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本部分為國家統計局1-11月房地產投資及銷售資料分析及建議概述。
一、投資情況
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1、房地產投資單月跌幅首次跌破萬億元，單月跌幅創新高，累計跌幅持續擴大。
2、分物業類別來看，商業投資跌幅最大，辦公次之，住宅跌幅最小。
3、保障性住房投資受商品房投資下滑影響，投資也持續下滑。
4、土地成交金額、土地購置面積同比跌幅腰斬。
二、銷售情況：
1、商品房銷售市場當前處於信貸寬鬆以來的末期，降首付、降利率政策邊際效果減弱，相比2021年末的政策初期，商品房銷售同比大幅度銳減。
2、分物業類別來看，住宅銷售累計金額跌幅最大，商業次之，辦公銷量跌幅最少；
三、均價情況：
1、商品房綜合銷售均價環比略有上漲，同比略有下跌。
2、分物業類別來看，住宅均價環比略有上漲、同比均略有下跌；辦公均價環比、同比均有所下跌，商業均價環比、同比均有所下跌。
3、住宅7、8月份均價是年內高點，3、4月份是年內低點。
四、投資與銷售對比情況：
4月份以來，當期銷售金不能完全覆蓋投資金額，且缺口呈擴大趨勢，11月份，累計投資差額規模達到5215億元，預示著房企資金壓力日趨緊迫。缺口部分，主要來自於保障性物業的資金投入，保障性物業成為房企投資較大的負擔。
五、商品房待售情況
1、預計商品房整體待售去化時間超過70個月；
2、預計住房剩餘面積去化時間大於57個月。
六、房企到位資金情況
房企自籌資金、客戶定金及預收款佔總體到位資金的比重在逐步提升，即使在信貸寬鬆的政策之下，房企國內貸款、客戶按揭貸款佔總體到到位資金的比重在逐步減少。
客戶按揭貸款、定金及預收款比上月減少，與商品房銷售比上月增多，表現出資料矛盾的一面，有可能存在銷售虛增的情形。
七、分析結論及建議
房地產投資持續下滑，國房投資景氣指數持續低迷，房企拿地意願仍然不足，當前房地產政策主要集中在以緩釋行業流動性風險為主，主要防範房地產風險外溢至金融領域，影響債市、股市、理財市場等金融行業，並未從根本上解決房地產行業中客戶端整體購房信心不足，低端客戶購買力相對薄弱，中間客戶已有住房，頂端客戶外逃置業，房源供給以低水平同質化重複建設為主，被馬斯克嘲諷為大量初級住房形態的行業現狀。
單純的金融政策並不能扭轉房地產投資置業的下行趨勢。
應儘快改善當前住房供應過剩的局面。調整供求關係，應從根本上改變當前地方政府的土地財政依賴，為地方政府建立合理的新的財政路徑， 在房地產現有存量未有顯著改善前，禁止新增住宅用地供應，鼓勵優質房企以兼併、收購存量專案作為企業的增量發展，逐步消化現有存量。
應儘快改善當前房地產產品觸頂的行業生態。調整城市用地和規劃屬性，住宅產品按高中低分配佔比控制在2：6：2的水平，有限度開放低密度住宅建設，總量佔比控制在20%以內，提升國內住房居住品質，創造高階居住理念，滿足商界精英和社會成功人士的高水平居住需求，塑造正向積極的高階住宅消費理念和社會環境，多方消除社會仇富心態，減少國內精英境外接業的需求，提振國內高階住宅市場。
應儘快改革二手房房屋交易稅費過重的現象，兼顧人們隨年齡、家庭人口和財力變化產生的改善性居住需求，形成住房合理有序流動的市場環境，促進房地產市場健康穩定發展。
專業人員若有需求，可接著閱讀資料分析部分：
一、房地產投資情況
（一）房地產投資
