惠陽、大亞灣和部分深圳市民對惠州南站新城十分關注，因建設緩慢，飽受非議。
每年8月8日，是惠州市人大代表活動日，一些市人大代表對惠州南站的交通擁堵、秩序混亂、廣場狹小頗有微詞，對南站新城建設進展感到非常失望。
從規劃到建設，幾年過去了，南站新城仍然是猶抱琵琶半遮面，難見真容。
惠州南站現狀
到底是什麼原因導致南站新城建設推進慢？
作為南站新城規劃建設的親歷者和見證者，贅述一下我所瞭解到的真實情況。
惠州南站新城，位於惠陽淡水街道的東部，北至白雲路、南至廈深鐵路以南、東至惠澳高速、西至淡澳河，規劃用地總面積為 1186。65 公頃。
南站新城片區規劃範圍圖
包括新橋、東華、古屋3個行政村，37個村小組，戶籍人口7340戶。
南站新城有三大難：規劃難、土地難、資金難，核心是土地難。
規劃難，難在土地利用方面，難以平衡各方的利益訴求。法定控規及城市設計已於2017年11月獲得市政府批准，規劃難問題已基本解決，我將單獨寫一篇惠州南站新城規劃紀實文章，詳細介紹整個規劃過程和規劃意圖，本文不在此詳述。
土地難，是核心問題，也是本文講述的重點，土地問題包括土地整備和徵地拆遷。
新橋片區土地權屬和相關權益的複雜程度國內罕見，這是上世紀九十年代淡水炒地皮歷史遺留下來的後遺症，已成為阻礙南站新城建設的頑疾，影響至今，規劃業內人士，包括部、省規劃督察員均表示未曾見過如此複雜的土地關係。
土地現狀權屬圖
要理解土地難，先要了解土地的基本情況。
規劃區內土地大致分四類：
一、已出讓的國有建設用地：指單位或個人合法取得了國有土地使用權，已經確權辦證的土地，這部分土地約有323公頃。
二、村集體土地：包括村徵地留用地、舊村地及“五邊地”。
徵地留用地，俗稱回扣地，是指國家徵收農村集體土地後，按實際徵收土地面積的一定比例安排給被徵地農村集體經濟組織用於發展生產的建設用地，這部分土地屬於國有用地性質，約有130公頃。留用地有落地的，還有沒有落地的。歷史上，有部分村集體的徵地留用地在空間上沒有具體落位，相當於懸在空中，有面積資料，無四至位置，暫時掛賬，由政府租賃，每年支付一定的租金，這類地大約有6公頃。
舊村地及“五邊地”，舊村地指現有的舊村莊，“五邊地”指的是路邊地、村邊地、樹邊地、河邊地和地邊地，這部分土地屬於集體土地性質，需要經過一定的法律程式才能轉為國有建設用地，村集體不能擅自處理，這部分土地約有210公頃。
三、政府儲備地：指政府根據國家儲備用地管理辦法規定，依法完成了收購的土地，再轉化為國家儲備用地，政府可以再次掛牌出讓，這部分土地比較少，大約18。6公頃，約佔規劃範圍面積的1。6%。
四、市政設施用地：指道路、變電站、交通站場、水域等設施用地，這部分用地面積大約231公頃，已是現狀了。
由此可見，區內土地的權屬人主要有三個：政府、村集體和單位（或個人），其中，政府儲備地最少，村集體和單位平分秋色，土地數量大致差不多。政府土地太少，土地騰挪空間就很有限，大大增加了土地盤整的難度。
土地難題主要集中在村集體的土地，即留用地、舊村地及“五邊地”，村民的土地問題不解決，其它的土地就難以使用。
土地問題就像一團亂麻，需要抽絲剝繭般的耐心，一點一點從頭開始慢慢去理順。
土地難，具體難在哪些方面呢？
