消失了一段時間，是去研究買房了。
北京的房產作為公認的優質資產，加上首套首貸的優惠政策，讓我動心已久。
隨著地產暴雷頻發，國家救市動作頻頻。在利好政策的加持下，我開啟了為期半年的購房之旅。
2022年3月開始，
我粗算了一下截止到2023年4月底（發完年終獎）的可用現金，作為儲備首付。
按照40-50%的首付比例估算出房款總額，按照這個額度開始蒐羅。
看房初期我就明確了自身需求，
首套是自住+投資屬性，缺一不可
。
這就把公寓、變異戶型、兩限房等特殊樓盤排除在外，以商品房優先。
明確了初步需求，就開啟了我為期大半年的購房之旅。
1
房產全面造富時代過去，偏遠地區的新盤並不適合升值
率先看的是順義區，因為離我現在居住地的位置近，而且地廣人稀環境好，去望京也方便。
第一個新盤看的是順頤府，總價低的小三居。
距離地鐵超級遠，並沒有什麼預期增值空間。甚至都已經交房了，還有很多套沒賣出去。
這種情況，當然是要跑得比誰都快。
鄰近的是祥雲小鎮旁邊的新盤——和光瑞府，600w能夠得上的大三居。
質量環境沒得挑，但是順義區本身新房增值潛力不足，同時自住的話離地鐵也太遠了，被PASS。
這種遠大新實在與社畜無緣，等改善的時候再考慮吧。
還有很多新盤都是適合家庭改善性質居住，為了長輩養老和小孩上學來全家置換過來，對於剛需通勤族並不友好。
而且順義沒有強勢產業支撐，房價已經出現疲軟，此時上車很難不高位站崗。
房地產全面造富的時代已經過去，
哪怕是北京也只能把賭注壓在那些還有增值空間的房子上。
順義的新盤不行，我們打算開始研究二手房。
2
實地看過大量二手房，不斷吸取房產知識並打磨需求
二手房實在是太多了且難以篩選，必須要透過位置+預算兩大硬性因素來縮小範圍。
我們的目光從順義自然地看向了地鐵沿線，
因為網際網路打工人聚集地基本上就是中關村、西二旗、望京，所以位於三者之間的北苑成了打工人的首選。
因為北苑形成已久，所以房價早已居高不下。
樓齡在10年以內的，如駐華年的二居都要700w+了，而且距離地鐵也有一公里。
唯一可以上車的是個二居的一樓，左思右想還是放棄了。
一樓、頂層、變異戶型，即使你自己可以接受，也要考慮後續變現的時候，能否有接盤俠來接手
，我不敢冒這個風險。
北苑剩下能夠上車的就都是北苑家園裡面的茉藜園、望春園等，樓齡都在10-20年之間了。
而且是兩梯十戶的板樓，樓道都黑黢黢的，到處都是腳踏車、電動車。
雖然買房看配套，但是成熟配套的老小區實在是居住體驗太差，勸退了我。
在這個過程中，我遇到了一個神仙中介。
她主要負責北苑版塊，但是全北京的新盤、二手都可以帶看。
她很專業的幫我們分析拆解了我們的需求：
預算600w、二居、樓齡10年以內、近地鐵。
這四項訴求擺在面前，就率先把東城、西城、海淀排除在外，只留下了朝陽。
3
根據位置和預算縮小看房範圍
到這個時候我們的目標已經逐步清晰了起來，朝陽符合需求的新房和二手都擺在檯面上來篩選。
新盤很明確，就是豆各莊的兩個盤——
綠城沁園和保利錦上二期。
單價7w左右的小戶型，很適合剛需上車。
但豆各莊板塊對於通勤來說不是很美好，去國貿半小時，望京一小時，如果去海淀就是噩夢般的一個半小時。
同時考慮到綠城沁園有大量的商業，甚至存在半封閉小區的可能性，我開始猶豫。
加上豆各莊附近的焦化廠一直都有汙染因素存在，對於這兩個盤也是持續關注但沒有下定決心購買。
新盤、二手房都要抓
，
我們此時還是傾向於交房快、沒有爛尾風險的二手房。
基本上把朝陽幾大版塊都看過了之後，
【酒仙橋、百子灣、常營、朝青、成壽寺】進入了決賽圈。
酒仙橋是朝陽核心區域的窪地，除了交通不便以外還是有很多樓齡新的盤，比如梵谷水郡，但依舊離地鐵二三公里。
就是未來開通的地鐵附近也只有麗都壹號和將府家園。
麗都壹號不愧是豪宅小區環境超級棒，但廁所開在衛生間裡面的奇葩戶型真的令人頭禿。
將府家園則是一副老年人養老社群的模樣，全業主平均年齡要超60歲。
百子灣、常營、朝青則是年輕人聚集地，樓高人密，找個車位都要半小時以上，遍地的腳踏車、電動車讓我心塞。
居住環境優於配套的信念，在心中更加堅定。
我猶猶豫豫的，還沒有決定下來。
4
東壩，帶著時代的光環走向了我
和中介反覆溝通幾輪之後，東壩作為備選區域走進了視野。
