你敢相信嗎？有一天銀行也開始跟你講錢難賺了，這可不是危言聳聽啊！就在8月份的招商銀行業績釋出會上，招行董事長就說銀行的淨息差在二季度是斷崖式下降。要知道，今年上半年的公司淨利潤排行榜，除了騰訊和華為外，其他八個都是銀行，怎麼下半年剛來銀行就出來喊錢難賺的呢？

這是因為銀行的賺錢模式主要是靠利息淨收入，也就是存錢和貸款的利息差，所以從這點就可以看出來為什麼銀行那麼喜歡房地產貸款，不管是購房者的按揭貸款還是開發商的開發貸款，都是銀行一直要爭搶的優質客戶，因為這些貸款的利息都足夠高。比如我有個鄰居， 2018年買房的時候向銀行按揭貸款500萬，利息是6。3%，而銀行的存款利息是3%，那麼銀行每年就淨賺3。3個點的利息收入，也就是每年賺16。5萬， 30年房貸就是將近500萬。可這麼賺錢，為什麼銀行反而說難呢？

這是因為銀行收取儲庫存量，然後放貸賺取存款，貸款息差的商業模式遇到挑戰了。最直接的體現是銀行的存款暴增，但貸款卻斷層了。我們來看一下7月份的資料，7月M2增速為12%，而社會貸款增速為11%，而這些貸款都去哪兒了呢？六成流向了基建，城投和綠色金融，也就是說大部分的貸款都變成了地方債。但是從2009年開始發行地方債賺幾億，到2021年全國共發行地方債38。3萬億，而累計償還的地方債近八萬億，還有30。3萬億是沒收回來的。而剩下的社會貸款，也就是房貸和開發商的貸款才是銀行最想要的，可現在這兩個都貸不出去的，對於開發貸，銀行是不敢放，對於房貸是放不出去。

今年上半年，六大國有銀行新增個人住房貸款僅為2021年上半年的1/3左右，創下新低。中型銀行資料更彌補13家股份行區新銀行上半年個人住房貸款僅新增596億，是2021年上半年的1/8。可在大部分銀行賺錢的這一端都斷崖式下跌的時候，上半年銀行的居民存款卻增加十萬億，這對於銀行來說都是成本的一高一低，銀行利潤能不下跌嗎？

那銀行利潤收窄會導致什麼後果呢？一個是銀行要降低成本，就必須進行銀行存款利率的下調。這背後的邏輯非常簡單，銀行賺錢慢了，必須想辦法減少開支，而銀行最大的開支就是我們存進銀行的存款，特別是今年上半年，大家都不買房，不買基金，不買股票，甚至連銀行理財都不碰的，都把錢存了三年定期，而這三年定期又是銀行成本最高的存款之一，所以9月14號的下調存款利率就專門針對三年定期下調15個基點。另一個是你要提前還房貸也會遇到點困難，現在民眾想提前還房貸給自己去槓桿，但對銀行來說，你的負債正是他的利潤呀，你去槓桿就相當於切他的蛋糕。所以為什麼最近還貸款越來越難了呢？很多銀行是要求你必須提前一個月申請，但申請了一個月還沒透過，有的甚至直接關閉了線上提前還款功能。道高一尺魔高一丈啊！

第三個是帶押過戶，有人要說了，帶押過戶不是為了啟用二手房嗎？跟銀行利潤下跌有什麼關係？關係大著呢，帶押過戶就是銀行為了保住現有房貸，對於銀行來說，會想盡辦法讓二手房買家和賣家選擇在同一家銀行完成代押過戶，這樣賣家未結清的剩餘房貸就轉到了買家，再加上買家新增的房貸額度，就成功實現了增量房貸。否則的話，你賣掉了二手房，選擇別家銀行做按揭，對於原來的那家銀行來說，既失去了存量房貸，又沒抓住增量房貸，那就雞飛蛋打了，這對於眼下的銀行來說是不可承受之重，那接下來銀行會降低成本，還會有哪些花火呢？讓我們拭目以待。