民國時，梁啟超在給馬良的《棍術圖說》作序寫了一個別有用心的故事。

唐太宗李世民徵王世充，僧兵用少林棍法大破敵陣，敘其首功，封賞了十三棍僧。

這本書上還有民國大總統黎元洪，副總統馮國璋題辭，總理段祺瑞作序。

在歷史的印記裡，少林寺、十三個和尚、棍、唐王李世民這些真的有某種聯絡，但是“十三棍僧救唐王”的演繹，當是源自梁啟超這篇序言。

1982年電影《少林寺》播出，講的就是“十三棍僧救唐王”的故事。從東南亞火到全世界，登封少林寺成了全球武林人士的聖地，當時登封還是隸屬開封的一個縣。

相當長的一段時間，在登封街頭能見到比省會鄭州更多的外國人。

李世民以歷代帝王軍事能力第一的成績，當然不需要十三棍僧。但梁啟超他們那代人需要倡布崇武尚義提振民風。

人們也都喜聞樂道有點英雄主義的臨危受命的故事。

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臨危受命

2021年七一前後，世界500強企業排名第176位的綠地集團，多個事業部發生人事變動，其中，綠地集團總裁助理、西北總部總經理李薊兼任中原事業部總經理，引發關注。

嵩山腳下，就在“十三棍僧救唐王”故事背景地，登封綠地嵩山小鎮相關專案被曝停工三年沒有進展。

原中原事業部總經理方東興離任，李薊東出長安赴中原，“先富帶後富”意味明顯。

李薊不是第一次“臨危救火”，2016年就曾受命“救火隊長”空降綠地西北事業部。

2016年到2019年四年，綠地西北區域業績增長近7倍，2019年創造綠地西北業績的歷史記錄，實現335億元的銷售。

2020年綠地西北事業部銷售額完成240多億元左右。而2021年一季度，中原事業部銷售額只完成11億左右。

意味著要想追上西北事業部去年的成績，剩下三個季度得完成230個小目標。

嵩山小鎮規劃展示中心

嵩山小鎮是綠地集團的第一個文旅專案，緊鄰嵩山少室山脈，位於登封環城旅遊公路禪宗音樂大典對面，距離少林寺僅有數公里。

這樣優越的區位，做夢都能笑醒。綠地集團不是首進的開發商。在文旅小鎮熱潮之下，綠地的嵩山小鎮算是趕了個晚集。

這波文旅小鎮熱，起於2014年浙江雲棲小鎮風光入市，讓各地分外眼紅。

市場的不理性往往在於，一種戰術性動作引發戰略性跟進。政府藍本里規劃1000個特色小鎮，幾年後可能會出現10000個。

2016年鄭州房價飆升60%，手握百億現金流的綠地中原事業部，遇到了文旅小鎮正好大火，而手裡正好有錢。

若干年後，當綠地和恆大雙雙踩著三條紅線，加入負債者聯盟，一定會懷念揮金如土的美好時光。

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文旅地產之惑

2017年4月5日，綠地集團與登封市政府簽訂了投資合作框架。隨後，在登嵩山特色功夫小鎮專案控規編制。

僅僅用了3個月就三稿定案。

2018年，嵩山小鎮成為河南省重點建設專案，專案公告上寫著，總佔地面積3。65平方公里，總建築面積超170萬平米，計劃總投資超200億元。

北區主打江湖禪修文化，中部以嵩山論壇會議酒店為核心，南區以禪養文化健康為主。涵蓋有度假公寓、濱水別墅、民宿客棧、商業街區、超五星級會議酒店、康養酒店等業態。

花活兒很多，翻譯一下，還是住宅加商業。前期拿地679畝，拿地成本約7億元，包括商業493畝，單價在77萬/畝，住宅204畝，單價為160萬/畝。

按照公示的商業用地0。7的容積率，商業板塊的樓面價約為1500/㎡，其中，住宅用地容積率為1。19，樓面價約為2016。6/㎡。前期回款為建面約60-130㎡的住宅專案認籌。面積在130多㎡的熹和府已基本售罄，面積60-85多㎡的宇和府這個七月開始認籌。

住宅（宇和府）沙盤展示

彼時，沒有人懷疑政府和500強企業聯手搞大事的雄心。開盤時，嵩山小鎮的洋房均價8000多，別墅13000多。

鄭州有一位老闆被稱為投資聖手，投資房產、基金、茅臺都賺的盆滿缽盈，直到他遇到嵩山小鎮。

否則，他原本富裕的家庭又會“雪上加霜”。

按下暫停鍵的專案工地（熹和府）

美女置業顧問跟他說，每一位成功人士都將回歸“出世”，想一想，抬望眼就是巍巍嵩山，早晨跑步就能到達少林寺，晚上遛彎路對面就是禪宗音樂大典，修養身心，莫過於退隱真正的禪宗靜謐。

