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湘評協:專家提示第1號——不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示

湘評協:專家提示第1號——不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示

湖南省資產評估協會關於釋出《湘評協專家提示第1號——不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示》的通知

原文釋出日期:2021年9月3日

轉載自:湖南省資產評估協會網站

各資產評估機構,資產評估從業人員:

由省評協不動產評估領域專家委員會起草的《不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示》,經省評協專業技術委員會審議表決,同意釋出。

現予印發,供資產評估機構及其資產評估專業人員執行資產評估業務時參考。

附件:湘評協專家提示第1號——不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示

湖南省資產評估協會

2021年8月24日

不動產評估中涉及增值稅處理的專家提示

(湘評協專家提示第1號)

本提示僅代表起草專家個人觀點,不能替代相關法律法規、資產評估執業準則,也不能替代資產評估專業人員個人的職業判斷,在執業中資產評估專業人員應結合專案實際情況、自身職業判斷合理使用,不能直接照搬照抄。

一、引言

根據《資產評估執業準則——不動產》:“不動產評估是指資產評估機構及其資產評估專業人員遵守法律、行政法規和資產評估準則,根據委託對評估基準日特定目的下的不動產價值進行評定和估算,並出具資產評估報告的專業服務行為。不動產評估包括單獨的不動產評估和企業價值評估中的不動產評估”。

不動產是指土地、建築物及其他附著於土地上的定著物,包括物質實體及其相關權益,不包含海域、林木。“企業所擁有的不動產通常在存貨、投資性房地產、固定資產、在建工程以及無形資產等科目中核算,且可能存在同一不動產賬面價值由多筆餘額構成的情形”。

資產評估專業人員應當結合評估專案的評估目的、價值型別、評估物件和範圍考慮評估結論是否採用含增值稅口徑或不含增值稅口徑,並在資產評估報告之假設條件、評估方法、特殊事項說明中披露該事項,便於報告使用者理解評估結論對應的價值內涵。

在資產評估通常遵循“所選取的價格標準應該在評估基準日有效”的原則,資產涉及的稅率應該是評估基準日的稅率。

二、一般處理原則

不動產評估實務操作中,應針對增值稅一般納稅人和小規模納稅人分別考慮增值稅處理方式。

1。當評估物件所在主體是一般納稅人時,其會計報表所列示的不動產一般為不含增值稅口徑,無論是單項資產還是整體資產評估,為與賬面值匹配,評估結果一般為不含增值稅價。(注:營改增前,即2016年4月30日前購置或建造的不動產賬面值為含稅口徑,評估結果一般為含稅價)

2。當評估物件所在主體是小規模納稅人時,其會計報表所列示的不動產均為含稅口徑,因此無論是單項資產還是整體資產評估,評估結果一般為含稅價。

以上所稱整體資產評估包括企業價值評估以及合併、分立、改制、以財務報告為目的的淨資產評估。

三、不同評估目的時應注意的問題

1。以抵押為目的的評估。如果評估委託合同約定的評估價值型別為市場價值,通常按照一般原則處理;如果評估委託合同約定的評估價值型別為抵押價值,抵押價值為市場價值減去預期實現抵押權的費用和稅金後的價值,此稅金包含房地產轉讓時所計算的增值稅稅額,故應為不含增值稅。

2。以國有土地上房屋建築物徵收和土地收儲為目的所涉及的不動產評估。按照國家收回土地使用權免徵增值稅的規定,評估價值通常為不含增值稅。

3。以資產交易、租賃、訴訟審理為目的的評估。通常按照一般原則處理,委託人有特殊要求,透過委託合同予以明確。

四、採用不同評估方法時應注意的問題

1。市場法評估測算

採用市場法對單獨不動產進行評估測算時,應當統一可比交易例項的交易價格內涵,對可比交易例項的交易價格統一稅費負擔調整。

資產評估專業人員應當關注瞭解賣方應納增值稅、所得稅是否存在向買方轉嫁的問題,在稅費計算中,應當區分是否為房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案;區分一般納稅人、小規模納稅人;區分一般計稅方法、簡易計稅方法;區分不動產為購買取得還是自建,區分取得(自建)不動產日期等,合理計算可比交易例項的交易價格中所涉增值稅的金額,將交易例項的交易價格調整為統一稅費負擔的價格或者不含增值稅價格。

