目前說到拆遷，對很多城市來說，拆除的建築還是以城中村、棚戶區為主，但隨著城市化程序的繼續和城市更新的需求，我們不得不面臨新的問題：

首先，將是八九十年代及以前建設的，大量六層的城市新村、工人新村，會逐漸老舊，不再適合居住；在接下來，2000年前後建設的一些18層甚至30層的高層住宅，也將不可避免地出現功能缺陷或建築老舊。

這些房子，未來能不能拆，能怎麼拆，現在都是未知數。

之前正好做過一個研究，當時計算瞭如果完全由商業化主體主導城市更新，採取完全拆了重建的模式，在正常情況下，可以實現的收益情況和原有建築樓層數之間的關係。

拆舊建新的利潤空間（橫軸為拆除建築的樓層數）

從純經濟角度來看，拆除12層以上的高層住宅進行重建已經是賠本買賣了。實際上，考慮到分散的物權導致的溝通難度和時間（資金）成本，即使是現在普遍存在的5-6層的多層住宅（即早年的城市新村、工人新村），重建收益恐怕都難以覆蓋拆除成本。

所以說，除非建築技術發生革命性變化，修修補補又三年恐怕才會是未來的常態，而這也是目前發達國家，尤其是美國20世紀上半頁竣工的全球第一批高層建築的實際現狀。在紐約、在芝加哥的市區，有大量的幾十年甚至上百年曆史的高層公寓住宅，仍然在服役當中。這恐怕，也將是未來中國多層、高層住宅小區面臨的情況。

紐約的老建築

在我國，目前規範規定的住宅建築壽命是五十年，實際上如果維護得體，現有高層住宅的主體結構壽命可以實現大大超過這個數字，但是，後期對建築本身、對相關設施（如電梯等）維護、更新的費用可能將不是個小數字，這個錢，目前收取的公共維修基金是否能夠支撐，目前看還是要存疑的。

大家可能要做好，未來為了你的房子，再掏出一筆維修費用的準備了。