一難，土地邊界確認難。有些村莊邊界歷史上就有爭議，以前村莊的自然邊界是約定俗成，沒有以界址座標標定的準確邊界，三十年過去了，地形地貌發生了巨大變化，舊村地界只存在村中老者的記憶裡。因此，在村集體土地確權過程中，村與村之間因邊界不清而產生爭議，協調處理殊為不易。
二難，土地面積確認難。用地有紅線圖，文字說明中註明了面積，由於以前計算土地面積的技術手段比較落後，用的是求積儀，當時的地形圖精度也不高，跟現在的電腦精確計算相比，誤差約為3%~5%，導致紅線圖實際面積跟註明的數字不一致，這就出現一個問題，到底以紅線圖面積為準，還是以註明的數字面積為準？比如某村一塊留用地，註明面積為10000平方米，根據紅線圖電腦精確計算只有9500平方米，少了500平方米，現在價值超過500萬，巨大的利益，村民能不爭取嗎？
求積儀
三難，土地合法性認定難。以前徵地，多部門出擊，有縣國土部門徵地，有鎮政府徵地，有政府房地產公司徵地，當時對村民都做出留用地承諾，也有書面說明，但徵地手續不完善，操作程式不完全合法合規，問題來了，怎麼認賬？是都認還是部分認，如何界定？界定的法律政策依據在哪裡？還有以前做的“豆腐塊”小區規劃，就是把一個大地塊劃成十幾個、上百個小地塊，面積一般在100平方米左右，這些小區規劃有政府規劃部門做的，有淡水城建辦做的，有村集體做的，還有政府房地產公司做的，規劃標準不一致，問題又來了，規劃的合法性如何認定？只認規劃部門做的，其它的怎麼辦？認定的法律依據又是什麼？
“豆腐塊”小區規劃示意圖（網路圖片）
四難，土地權屬糾紛處理難。南站新城內土地碎片化嚴重，土地權屬人多，在炒地皮蔚然成風的年代，土地被炒來炒去，轉讓過程中，有的到國土部門辦理了《國有土地使用證》，有的只在規劃部門辦理了《建設用地規劃許可證》，沒有辦理國土證，有的只有雙方的協議書，什麼過戶手續都沒辦，土地買賣交易行為的確實際發生了，有的土地經過多次倒手，甚至還有一地多賣的情況，就是一個地塊先後賣給不同的人，因為沒有辦理過戶手續，政府部門也不能掌握交易資訊。凡此種種，形成錯綜複雜的利益關係，斬不斷，理還亂。
在法律上，只有取得了《國有土地使用證》才證明你是土地合法的使用權人，一旦土地要使用，由於土地價值發生了巨大變化，手續不齊全的土地，買方和賣方的矛盾就產生了，雙方能友好協商，當然是最好的結果，協商不成就得走法律訴訟程式，三十年前陳芝麻爛穀子的事，法院也會頭麻，官司可能曠日持久，一拖數年，一塊土地糾紛尚且如此，十幾宗幾十宗呢？土地何時能用上？！
五難，土地落位難。據老國土人說，新橋片區的土地多數是上世紀九十年代初征收的，2000年後又徵了一部分，廈深高鐵惠州南站進來後，對片區的規劃定位、路網布局和土地利用等方面帶來重大影響，格局發生了變化，規劃需要重新編制。在新的法定控規中，原有權屬的土地可能被規劃為醫院、學校、公園綠地、道路等公共服務設施和市政設施用地，不能按原規定的用途使用，矛盾出來了，怎麼解決？土地需要按照控規重新落位，尤其是村集體留用地。
這個工作說易做難，地塊位置決定著土地的價值，比如同樣10000平方米的留用地，落於中心位置和邊緣位置，臨大路和臨小路，臨近學校和遠離學校，臨地鐵站和遠離地鐵站，土地價值有較大差異，怎麼平衡利益？還有懸在空中的留用地如何落位，用地總面積是固定，不能像拉橡皮筋一樣拉長變大，這些都需要跟村民充分協商具體落位方案，且落位方案還要經區政府土地聯審會議審議透過才能實施。
