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記得小學課本上，有一句話叫：

樓上樓下，電燈電話

。這是上個世紀八九十年代，老百姓最希望過上的日子。尤其是農村，當時大部分家庭都住在泥土夯築、茅草搭頂的土房子裡，低矮，陰暗，潮溼，連磚瓦房都沒有，更談不上樓上樓下了。很多農村到了90年代末，仍然還在點煤油燈，因為當地沒有通電，至於電話，更是進入21世紀之後的事情了。

最近20年來，農村發生了翻天覆地的變化，農民的日子越來越好，體現得最為明顯的就是農村住房的改變。從上個世紀七八十年代的土坯房，到90年代後期的磚瓦房，再到新世紀的小洋樓和鄉村別墅，大部分農村家庭都經歷了至少2~3次的房屋修建改造工程。如今，部分地區又開始了新一輪的房改建工程。

但是這一次，國家對於農村宅基地的使用和房屋的建造，有了更加明確細緻的規定。其中最重要的一點是，農村宅基地要堅持一戶一宅制度原則，如果已經有了宅基地，將無法再申請，如果私下違規建築，將無法保障其合法權益，也得不到確權登記，甚至有可能拆除並追究當事人的責任。

關於農村房屋建造，各地都出臺了相關的管理辦法。日前，

貴州省政府印發了當地的《農村村民住宅建設管理辦法（試行）》方案，接下來我們一起看一看，這個《辦法》中，到底有哪些引人關注的地方？

一、農村住宅建築不能超過3層

在農村蓋房子，並不是自己想怎麼幹就怎麼幹。必須先申請宅基地，在獲得相應許可之後，才能在劃定的範圍內進行建築。

我們都知道，過去農村蓋房子，管理並不太嚴格，只要在申請的宅基地範圍內建設，並不限制房屋的高度和層數，如果你有條件，想蓋個四五層，也沒有人管你。當然，出於現實條件考慮，大部分農村家庭蓋房子時，都會選擇兩層或者三層，不會蓋太多層，因為要控制預算。但即使是這樣，還是會超過相應的面積。

尤其是近兩年，農民的收入條件有所提高，對蓋房子的預算投入也越來越多，甚至有一部分人為了多蓋房子用來投資或者是租住，肆意抬高樓層高度和樓層數量。顯然這種做法是非常不合規矩的。因此在貴州省出臺的《辦法》中

，明確規定農村住宅原則上不能超過三層，底層的層高原則上不超過3。6米，每戶建築面積要控制在320平方米以內。

與此同時，農民要想申請宅基地，建造房屋，必須要達成8個條件。

另外，如果不符合5點要求，農民即使向當地有關部門申請宅基地也不會被批准。具體的條件和要求，我們可以看下面這張圖。

二、農村哪些地方可以作為宅基地？

我國農村地大物博，各地自然地理環境有很大的差異。有一些地方地廣人稀，有的地方人口密度很大。不同的地方，在宅基地選址方面，也有一些不同的要求。當然，根據我國相關法律規定，各地農村宅基地都必須共同遵守，不佔用基本農田的紅線。接下來，我們一起來看一看貴州省新實行的《辦法》中，對於農村宅基地選址的要求。

從上面這張圖片中，我們可以看出，貴州省在針對宅基地稽核審批時，儘可能做到了符合當地的村莊規劃和風貌管控，在保護生態環境和基本農田的基礎上，結合當地的地理環境特徵，對農村宅基地用地申請進行積極引導和管控。這麼做的好處在於，能夠合理規劃農村房屋的具體位置，確保整體鄉村建設的風貌，便於以後基礎設施建設的完善，有利於農民生產生活的安全保障。

農民在申請宅基地的過程中，要按照相應的程式來進行操作。具體來說要分5步。

第1步是由農民提出申請，遞交相關材料和初步選址。第2步是由當地鄉鎮和村幹部組織工作人員，實地審查選址要求。第3步是村民要選定住宅圖集或者是提供設計方案。圖集是當地住房城鄉建設部門編印的通用住宅方案。第4步是由當地的村級組織召開村民代表大會進行審查，在無異議的基礎上進行公示。第5步是到當地的鄉鎮人民或者是街道辦事處進行審批。

經過這一系列的申請和公示審批，獲得透過之後，農民才能開始建設房屋。

三、鼓勵閒置宅基地盤活利用

什麼是閒置宅基地呢？主要包括三個方面：

一是進城落戶的村民依法自願有償退出的宅基地；二是透過繼承、受贈房屋或其他方式合法取得的“一戶一宅”以外的多餘宅基地；三是已按照相關政策處置的非法宅基地。

這三種類型的宅基地都屬於閒置宅基地，要鼓勵盤活和利用。政治的目的在於避免土地浪費，把有限的土地資源，分配給有需要的農民。當然，在實行宅基地的退出和調整過程中，必須遵循的是依法自願、因地制宜、合理補償和科學利用的原則。補償的標準必須經過當地村民代表大會集體研究並進行公示透過。

另外，還有一點需要特別注意，

農村宅基地的轉讓和贈與，必須是在農村集體經濟組織內部進行，且需要經過村級組織的同意

。換句話說，農民宅基地的買賣和出讓，必須是同一個村子內部的人員進行，不能賣給農村以外的其他人員。如果是農村集體經濟組織外部人員購買的話，屬於無效合同，不會受到法律的保護。

同時，即使是農村內部轉讓，受讓人或者是受贈人，也必須符合當地的宅基地申請條件

。如果受讓人或者受贈人已經有了宅基地，就不能再次進行買賣或者是贈與活動。所以說，農村宅基地的退出和轉讓買賣，有著嚴格的限制條件。如果不遵循這些法律規定，其轉讓合同本身是無效的，非法的，不會受到法律的保護，甚至還有可能追究雙方當事人的責任。這一點大家一定要注意。

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