之前一直覺得第二三里屯和第四使館區是多年老餅，規劃了十多年也沒有落地，所以沒有正眼看過東壩。
但2023年要開通的3號線和12號線，狠狠地讓我意識到了自己的淺薄。
順著即將開通的地鐵沿線，我們開始地毯式搜尋想要看的樓盤。
老牌地標—首開常青藤和奧林匹克花園，當然是首選。
花園洋房加上大落地窗，讓這個已經有十幾年樓齡的社群依舊光彩熠熠。超高的綠化率和無敵採光，讓我狠狠愛上了常青藤。
但常青藤小戶型本身就少，而且二手房的可以貸款額度較少，且需要稅費+中介費。二手房的房價和同地區的新房接近，但額外的費用卻不能忽視。
個人所得稅、契稅、轉商費、增值稅、中介費，每一項都要計算清楚。
這麼算下來，即使550w的小兩居，在滿五唯一的情況下，首付款+稅費也要接近400w。
實在是超出了承受範圍。
除此之外，東壩的很多政策房我都蒐羅了一遍。
有別墅旁邊的超高層，和別墅共用花園，實際上容積率超過3，窗戶小的像坐牢。
有批次的回遷房，老大爺會在樓道里醃酸菜和囤大土豆。
甚至還有一個25層的高樓，每一戶窗戶外面都是鐵絲防盜窗，外面看像個大鳥籠。
東壩就是一腳天堂一腳地獄，很多豪宅如恆大華府買不起，又看不上遍地垃圾的政策房。
左右搖擺之際，我都想向剛拿到房本的回遷房將府錦苑妥協了，東壩一下子出了三個新樓盤。
5
北熙區，人生一大重要決定
7w的限競房華樾國際、8w的商品房德賢御府，攜手走上了東壩核心區的位置。
兩個盤僅一街之隔，處於第四使館區的周圍。受政府要求，外立面和小區環境要符合外交美觀要求，品質倒是得到了保證。
只是2024年交房，門口的地鐵要2025年才能開通，短期內交通是一大難題。
同時位於東壩核心位置，與使館區共興衰，無法承接望京和國貿的外溢。
目前兩個樓盤都快封頂了還有少量房型在賣，去化效果可見一斑。
就在一籌莫展之際，我們的中介推薦了十一剛開盤的
北熙區。
北熙區位於即將開通的北崗子地鐵站，屬於TOD專案（以公共交通為導向的開發），分為落地區和上蓋區。
一期只有三棟樓有小戶型，全部都是落地區。已經開始售賣了兩棟樓，去化非常快，基本要靠搶。
十一開盤的，等我們十月中旬去售樓處的時候，只有頂層和低樓層可選。
第一次去售樓處的時候，我們是不抱有期待的。
但經過了解專案之後，驚訝的北熙區竟然全部符合我們幾大要求：
二居640w，首付只要260w，且沒有中介費和稅費。
新樓盤屬於科技住宅，全套地暖和中央空調，同層排水。
最重要的是，北熙區屬於TOD專案，最大亮點是緊鄰地鐵，極大符合通勤族需求。
三面朝南，戶型方正，精裝修交房。
滿足了自己的需求之後，還要看弊端能否接受，北熙區的缺點也顯而易見：
沒有高樓層可挑，視野會受限。
超大社群人流量極大，安全管控可能會費力，且物業費很貴。
期房存在三年等待期，又有貨不對板的風險。
八萬一平的價格已經承載短期溢價，五年內漲幅天花板較低。
我反反覆覆把北熙區的優缺點比較衡量後，發現弊端完全在自己的承受範圍內，且對於
短期自住+長期增值
的策略具有堅定信心。
於是我快速的給中介交付了定金並簽署了認購協議，首付交齊後就要正式揹負房奴的壓力。
一切快速的在一週之內完成，一切又漫長的好像堵上了一生。
6、
買房是個坑，功課永遠都不嫌多
原計劃是想要2023年4月再開始正式考慮購買，沒想到北熙區的火爆直接把買房計劃提前了半年時間。
買房最重要的就是預算，我本以為自己已經有強大的把控能力，但卻忽略了付款週期的壓力：
開發商的要求基本上是當天付定金，一個月內付清首付款，封頂後開始還貸款。
所以股票期權、待售房產、定期理財都是紙上富貴，沒有現金依舊是買不到房子。
人在售樓處要訂房的時候，我的卡里其實只有1萬現金。
於是訂房被分為了兩個TO DO：
一方面和開發商磨週期，把付款時間往後拖了一個月。
一方面開始盤點可用資金，並且東拼西湊，把一切可用現金全部提取。
這個時候千萬要注意：
公積金是不能當做首付的，只能在交完首付併網籤後再提取出來，並不能算做首付款的一部分。
多少人就是倒在了這一步上。
千辛萬苦總算把首付交完併網籤後，買房的第一步才算完成。
在這之後又是漫長的還貸、等交房、驗房、裝修等考驗，關關難過。等湊齊了苦難素材，可以再出一個北漂買房歷險記的後續。
小小的，期待一下。
附錄
放一個，看房過程中的奇葩戶型圖大賞：
#在北京買房對一個北漂族有多難#
#未來10年最好的投資是什麼#