在實際應用中,如果各可比交易例項的交易稅費不同,可以統一調整為不含增值稅價格。然後計算出評估物件的不含增值稅評估值,再根據評估經濟行為中交易主體適用的增值稅稅率,計算所應當繳納的增值稅額。

2。收益法評估測算

採用收益法對單獨不動產進行評估測算時,應當按照市場租金的不含增值稅價格計算租金毛收入,然後扣除維修費、管理費、保險費(以上各項費用均為不含稅價格)和稅金(房產出租過程中應當繳納的房產稅、增值稅附加等)等,計算租金淨收益。在此基礎上,採用恰當的折現率,折現計算收益期內的租金現值,最終得出不動產的評估值。如果評估結論需要含增值稅,再根據評估經濟行為中產權主體適用的增值稅稅率,計算所應當繳納的增值稅額。

3。成本法評估測算

採用成本法對單獨不動產進行評估測算時,不動產重置成本通常包括:土地取得費用、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金、投資利息、開發利潤等。

在評估測算中,將土地取得成本、開發成本、管理費用與銷售費用區分含稅金額和對應的進項稅額;銷售稅金為應當繳納的增值稅額和相應的教育費附加等;投資利息、開發利潤以投入的成本和費用的含稅金額為基礎計算;其中開發利潤率根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取,平均利潤率為繳納增值稅情況下的利潤率。

彙總各項成本與費用後,可根據評估目的的需要選擇扣除或者不扣除相應可抵扣的進項稅額,就此計算出評估物件的評估值。

4。其他評估方法評估測算

在實際執業過程中,除了市場法、收益法和成本法三種資產評估基本方法外,還有假設開發法、基準地價修正法等衍生方法。

採用假設開發法對單獨不動產進行評估測算時,在計算未來投入的成本、費用、利息、銷售稅費和開發利潤,以及計算開發完成後的房地產價值時,其計算思路與成本法一致,先分別彙總收入、各項成本與費用,再充分考慮是否扣除增值稅,就此計算出評估物件的評估值。

採用基準地價修正法對單獨的土地使用權進行評估測算時,需要關注所在地政府公佈的基準地價、路線價、以及標定地價的價格口徑;知曉政府土地出讓收入屬政府性基金預算收入,不屬於增值稅徵稅範圍。採用基準地價修正法對企業所持有的土地使用權進行評估時,應當結合評估目的、企業性質、是否為一般納稅人、土地使用權取得時間和方式等因素綜合確定評估結果是否含增值稅。

五、特例及免稅考慮

為適用營改增試點的需要,財政部、國家稅務總局對部分行業或某些業務,規定了可以實行免稅、不徵稅、差額徵稅等特例政策。與不動產評估相關的具體(包括但可能不限於)有:

1。房地產開發企業評估涉及增值稅特殊考慮

(1)一般納稅人銷售其開發的房地產專案,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的餘額為銷售額。在評估房地產開發企業價值中計算增值稅時應充分考慮該因素對評估結果的影響。支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委託收取土地價款的單位直接支付的土地價款。財稅[2016]140號規定:在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷費補償費用也允許在計算銷售額中扣除。

(2)房地產開發企業小規模納稅人無論新老專案適用稅率均為5%。

2。個體工商戶和個人銷售購買的住房,將購買不足 2 年的住房對外銷售的,按照 5%的徵收率全額繳納增值稅;將購買 2 年以上(含 2 年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照 5%的徵收率繳納增值稅;個人將購買 2 年以上(含 2 年)的普通住房對外銷售的,免徵增值稅。

3。《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人,採取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入,可在對應的租賃期內平均分攤,分攤後的月租金收入未超過10萬元的,免徵增值稅。評估個人不動產租金收入時應考慮免徵額的影響。

4。按照《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》:“在資產重組過程中,透過合併、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一併轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為為不徵收增值稅專案”。在以資產重組為目的的評估時應充分考慮該因素對評估結果的影響。