六難，土地整合難。以前徵地多是以自然地形為邊界，形狀不規整，開發建設時需要退讓用地紅線，因此，要麼不能單獨開發，要麼土地利用率很低。一些“小豆腐塊”規劃將土地分割成小塊賣給個人，割得七零八碎，在南站新城內，規劃不允許建設私人獨棟住宅，需要整合開發。以上兩種情況，都要與相鄰地塊進行整合，整合成邊界相對規整的大地塊，然後統一規劃、統一建設、統一管理，這樣才能實現南站新城的規劃建設目標。但土地整合，談何容易？原始權益如何確認？依據何在？相關土地權屬人都同意嗎？土地年限不一致，土地用途不一樣，容積率不一樣，如何統一？
舉一個實際案例，2005年12月，惠陽區政府與惠州中商投資公司簽訂合作投資開發工程專案協議書，簡稱“一攬子工程”專案，在南站新城範圍內，出讓了約1。93平方公里土地給中商公司，中商後來轉給中信公司，中信最後又轉給碧桂園。中商建設了一條躺平十多年的金星大道，還是半拉子工程，中信開發了中信新城B地塊、碧桂園開發了A、C地塊和“L”型地塊、建設了淡水第十一小學，其餘土地分散在片區內，有的被道路佔用，不能使用，有的邊界不規則，不能獨立開發，需跟周邊地塊整合，部分土地還有歷史糾紛，這些因素導致碧桂園後續開發步履維艱，看似擁有不少土地，實際卻無可開發的地塊，你說愁不愁？
七難，土地規模指標難。依照土地管理法，新增建設用地需要土地規模和指標，由上級政府審批，按照惠州市近幾年的土地政策，新增土地規模指標往產業用地傾斜，嚴控房地產用地規模。
八難，徵地拆遷難。按照規劃，南站新城內的舊村莊都要徵收拆除，徵地拆遷關乎群眾切身利益，是一項政策性很強的工作，十分敏感，政策要支撐，程式要透明，資金要到位，整個過程繁雜冗長。拆遷又分政府拆遷和市場拆遷，補償標準不同，結果差異較大。政府建設新城內道路、學校、醫院、公園等公共服務設施需要拆遷房屋的，政府按現行政策補償；房地產商因開發樓盤需要拆遷村民房屋的，由開發商與村民按市場規則協商補償，兩者的補償價值相差較大。舉一例子，張三和李四是同一個村的鄰居，張三的房子因為修路要拆除，政府對其進行補償；李四的房子臨近規劃路邊，修路不拆除，開發商找他協商拆遷，開發商補償李四的物業加貨幣總價值超過政府補償給張三的，你說張三願意拆嗎？
一次南站新城工作會議上，淡水街道主要領導彙報一個重要地塊的拆遷摸查情況，當時統計需要拆遷房屋221棟，其中只有1棟手續齊全，220棟屬於違法建築，且約74%的違建房不是本地村民的，對於這些違建如何處理？如果全部依法拆除，不予補償，巨大的社會維穩壓力如何化解；如果適當補償，法律依據在哪裡？補償資金審計能透過嗎？據報道，深圳小產權房屋的比例達到深圳居住房屋的60%以上，這對深圳也是一個懸而未決的難題。
還有拆遷安置房建設問題，從選址落位、戶型設計、開發建設、分配方案、物業管理等每一個環節都不是輕輕鬆鬆可以完成的，十分複雜。安置房沒有建好，村民就不能搬出，舊房就不能拆除，土地交不出來，新城如何建設，建巴比倫空中花園？
……
唉！土地還有諸多難，一言難盡，不說了。
資金難。南站新城建設需要投入巨量資金，市政及公服配套總投資逾百億元，開展規劃時，深汕高鐵還沒影子，現在新增一座地下高鐵站，為了集約節約用地，充分挖掘土地價值，按照“站城一體”的規劃理念採用TOD開發模式，總投資也將超過200億元，數百億的資金規模，惠陽財政根本無力承擔，必須透過市場運作籌集資金，而資金的載體歸根結底還是土地。
