最近二手房的同事說,古美板塊的房價已經10萬+了
點開鏈家最新的二手成交資料,發現板塊內賣的最貴的小區萬源城,成交價確實已經突破10萬/平了
古美這個板塊在外環和中環之間,板塊均價比周邊的梅隴、莘莊都要貴
而且在整個閔行,古美的房價也是最高的
在閔行論學區春申更牛,論商業配套莘莊也更成熟,古美本身也沒有特別的產業之類的
那為什麼古美可以賣這麼貴呢
01
其實能看到,古美的次新房很多
很多改善客戶選擇古美,有一個很重要的原因就是,可以選到品質不錯的房子
這邊次新房很多,基本上都是零幾年的小區
最出挑的一個標杆小區就
是萬源城,2012年的萬源城尚都,和2014年建
成萬源城御境
都是板塊內最熱門的小區
雖然是十年前的房子,但維
護的也比較好,
從小區外立面也能看出
來
比較難得的是還規劃了水景,由物業專門維護打理。小區內部環境就很舒適了
在萬源城附近區域,也有很多這樣品質不錯的次新房。大部分都是2000年之後的房子
目前
板塊內
整體分為三個價格水平,最關鍵的一個價格指標就是房齡
第一梯隊,建於2008-2015年間的小區
房齡15年以內,
最新的就是萬源城御鏡了,14年的次新房,都是200平米以上的大平層,現在掛牌單價已經突破14萬/平
第二梯隊,建於2
001-2007年間小區
房齡20年以內,總體位於龍茗路至合川路中間,包括藍色海灣、新時代富嘉花園等等,掛牌均價在7。5-10萬/平之間
其中,東苑半島花園(公寓)雖然是2001年竣工,但它的掛牌均價已經到了9。5
萬/平,
遠遠高於房齡差不多的古美二手房
第三梯隊,建於2000年以前的小區
20年
房齡以上,古美開發比較早,是上海第一批動遷基地,所以板塊內也比較多動遷房
目前蓮花新城和平吉一村,掛牌均價在7萬/平左右
800-1000萬預算在古美,可以買到零幾年比較新,90平米左右的電梯房。也可以選擇面積更大一點的步梯房,可以根據自己的需求選擇
板塊內可以選擇的次新房源比較多之外,
古美的城市介面還是比較新的,居住氛圍濃厚
對於置換客戶而言,更講究嶄新的城市介面以及濃厚的居住氛圍
這一點上,古美
城市介面
雖然
說不上嶄新,但呈現出的環境比較乾淨、整潔
街道上沒有坑坑窪窪的現象,包括道路兩邊的房子維護的也比較好,沒有很破舊的感覺
這背後和古美的整體開發有關
古美的開發主要集中在2003-2010年,十幾年前古美就已經有不錯的商品房
因為整體開發,如今古美板塊內
次新房整體觀感統一,社群、街道呈現的生活氛圍比較好
雖然古美板塊並不大,但真的很宜居
02
發展比較早,古美的生活配套也很成熟
它是閔行距離中環最近的板塊,很早以前閔行就把發展中心放在古美,因此古美的配套是比較純熟的
整個板塊都位於外環和中環之間,從地段上來看僅次於中環金虹橋
為什麼說古美宜居
首先,第一點就是
交通很方便
一條12號線貫穿整個板塊
,並設有虹梅路、東蘭路、顧戴路、虹莘路共四個站點
所以板塊內大部分小區距離地鐵都不會很遠,出門坐地鐵就很省時間。而且12號線號稱換乘王,平常也不會像1號線那麼堵
除了軌交之外,自駕的話,
南面就是滬閔高架往市區很方便,如果不是早晚高峰期也不會太堵
東面緊接著中環
,西面
臨近外環高架入口,也是比較方便
再來說說比較重要的教育資源
古美板塊雖然不及以學區著稱的徐匯康健,但也有第二梯隊的名校。比如閔行區第二梯隊小學
平南小學
,還有其對口中學上海市實驗學校西校
此外,還有九年一貫制(小學+初中)學校上海市古美學校、上海日新實驗小學、平陽小學、羅陽小學、閔行區平吉小學等公立學校
不少家長置換於此就是為了古美優質的
學區資源
從商業氛圍來看,古美沒有特別頂級的商業體,可以逛街的商場有百聯南方購物中心、中庚漫遊城等
另外,在古美路、古龍路上的小吃街也很多,也能滿足居民的基本需求。在外環內這樣的配套也比較中規中矩
關於醫院這塊,古美這裡有閔行最稀缺的三甲專科醫院——復旦大學附屬兒科醫院,同時,西側還在建三甲級的口腔醫院
在配套上,未來還規劃有新九星城,將在2023年正式投入營業
九星城效果圖
新九星城所在的位置其實曾是上海市規模最大的家居建材市場——九星市場的所在地
更新後的九星城,以“未來生活大觀”,打造地區一站式國際家居建材商業航母和全球家居建材產業風向標
隨著老九星市場整體拆遷,九星片區1。3平方公里的土地被整體煥新,代之而起的是一座全能的生活新城
這樣1。3平方公里的整體更新,尤其是上海的中心城區是絕無僅有的
此外,比較好的是,古美板塊正好處於多個核心板塊的交匯處,可以享受配套補充
從地圖上看,古美板塊附近有產業豐富的漕河涇,教育資源強勢的康健,商業配套成熟的莘莊,還有學區和商業都很好的七寶
都可以很好的對板塊配套進行補充
商業氛圍不是很濃厚,也不是樞紐中心,但完全避開了虹橋機場飛機航道的影響
另外,板塊內還有一個10萬平方米的溼地公園——古美公園
所以整體居住氛圍就
比較安靜,
環境比較舒服
03
在購買力這塊,古美並不缺
古美距離最近的一個板塊就是漕河涇
而漕河涇板塊住宅極其稀缺,幾乎都是產業園區。位元組跳動、騰訊、3M、米哈遊、莉莉絲等等,一批世界500強企業和獨角獸企業
聚集大批高素質的人才,市場需求是很高的
不過,漕河涇的房源供應少,房價也已經高不可攀,普遍在10萬/平以上
在漕河涇上班的這群年輕人,想要買套心儀的房子,壓力可想而知
所以漕河涇這批高淨值購買力,自然而然就轉移到了周邊板塊古美
總結下來,古美這個板塊是沒有什麼短板的,地段、交通、學區和商業配套都比較均衡
次新房比較多,有很多的品質小區可選擇。
而且整體居住氛圍
很舒服,也十分宜居
可以說,古美在整個閔行是最好的板塊了
本身也不缺高淨值購買力,這也是為什麼古美能夠賣到10萬/平的原因吧