在之前我們發過的一篇寫超大社群一文下面，有讀者問我們：
確實，現在相比較於比較少見的大型社群，小型社群已經越來越多的成為了主流，在我們買房過程中，往往遇到小型社群的情況比較多。
首先，我們來看一下小型社群的數量，按照兔博士的資料，在上海，一共有15661個建面在五萬方以下的二手房小區，它們約佔了全上海所有小區的
81。7%
。
資料來源於兔博士
也就是說，
有八成左右的小區，建面都在五萬方以下
。
單看這個數量，就知道我們買二手房，有很大可能會在小型社群裡進行挑選。
而從這些建面為五萬方以下的小區分佈情況可以看到，除了部分年代不詳的小區外，大部分建面為五萬方以下的小區都集中在1990-2010年之間。
從年代上來看，剛好就是很多購房者所要購買的房子所屬範圍內。
資料來源於兔博士
建面在五萬方以下，年代為1990-2010年的小區，佔了所有五萬方以下小區數量的五成以上，並且在全部二手房小區中，也佔了四成以上。
也就是說，如果選擇二手房的話，很多人有很大的可能買在建面在五萬方以下，
1990-2010年
間的小型社群內。
因此，
小型社群值不值得買，對購房者來說，非常重要。
要說小型社群如何，首先我們要判斷的是，這個小型社群所在區域是否成熟，它自身的品質是否優質。
這些，才是決定小型社群住宅舒適度的根本。
至於原因，聽我細細道來。
什麼是小型社群
我們先來看一下，到底什麼是小型社群。
小型社群一般指的是
建築面積在十萬方以下，
特別是在五萬方以下的為多，居住人口在1000到5000左右，
有的甚至更少一些的社群。這種小型社群，佔地面積比較小，通常只有幾棟樓到十幾棟樓。
當然，還有更小型的獨棟建築單獨為一個樓盤的情況，我們稱它為獨棟社群，不作小型社群考慮。
也是因為小型社群比較小的原因
，它的缺點全部都和它的佔地面積有關。
相比較於大型社群，它的缺點很明顯。按照規劃來看，不如大型社群內部的配套完善，比如大型社群標配的會所，往往在小型社群內是不存在的。
百度百科概述圖
又因為小型社群的體量較小，在它的社群內，不僅無法蓋會所，還可能缺乏一些健身場所。住在小型社群的人，往往需要到社群外面進行運動。
像是我所居住的小型社群，就有很多人沿著外面的馬路跑步，因為小區裡面活動不開。
但是，這些缺陷主要是由於小型社群比較小導致的，對整體來說影響並不是特別大。如果是地處比較成熟的區域，小型社群周圍的配套也是很完善的。
小區內部不足的配套，是可以靠著成熟街區的配套來彌補的。
小型社群的優點
小型社群的缺點來源於它的佔地面積小，
但是它的優點，同樣也是因為佔地面積小。
最直觀的一個優點就是，
小型社群管理起來比較方便。
比如我所在的小區，每一棟樓都有樓長，除了業主群外，各棟樓都有小群用來通知。
尤其在小型社群裡，為了避免年紀大或者工作繁忙的住戶接受不到資訊，多是由業委會的人挨個上門來傳達，不會讓任何人錯過相關資訊。
這種反覆確認，不遺漏任何一人的操作模式
，在大型社群中可能會比較難做到，尤其是當面對的住戶是老年人時，更是需要透過一些傳統的走訪手段來通知。
之前提到的春申覆地城解決停車難的小區，也是因為該小區的規模比較小，是一個小型社群，因此業委會和物業才能方便管理和協調。
此外，對於小型社群來說，物業所做的工作和大型社群相比要簡單一些。
比如人員上的配置，同樣是兩個保安站崗一個門，相比較於人來人往的大型社群，
小型社群的保安，往往能記住所有的業主，外部人員想要進去就相對困難
。
而我在踩盤過程中，面對大型社群，從來沒有被門禁攔住過，都是正正當當的走進去，無人過問。
在其他方面，也是一樣，無論社群多小，物業該配置的人員是不能少的，相對於大社群的一個物業人員對口大幾百個甚至上千個業主，小社群的每個物業人員對口的業主會少一些，這就造成了回覆和處理上的快速。
比如我所在的小區業主群裡，只要業主說哪裡有問題，物業人員立刻就去響應，並且派人去處理。
所以，即使小型社群在配套上比不上大型社群，但是同樣的，
在物業響應速度上、管理維護上，都要更加迅速一點
。
而這一點，也同樣決定了生活的舒適度。於是小型社群，有相當一部分市場。
成熟的小型社群什麼樣
對於小型社群來說，能不能買，主要是看它所在的這一片區域成熟與否。
如果是一個成熟區域內的小型社群，街區配套完全可以彌補小區內部配套的不足，那麼，小型社群相比較於大型社群，反而有很大的優勢。
為此，我們特地去市區的成熟區域，對小型社群進行一個市場調查。
我們拿普陀區成熟區域的一個大型社群和一個小型社群做一個對比，來看下這個成熟區域內的小型社群，到底怎麼樣。
這是一片較為成熟的區域，整個城市介面應有盡有，超市、學校等等。甚至還有一個紅星美凱龍傢俱城。在這片區域內，光是各家的中介，我就看到了四個。
圖上列舉的大型社群中星海上名庭和小型商品房社群安居朝陽園，兩者的城市介面是完全一樣的，也都在同一所中學的範圍內。