以上的難，仍未能盡述，作為親歷者，我深深體會到：事非經過不知難。
好訊息是透過這幾年的艱苦努力，土地難題的堅冰正在逐漸融化，春暖花開的時節即將到來。
有人說，政府不作為，才導致今天的局面。
我認為，這是對政府工作不瞭解而產生的誤解。
大家要知道，區級政府的行政權是有限的，要依法行政，不是自己想幹就能幹。規劃權有限，土地政策制定權有限，很多方面需要市政府的大力支援。
自2005年11月“一攬子工程”開始，惠陽政府拉開了新橋片區建設大幕，第一個專案就是金星大道，隨後一波三折，形勢不斷髮生重大變化。
2007年廈深高鐵惠州南站規劃選址於淡水新橋，2008年廣東段動工，區政府重點工作轉向南站的配套市政道路建設，因為拆遷和徵地難題，原計劃實施的內環東路和中山東路無法推進，被迫延長愛民東路連線到惠州南站，現在存檔的圖紙中工程名稱註明的是臨時道路，如今臨時變永久，讓人不勝唏噓。
2013年12月28日，廈深高鐵正式通車，2014年政府啟動南站新城片區規劃設計工作，為了摸清土地底賬，打造惠陽城市3。0版，規劃工作包括三個專題：城市設計、控制性詳細規劃和土地整理。區政府還成立了惠州南站新城建設指揮部，統籌協調各項工作，下設幾個小組，分工協作，共同推進，幾乎每週召開一次工作例會，重點工作是PPP專案、拆遷安置房和首開區A、B、C三地塊的建設，因土地問題異常複雜，四年時間只建設了興國路和大門埔路。
2020年，深汕高鐵線站位塵埃落定，從地下穿過惠陽，在站前廣場下面設定深汕高鐵惠州南站，這對規劃又帶來新的衝擊，影響了中山東路和站前廣場的實施。因應情況的變化，政府適時開展惠州南站綜合交通樞紐規劃設計，統籌兩條高鐵、兩條地鐵和惠大鐵路客運專線等五條軌道的空間佈局，啟動TOD首開區的建設工作，預計到2025年跟深汕高鐵同時竣工，屆時，大家關心的停車難、交通混亂和站場城市形象將大為改觀。
還有人說，領導不重視，導致推進不力。
這也不符合實際情況。
一段時期內，每週三，區委書記親自主持召開南站新城推進工作會議。
區長親自任惠州南站新城建設指揮部總指揮，兩個副區長任副總指揮，淡水街道主要負責人擔任前線總指揮。
一個指揮長曾經說過，南站新城當成自己人生的作品去精心打造。
迄今為止，南站新城建設工作會議超過100次之多。
平心而論，沒有哪個領導不想南站新城在自己任內建設完成，巨大的成就感，讓桑榆晚年還有值得回味的人生亮點，也喟然長嘆曾經“把欄杆拍遍，無人會，登臨意”的孤獨。功成不必在我，但功成必定有我，這是每個南站新城規劃建設者的共同心聲。
羅馬不是一天建成的，新城的建設是個漫長而艱苦過程。廣州珠江新城從1993年開始規劃建設，歷時近三十年，中間也是幾經波折，不斷檢討重構；深圳中軸線也歷經了二三十年從規劃圖紙到建設完成的滄桑歷程，其過程充斥著政府決策者、規劃部門和業主之間的博弈。
南站新城需要利益相關方在思想上高度統一，行動上步調一致，秉持幫政府就是幫自己的理念，自覺配合和支援政府的工作。萬事開頭難，現在透過TOD首開區開啟新城建設新局面，形成一套完整的土地整備政策，破解了土地難題，其它問題就迎刃而解。
半島橋及濱水公園的建設，讓市民看到了惠陽政府塑造城市形象和提升城市品質的巨大努力，我們完全有理由對南站新城寄予厚望，多一份耐心和理解，多一份支援和幫助，南站新城必將成為大家的“城市客廳”。