他心動了，入手兩套，一套自住，另一套出自他敏銳的投資本能，做民宿。

一年後，他帶著民宿的設計圖，面對的卻是停工的專案，和更漂亮的售樓處。這裡禪意滿滿，令人心靜。

老闆也變得不著急，他選擇與時間做朋友。

專案沙盤

三年來，從售樓處到另一個售樓處，置業顧問對著越來越豪華的沙盤，沒有復工，沒有樣板間，難為他們越來越詞窮，只好給人們介紹景點。

他們不是一般的銷售顧問，還是登封市編外導遊。

以“江湖”為主題、“功夫”為載體的嵩山小鎮，這次是真正體驗到了武林真諦。

人在江湖身不由己

功夫都是熬出來的

2015年，在一場河南媒體組織的一場本土財經年會上，時任和昌地產董事長的韓愷，有一個論斷，他說，地產就是地產，前面加個文旅、養老的不建議做。

臺下坐著財大氣粗的地產老闆笑他格局太小，只要彈藥充足，什麼樣的山頭攻不下來？

2016年的綠地沒有朝這方面想，不需要！

可當三條紅線的緊箍咒一下，“濃眉大眼”的500強們也淪落到打折清倉。變化真是太快！

所以，嵩山小鎮的問題不在於專案本身，而在於企業總體上戰略調整。當初順手做的事，現在只有解決完大局才能著手。

用業內人士的話說，專案都沒有起來，有什麼泡沫？這又叫做，戰略性收縮防泡沫於未然。

就像泡沫存在於泡沫自身，嵩山小鎮和李亞鵬的雪山小鎮有本質上的不同。

前不久，關於明星商人李亞鵬揹負4000萬欠債無力償還的新聞成熱議，李亞鵬斥資35億打造的的文旅夢想——雪山小鎮，半年居然只賣出26平米，幾年就淪為“債務小鎮”，最終作價2億賤賣。

3

危機與轉機

今年5月環嵩山旅遊公路建成通車

綠地的問題在哪？

2020年8月，央行和住建部邀請12家房企在京喝茶，提出了“三道紅線”，有一家國有房企“三道紅線”全部踩中，這就是十強房企——綠地控股。

這一年的缺錢風波、維權事件、桃色新聞，讓綠地在風頭上僅次於恆大。

綠地的“地產+基建”雙輪驅動的戰略模式，帶來較低土地成本的同時，也帶來了基建毛利過低、商辦銷售困難、自持物業經營不佳等問題。

相對於綠地房地產業務27。6%的毛利率，其建築板塊的毛利率長期低位穩定在4。3%左右。

在三道紅線新規下，綠地控股國企的“光環”太過耀眼，不得不透過一些資產出售、資本運作來嘗試降負債、減槓桿。

2021年7月5日，綠地控股公告稱，擬將全資子公司上海綠閔物業管理有限公司100%股權轉讓給花樣年控股，轉讓對價為12。6億元。

超4000萬平方米的物業面積收益拱手讓人，“一條紅線”轉綠 。

2021年一季度，綠地控股營收1326億元，同比增長66。58%；利潤總額71億元，同比增長10。83%。主要經濟指標實現增長，同時，降負債也取得階段性成果。

整體向好，收拾完大局，便可收拾殘局，兌現給業主、投資人的承諾。

嵩山小鎮或許只是綠地的一個插曲，對於有些人可能就是半生乃至一生。

上文的那位鄭州老闆，不著急並不是因為售樓處的禪意燻化，而是人家在鄭州、洛陽均有房產，無論向東向西幾腳油門就有去處。他等得起。

但不是每個人都能這樣。

作為文旅小鎮，開發商可能很難再在全國找到像登封這樣友好的地方政府了。登嵩頂，北眺黃河如帶，東看峰丘連綿，南望潁水東流，西瞧少室爭豔。人們在這裡安家落戶，企業在這裡安營紮寨。

還要啥腳踏車？

大部分現實問題卻是，相信價值所在，等不了“變現”時間。企業和個人都是一樣。

公元696年，女皇武則天帶領滿朝文武百官，來到嵩陽縣境，封嵩山為中嶽，改嵩陽縣為登封縣，改陽城縣為告成縣，寓意大功告成。

秦皇漢武封禪都是去泰山，武則天偏偏來嵩山。這就是她知道自己要什麼——另起爐灶。

不是每一種“大功告成”都能在時間長河裡成為歷史，歷史容不下泡沫。

當房地產超額利潤時代成為過去式，房企的選擇已經不多，是賺點小錢，還是發展別的能力說服政府給地？比如說搞小鎮，讓遊客遊而不走。

封禪封神留下了嵩山正統，而今天，登封需要做的一定是把企業、遊客留下來。

武俠是成年人的童話，但只有商業化，投資和消費，才能維持熱鬧的“江湖”！

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撰文/編輯：烏衣