作者 | 子非魚
鼓勵領導帶頭購房
近日，房地產市場發生了一件必將載入史冊的事件：
兩個名不見經傳的小縣城，不約而同地鼓勵領導帶頭購房。
這兩個小縣城，一個是安徽宿州的泗縣，一個是湖南常德的石門縣。
8月16日，泗縣釋出公告，提出：
第一，房企要勠力同心，積極應對市場變化，主動擠壓泡沫，優惠居民購房。
第二，廣大公職人員要積極響應，帶頭抵制安置房違規交易，發動親友參與購房，推動泗縣房地產市場平穩執行。
兩條中，第一條有鼓勵房企主動降價的意思，第二條則是直接鼓勵公職人員帶頭購房。
訊息一出，輿論譁然，迫於輿論壓力，泗縣這份公告目前已經刪除。
同一天，湖南石門縣一縣委書記在房地產展示交易會上鼓勵領導帶頭買房的講話引爆了網路。
影片目前仍在快速傳播中。影片中，石門縣領導人公開喊話：
希望在今天的會議上，各位同志，各位領導，要帶頭購房，買了一套買兩套，買了兩套買三套，買了三套買四套。
為了穩定房地產市場平穩健康發展，各縣城的這些舉動，如果沒有違規違紀違法，無可厚非，本號對這些行為也不做評價。
但這些舉動背後所反映的小城市當下的尷尬，卻值得分析。當下，包括熱點中心城市在內，商品房銷量低迷，賣地收入縮水，遑論小縣城。
在這種背景下，推動公職人員、領導帶頭買房，怕是領導都不夠用了。
事實上，在兩個縣城喊話之前，已經有不少城市在推動公職人員買房，有的鼓勵公職人員組團購房，甚至還包括中心城市。
這是這些城市財政吃緊，樓市吃緊的外在表現。
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小城市的樓市煩惱
以泗縣和石門縣來看。
根據泗縣統計局披露的資料，2021年泗縣一般預算內財政收入14。55億元，上級補貼52。46億，此外政府基金收入（主要是賣地收入和轉移收入）56。53億元，國有資本經營預算收入2。37億元。
合計，泗縣去年全年總財政收入是111。36億元。
去年總支出包含，一般預算總支出67。02，政府性基金支出56。53億，國有資本經營支出2。37億元。
合計，泗縣去年全年財政總支出111。36億元。
由此可以看到，去年泗縣的收入與支出均衡，同時也意味著，沒有多餘的財政存款。
今年上半年，泗縣的財政收入9。627億元，較去年下跌了31。4%。其中地方財政收入只有7。6億元，較去年同期下跌了6。3%。
賣地收入方面，去年泗縣賣地收入36。97億元，今年上半年一共只成功賣出去了7塊地，其中6塊地是工業地塊，1塊地是商服地塊，總額只有可憐的3342。5萬，賣地收入腳踝斬。
再看石門縣。
石門縣去年的總的財政收入與支出也是均衡。今年上半年，9。34億元，還增長了31。2%。
但我們知道，財政收入包含預算內收入、賣地收入、國有資本經營收入。其中賣地收入是大頭。石門縣上半年的賣地收入無法查詢，但既然有此行動，想必賣地收入也不好看。
可以說，賣地收入下降，再加上經濟不確定性加劇，是導致部分中小城市財政吃緊的根源。
石門縣上半年財政總收入12億，支出則是29。8億元，已經嚴重入不敷出。
泗縣與石門縣只不過是當下小城市的縮影，在房地產市場冷場、經濟不確定性加劇，各項支出增加的背景下，有不少城市，財政已經告急。
河南周口市下轄的鄲城，公交公司因為經營困難已經停運。
7月中旬，四川南充市閬中釋出了一則拍賣公告，拍賣標的物為：閬中市公辦學校、行政機關、事業單位、國資公司的食堂食材統一配送服務未來30年特許經營權，起拍價1。8億元。
四川樂山，更是將當地最有名氣的樂山大佛30年經營權公開出售。
小城市的財政吃緊，還反映在上半年大多數省市的財政收入與支出缺口擴大。
地方城市的財政有兩個主要錢袋子，一個是一般預算內收入（主要是稅收），一個是賣地收入。
一般預算收入收縮的同時，賣地收入收縮得更厲害。
財政部披露的資料顯示，上半年全國賣地收入23622億元，比上年同期下降31。4%。
具體到各省市來看，內地31個省市中，除了陝西保持10%的正增長外，其餘上半年賣地收入同比均是下跌。
其中天津、重慶、吉林、黑龍江、遼寧、甘肅、貴州、江蘇、廣東、湖北、河南、湖南、廣西、雲南、青海等省市賣地收入同比去年均腰斬。
面對如此情況，小城市沒有辦法，只能是一方面拍賣資產，同時另一方面推動賣房以便提升賣地收入來解決當下的困境。
三四線城市樓市趨勢難以改變
然而，在房地產轉向的當下，在大週期面前，似乎什麼方式都不管用。原因在於，三四線城市的兩個基本面，難以改變：
第一，商品房供大於求。
克而瑞披露的資料顯示，當下三四線城市的新房平均去化週期超過兩年。全國商品房整體過剩，尤其是三四線城市。
不少三四線城市的去化週期長達十年。
部分中心城市亦是如此，比如哈爾濱、呼和浩特、長春、大連、蘭州等中心城市，去化週期也在3年至7年。
第二，人口大多在流失。
泗縣在第六次人口普查時期已經人口負增長，去年公佈的七普資料，泗縣過去十年人口減少了35340人。
石門縣七普資料顯示，過去十年人口減少了39830人。
本號前幾天梳理過全國各城市人口情況，在已經公佈資料的261個城市中，有131個城市人口在減少，人口減少的城市比例超過一半。
製圖：城市財經；資料來源：各城市統計局
人口減少的131個城市中，除了北京、天津、石家莊、哈爾濱、大連外，其餘都是三四線城市。
供大於求是影響樓市短期的關鍵指標，人口是影響樓市的長期因素，如今這兩個因素都對三四線城市構成利空。
這意味著，大部分三四線城市的房價會繼續調整，大多數三四線城市的樓市將褪去金融屬性，只留下居住屬性。