售機構可根據自己的情況調整首次最低認購金額和最低追加認購金額限制。。

四、 國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT發售時間

國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT將在6月21日啟動公眾投資者認購，其中場內認購時間為2022年6月21日的9：30-11：30，13：00-15：00；場外認購時間以各銷售機構規定時間為準。

注：若公眾投資者在募集期內有效認購申請份額總額超過公眾投資者的募集上限，實行末日比例配售，若預計募集首日有效認購申請全部確認後，本基金公眾投資者募集總規模達到或超過公眾發售規模上限，公眾發售部分的募集期將提前結束。

五、 國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT認購費率

按照認購方式與金額的不同，收取不同的費率：

六、 國金鐵建重慶渝遂高速公路REIT如何賣出？

國金中國鐵建REIT在基金合同存續期內採取封閉式運作並在上海證券交易所上市，不開放場外申購與贖回。但後續會在交易所上市交易，投資者可在二級市場進行競價交易，上市首日漲跌幅限制為30%，上市首日以後漲跌幅限制為10%。

個人投資者如果使用場外基金賬戶認購公募REITs產品，是不能透過基金贖回的方式賣出的，需要轉託管至場內進行賣出，以滿足資產的流動性需求。

產品上市以後，基金管理人、資產支援證券發起人，將會採用邀請做市商進行流動性管理、邀請專業機構投資者參與產品投資提供場內流動性、利用公司自有資金提供流動性等多種方式，維護產品流動性。

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