11月，房地產單月投資金額年內首次跌破萬億元，當月錄得投資金額9918億元，同比跌19。89%。1-11月，累計投資12。38萬億元，同比跌9。8%，單月及累計投資跌幅均持續擴大。
分物業型別看，住宅、辦公、商業跌幅均有所放大，其中，住宅累計投資9。4萬億元，同比跌9。2%，跌幅擴大0。9%；辦公累計投資金額4826億元，同比跌11。3%，跌幅擴大1%；商業營業用房投資累計金額9845億元，同比跌14。5%，跌幅擴大1%。
國家統計局公佈的房地產投資資料中，除住宅、辦公、商業營業用房之外，尚有1。5萬億元缺口，未直接公佈投資用途，推測應為保障性住房等物業類別，同比跌9。5%，跌幅擴大1。19%，跌幅大於銷售型物業類別。側面反映在銷售型物業投資不振的情形下，保障類物業投資也將大受影響。
總體上來看，從投資下滑程度來看，商業投資下滑最為嚴重，下滑14。5%，辦公投資次之下滑11。3%，住宅投資下滑9。8%，保障類物業下滑投資9。5%。
（二）房企購地情況
11月土地成交價款1530億元，同比減少50。79%，跌幅比上月擴大1。04%；土地購置面積1023萬㎡，同比減58。47%，跌幅比上月擴大5。41%；1-11月累計土地成交價款7591億元，同比減少47。7%，跌幅比上月擴大0。8%；累計購置面積8455萬㎡，同比跌53。8%，跌幅比上月擴大0。8%。
二、房地產銷售情況
（一）商品房銷售總體情況
11月當月商品房銷售9816億元，繼4月、7月、10月之後銷售再次跌破萬億元，同比跌32。2%。2021年同期11月商品房銷售總額為1。45萬億元，12月銷售資料為2。03萬億元，而今年11月銷售資料已不足萬億元，主要原因是由於2021年末時值購房貸款政策逐步寬鬆的初期，充分挖掘了市場上當初首付能力較弱的部分客戶，而經過一年左右的時間，這部分客戶基本上已消化殆盡，貸款政策對市場刺激效果已十分有限，商品房銷售又開始下滑。
11月單月比10月銷售情形略有好轉，比10月銷售增加364億元，應是受供給端資金支援政策影響，銷售折扣力度有所減少，銷售均價提升所致。11月當月，商品房銷售均價9747元/㎡，比上月漲60元/㎡，同比漲1。56%。
1-11月商品房銷售金額11。86萬億元，同比跌26。6%，跌幅擴大0。5%。
1-11月，商品房銷售累計均價9785元/㎡，同比跌4。29%，比上月累計同比跌幅略有收窄。本年度銷售均價高點在7月、8月，這兩月銷售均價過萬，分別為10471元/㎡和10407元/㎡，其餘月份銷售均價均在萬元以下。換言之，今年7、8月份買房的客戶，有可能買在了年內高點。
（二）分物業類別來看
1、住宅銷售及均價情況
11月住宅銷售金額8741億元，比上月增長348億元，但同比跌31。15%，跌幅擴大7。38%，這主要是由於2021年基數較高所導致，基數較高的原因仍然是2021年末貸款政策放鬆初期對樓市的刺激發揮了較大作用。
11月住宅銷售均價10166元/㎡，比上月漲140元/㎡，主要受房企融資環境改善，打折促銷的優惠幅度有所減少所致。
整體來看，年內住宅銷售均價較高的月份為7、8月份，均價較低的月份為3、4月份，意味著在7、8月份買房的客戶有可能買在了年內高點，而3、4月份買房的客戶則可能買在了年內低點。
1-11月，住宅累計銷售10。42萬億元，同比跌28。4%，比上月跌幅擴大0。2%。1-11月住宅累計銷售均價，10142元/㎡，同比跌3。06%，比上月跌幅收窄0。49%。從累計均價來看，全年均價有逐步回升的趨勢，但這可能主要由高等級城市高房價成交佔比較高所導致的。東部、中部高房價地區成交金額同比降幅較少，而東北、西部低房價地區成交金額同比降幅較大。
圖片來源：國家統計局
