1、問：銀豐雲璽怎麼樣？
答案：優勢：距離2/3線換乘站大概600米左右，交通便利；北側要建設招商的商業，涵蓋商超、寫字樓、圖書館、公寓之類的，周邊商業相對密集；西盛福開發的比較早，這會導致兩個方面：1、相對成熟。2、圈層或者說人群結構相對複雜些。因為西盛福商業多，加上這邊相對成熟，地鐵口近，這邊的樓盤價格相對東盛福普遍貴些。另外面積143-210平，購房門檻在350萬，業主結構相對純粹；展示的園林、精裝等還是可以的，具體情況看交付了。樓盤的主要是劣勢是：銀豐物業口碑一般，好在是這個小區一共280多戶，體量不大，對物業的依賴度沒有那麼高。南側的頤養中心是88。85米，對南側的6號樓可能多少有些遮擋。銀豐這個開發商雖然進步很明顯，但感覺銀豐做精品還是有些不現實的，做好了的話，品質中上水平。另外學校的問題，東側的盛華學校什麼時候建設，誰來建設還尚不明朗。目前網簽了114套，網籤資料都是有延遲的，估計銷量了應該有個一百三四十套，賣的還可以。143的做了三居，不好改四居，四居的戶型是170平以上的，價格在420萬起了。另外北側有黃臺電廠，這個主要看著不舒服吧，西側的軌交用地還未開發。因為片區開發的比較早，周邊多是高層社群，顯得有點亂。還可以的樓盤，控制買入的價格。
2、問：海信君和怎麼樣？
答：海信君和這個樓盤優劣勢比較明顯。小區一共700多戶，目前網簽了140多戶。這個樓盤主要劣勢就是大高層，然後上學估計也還是去銀豐雲璽東側的那個學校，距離上大概有個800米，樓盤西側有個加油站、建材市場感覺亂一點。優勢是海信這個企業是比較靠譜的，靠譜程度應該排濟南前幾名。一直就是做實體樣板間、實景園林之類的，不搞虛的。精裝細節處理的不錯。我是認為它價格相對是合理的，2。4多點的價格，附近的同樣的大高層社群，高層價格在2。2萬，海信的精裝、綠化、會所等等，肯定值2000以上的。大概就是這個樣子。我個人對這個專案比較喜歡。最大的問題就是高層了，對高層可以接受的話，會是可以的選擇。
3、問：你好，剛上班在唐冶附近，唐冶片區還有比較好的房子推薦嗎，新開盤的龍湖九里熙上怎麼樣，有什麼優缺點，大概價格多少呀。
答：唐冶片區目前在售的新房沒幾個了，房子多少都有些問題，不知道你的情況、要求和預算沒法推薦具體的樓盤。龍湖九里熙上，和別墅在一個小區，在地塊的西側和北側建了6棟住宅，其實就是為了別墅擋主幹路的噪音的，龍湖的產品相對還是不錯的，做了實景展示，主要缺點是西側靠近主幹路龍鳳山路和飛機航道的噪音，另外和別墅在一起，別墅都帶院子，導致公共綠地較少，公共活動空間有限。高層在1。45萬，小高層看面積、樓層，價格在1。5-1。8萬都有。
4、問：你好，我想問一下新中鐵城咋樣啊？
答：中鐵城的位置相對而言還是可以的，經十路旁靠近地鐵口，彩石這個片區預計後期發展還不錯，需要四五年的時間去完善。但中鐵城這個房子比較普通，開發商也是比較一般的開發商，另外因為彩石這片沒有地暖，所以開發商搞了四恆，這個看起來費用還是比較高的，有人算過一筆賬，以129平的舉例：物業費：2。36元/平 X 130平 X 12個月=3681元；電費：1500元；水費：500元；燃氣費：500元；四恆裝置費：130平 X 53元/平=6890元；全加起來一年的費用是13071元，平均到每個月是1089元。這種四恆的房子日常的費用要高些，這個需要注意。另外靠近經十路，難免有些噪音，之前交付的樓盤業主反饋相對做的槽一點，多多少少有些小問題，戶型不太好，戶型面積不小了，但是顯得很侷促。現在的9000多的價格我是建議預算有限的剛需還是可以考慮的，預算在130萬的左右的這種，預算再高一些的，建議選擇更靠近市區的樓盤。
5、問：你好，我想問下電建洺悅府和綠城蘭園怎麼樣？
答：電建洺悅府現在是現房了，可以看實體，這個您可以實際看下。主要劣勢是房子周邊的環境相對差些，靠近鐵路，房子中規中矩吧，比較適合在洪樓附近工作生活的地緣性客戶。
綠城蘭園是綠城待建的，和綠城自己的樓盤還是有區別的。不過設計的還是可以的，外立面也用了石材，密度比較低。主要問題是大部分戶型相對一般，沒有陽臺；東側的開源路未來會是南北的主幹路，儘量避開靠近路的樓棟。可以和東盛福的幾個樓盤對比下。
6、問：辛老師你好，最近看房子呢，看到您的帖子很有收穫，還是想問下您小四室，萬科雪山和龍湖青雲闕，您更推薦哪一個？在奧體附近上班，多謝多謝。
答：對比的是它們哪個戶型呢？雪山萬科城130的四居價效比相對更高些，1。55萬左右的價格還是比較合理的，有時候十幾層這種比較好的樓層1。5萬內可以買到。不過戶型相對差些，窗戶小。
雪山萬科城143的洋房我是感覺價格高了點，目前價格在1。75萬左右吧。龍湖青雲闕產品相對不錯，缺點是片區配套不如雪山，現在的價格我也感覺貴了點，1。7萬內相對更合適吧。如果你對比的是萬科城143的和龍湖青雲闕143的，這倆比的話，我感覺龍湖更好一點吧。如果是對比龍湖129和萬科130，我感覺萬科的130價格相對更合適些。買房除了看房子，還得看以什麼樣的價格買入。
另外說幾個事情：
1、融創在濟南停工的樓盤大機率會陸續復工。文旅城4/5地塊復工了，烯谷國際中心二期也要復工了，中新國際城沒做調研不知道。文旅城重啟銷售，不過還是建議考慮買文旅城的再觀望下，霧太濃，看不清，等霧散！
2、今年的降價潮或者說價格戰是提前的，當然不同於前幾年，今年價格戰主要集中在剛需片區。現在的市場對於剛需還是比較友好的，樓盤可選性多，利率降低了，開發商為了得到客戶也不得不讓利。部分樓盤的價格可能是今年的價格低點，比如中鐵城9000-9800元/平，能建紫郡蘭園均價1。32萬/平，天鴻公園大道價格1。25萬左右，金地湖城風華1。5萬出頭等等吧，這些樓盤再降價的可能性不大。不過目前的市場情況下，上漲的可能性也不大。
3、房貸利率大機率還得降。