它們離的很近，不算戶型產品，只單獨從社群來看，整體區別不大。
讓我們來看一下安居朝陽園這個小型社群的內部配套。
進門的中庭綠化的不錯。
像是這種品質比較優良的小型社群，在綠化上做得都還不錯，物業維護起來也比大型社群要相對容易一些。
在我看來，很多小型社群，在綠化這一塊也是進行了規劃的，園林上錯落有致，並且每一處根據季節的不同，種植了不同的植物。
又因為維護的較好的緣故，在很長一段時間過去後，整體的綠化情況就會顯得品質很高。
安居朝陽園，是2000年左右的小區，距今已有超過20年了，依舊顯示出不錯的品質。
而更讓我驚訝的是，這個小型社群，麻雀雖小，五臟俱全。我在小區內還看到了有兒童活動的場所。
以及成年人健身的場所。
這兩個地方是單獨劃出來的一塊，在樓的側面，不與道路重合，可以保證兒童和成年人的安全。
尤其是兩個地方建造在了一起，在兒童遊玩的時候，成年人有自己的活動區域。可以一邊照看孩子，一邊自己鍛鍊。
其實，這種品質比較高的小型社群，也是儘可能
多
得做內部配套和綠化的。
在附近的另一個小型社群裡，這種感覺更為明顯。
在兩棟樓之間，使用了大面積的空地來規劃景觀。
大型社群有的，在小型社群，除了佔地面積尤為大的會所、健身房，以及一些銀行、便利店之外，必備的設施還是都有的。
但是要注意的是，
這種成熟區域的小型社群，必須要
物業好
。如果物業不好的話，再加上物業費收不上來，那麼小區內的各方面維護都會比較差。
很有可能住個五年十年以後，就變成了老破小，品質會比較糟糕。
在這種成熟區域物業好的小型社群中，居住起來還是比較舒適的，即使沒有健身房、會所，也半點都不比大型社群差。尤其住久了，在大部分鄰居都是熟人的情況下，更是容易相處。
像是健身房、會所、菜場、便利店等等，這些完全是可以靠著成熟的板塊來解決的。
小型社群出門比較方便，業主下樓到街上也不遠，完全可以在街道上解決這些需求。
因此，成熟區域內品質優良的小型社群，是可以獲得較好的居住舒適度的。
小型社群惜售
作為成熟區域的小型社群，如果這個社群的品質比較好的話，那就會造成一個後果——
業主惜售
。
也是，一般情況下，住得舒服，誰願意賣？
像是這一次去的安居朝陽園，一共有428戶，而透過貝殼可以看到，從2016年到現在，歷史成交僅有7套。
其中21年一套，20年僅有兩套出售。現在的掛牌是0。連掛牌都沒有，可以看出，這個小區的業主比較惜售。
另一個更小一點的，只有179戶的小型社群，僅在2016年有兩套出售，同樣的，掛牌數也為0。
更小一個位於大寧板塊的只有三排樓的一個小型社群，它僅僅在2015年和2020年各成交了一套房子，同樣沒有掛牌。
整體來說，相較於大型社群，小型社群的業主們由於居住舒適度以及其他原因，更為惜售。也因此，如果想買區域成熟、品質優良小型社群，其實還不一定能買到。
社群的未來發展方向
在過去，很多大型社群作為主流產品引起人的追捧。但是，很多大型社區劃分成幾期進行開發，這就造成了前幾期的業主，在出行的時候會受到交通、灰塵等方面的影響。
而大型社群，更看重區域的未來規劃，新建的大型社群，往往在比較偏遠的地區，因為這些地區才有大面積的住宅規劃，才更好拿地。
而
小型社群，則很有可能成為市區未來生活的主流。
在城市規劃中，大面積的住宅用地越來越少了，越是成熟的區域，越只有小面積的住宅用地可以在未來進行出讓。
在2020年，上海純住宅用地共成交了66宗，規劃建築面積合計454萬方，平均一下，每塊地的建面約為6。8萬方。
和上一年相比，2020年成交的塊數比2019年多，而總建面卻少了一些。
從中，也可以看出現在的地塊趨勢，在越來越偏小。
當然，五個新城等新規劃的地區，肯定依舊還有大型地塊的出讓，但是其他越是成熟的地區，越是隻剩下小型地塊了。
可以肯定的是，
未來的社群，一定是以小型社群為主的。
這也是為什麼我們想寫小型社群的原因，
有很多購房者出於對品質的擔心，往往想要買大型社群中的一期，而不敢買小一點的社群。
從地塊的角度上來看，大面積地塊的開發，未來會越來越少，所以，可以把目光轉向小型社群。
而且，還有一點，不知道大家有沒有發現，像是上海這樣的城市，在更多的把精力放在街道上，
打造毛細管網似的街區規劃
，讓城市變得流動起來。
是希望每個街道都打造好配套，而不是在一個大型社群內做好配套，最後變成一個個沒有圍牆的社群，讓人們都流動起來。
從這個角度來看，未來也會多出現小地塊社群，開一次盤就賣完，然後再圍繞這一個個小型社群來打造街區上的配套。
而且，讓我們看看上面舉的例子，這種成熟區域、品質較好的小型社群，業主們那麼惜售，從側面也反映出來了住這種小區的舒適度高，絲毫不比大型社群差。
小型社群，和中大型社群，各有優缺點。成熟區域、優質的小型社群，可以將缺點覆蓋住。因此，不是小型社群值不值得買的問題，而是這個小型社群位於哪裡，品質如何。
別忘了，歸根到底，房子是用來住的。