2、辦公銷售及均價情況
11月，辦公用房銷售金額242億元，同比大幅度跌42。92%，比上月跌幅擴大30。68%。銷售面積212萬㎡，同比跌33。54%，銷售均價11415元/㎡，同比跌14。12%；
1-11月，辦公用房累計銷售金額3843億元，同比跌2。7%；銷售面積2820萬㎡，同比減少0。3%，累計成交均價13628元/㎡。
相對而言，辦公樓市場各累計指標下跌速度要慢於住宅市場。
3、商業營業用房銷售及均價情況
11月，商業營業用房銷售576億元，同比跌36。77%，跌幅比上月擴大7。8%，銷售面積608萬㎡，同比跌30。83%，比上個月跌幅擴大7。27%，銷售均價9474元/㎡，同比跌8。59%，跌幅擴大1。63%。商業均價持續高於住宅均價。
1-11月，商業營業用房累計銷售7257億元，同比減少10。1%，累計銷售面積7234萬㎡，同比減少3。9%；累計銷售均價10032元/㎡，同比跌6。45%。
（三）商品房面積待售情況
11月末，商品房待售面積5。5億㎡，同比增長10%；其中住宅待售面積2。63億㎡，同比增長18%；
由於商品房待售面積僅指取得預售證後可以上市銷售的面積，因此其並不能完整真實表示後續商品房上市銷售情況，因此我們還引入商品房施工面積這一指標，能夠更充分展示當前在施面積情況，可以更為充分的展示實際的存量情況。當然，施工面積中包括已售出面積，但不包括已取得土地未開工面積。因此，此推論也並不完全準確，推測結論僅供參考。
我們用在施工面積減去售出面積，大致可以瞭解整體商品房取得預售證和未取得預售證的存量情況。11月末商品房施工面積89。69億㎡，扣除當年已售面積12。13億㎡後，剩餘77。57億㎡。11月末住房施工面積63。39億㎡，扣除當年已售面積10。27億㎡後，剩餘53。12億㎡。
根據2022年1-11月平均銷售速度來看，2022年商品房月均銷售面積為1。1億元㎡，住房銷售面積月均為9939萬㎡商品房剩餘面積去化時間大於70個月，住宅剩餘面積去化時間大於57個月。
三、房企到位資金情況
（一）資金到位情況
11月，房企到位資金1。08萬億元，其中國內貸款1037億元，利用外資4億元，自籌資金4138億元，定金及預收款3560億元，個人按揭貸款1720億元。
與上月相比總到位資金減少349億元，對應國內貸款減少88億元，利用外資增加3億元，自籌資金減少150億元，定金及預收款減少133億元，個人按揭貸款減少33億元。
本月與上月相比，與銷售強關聯的定金及預收款、個人按揭貸款到位均有所減少，而商品房銷售卻比上月高出364億元，住宅銷售高出348億元，到位資金與銷售情況，這兩組資料相互矛盾，顯然有一組資料不真實，通常到位資金情況反映較為真實，則11月銷售資料可能有虛增成分。
1-11月份，房企到位資金累計13。63萬億元，同比減少25。7%；其中，國內貸款到位1。58萬億元，同比減少26。9%；利用外資66億元，同比減少26。6%；自籌資金到位4。9萬億元，同比減少17。5%；定金及預收款到位4。46萬億元，同比減少33。6%；個人按揭貸款到位2。19萬億元，同比減少26。2%。
（二）資金結構情況
從累計到位資金情況來看，國內貸款、個人按揭貸款，占房企到位總資金規模佔比呈逐步降低趨勢，說明即使在信貸政策相對寬鬆的情形下，房企融資在總量上仍然在遞減。
相反，房企自籌資金和客戶定金及預收款佔總體到位資金的比重，在逐月遞增，兩項佔比當前為26。56%。說明，房企資金主要來源，仍然是依賴於客戶首付款和房企結轉利潤後再投入為主，兩項佔比當前為68。66%。