5。按照《營業稅改徵增值稅試點過渡政策的規定》部分不動產行為免徵增值稅,專案涉及以下為目的的評估時,評估結果通常應為不含增值稅。

(1)個人銷售自建自用住房。

(2)軍隊空餘房產租賃收入。

(3)將土地使用權轉讓給農業生產者用於農業生產。

(4)涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產、土地使用權。

(5)土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者。

6。涉及追溯評估的特殊考慮

根據《關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號),自2016年5月1日起,“(二)提供……建築、不動產租賃服務,銷售不動產,轉讓土地使用權,稅率為11%”;根據《財政部稅務總局關於調整增值稅稅率的通知》(財稅〔2018〕32號),自2018年5月1日起,“納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用17%和11%稅率的,稅率分別調整為16%、10%。”。根據《關於深化增值稅改革有關政策的公告》(財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號)自2019年4月1日起,“增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物,原適用16%稅率的,稅率調整為13%;原適用10%稅率的,稅率調整為9%。”因此,對於涉及一般納稅人的追溯評估,需注意到2016年5月1日至2018年4月30日增值稅稅率為11%,2018年5月1日至2019年3月31日增值稅稅率10%。

7。財政部、稅務總局、住房城鄉建設部2021年7月15日聯合釋出《關於完善住房租賃有關稅收政策的公告》,規定:住房租賃企業中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入,可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的徵收率減按1。5%計算繳納增值稅,或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業中的增值稅小規模納稅人向個人出租住房,按照5%的徵收率減按1。5%計算繳納增值稅。企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的,減按4%的稅率徵收房產稅。公告自2021年10月1日起執行。

六、涉及增值稅的一些計算公式

1。轉讓不動產增值稅計算

在計算轉讓不動產增值稅時要區分是否為房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案;區分一般納稅人、小規模納稅人;區分一般計稅方法、簡易計稅方法;區分不動產為取得還是自建;區分取得(自建)不動產日期等問題。

1)單位和個人轉讓不動產增值稅計算(不適用房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案)

(1)一般納稅人

轉讓2016年4月30日前不動產,可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。轉讓2016年5月1日後不動產,適用一般計稅方法計稅。

簡易計稅方法:

公式1:適用於轉讓2016年4月30日前取得(不含自建)的不動產

應納增值稅=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%

公式2:適用於轉讓2016年4月30日前自建的不動產

應納增值稅=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

一般計稅方法:

一般納稅人轉讓其2016 年 5 月 1 日後取得(不含自建)的不動產,應適用一般計稅方法,以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

公式3:一般計稅方法銷項稅額計算公式

銷項稅額=全部價款和價外費用÷(1+9%)×9%

(2)小規模納稅人(個人轉讓其購買的住房除外)

公式4:適用於小規模納稅人轉讓其取得(不含自建)的不動產

應納稅額=(全部價款和價外費用 - 不動產購置原價或取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%

公式5:適用小規模納稅人轉讓其自建的不動產

應納稅額=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%

2)房地產開發企業銷售自行開發的房地產專案增值稅計算

(1)一般納稅人

公式6:一般計稅方法

應納銷項稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%;

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產專案建築面積÷房地產專案可供銷售建築面積)×支付的土地價款

公式7:房地產老專案(建築工程施工許可證在2016年4月30日前),可以選用的簡易計稅方法

應納稅額=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%;

(2)小規模納稅人

公式8:小規模納稅人,適用簡易計稅方法

應納稅額=全部價款和價外費用÷(1+5%)×5%;

2。 以經營租賃方式出租其取得不動產增值稅計算

1)一般納稅人

出租2016年4月30日前取得的不動產,可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。出租2016年5月1日後不動產,適用一般計稅方法計稅。

簡易計稅方法:

公式9:適用出租2016年4月30日前取得的不動產

應納稅額=含稅租賃收入÷(1+5%)×5%;

一般計稅方法:

公式10:一般計稅方法銷項稅額計算公式

銷項稅額=含稅租賃收入÷(1+9%)×9%;

2)小規模納稅人(個體工商戶、個人或單位)

公式11:(適用出租除住房以外的不動產)

應納稅額=含稅租賃收入÷(1+5%)×5%

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