距離2022年過去還有一個月，上海將推出第八批集中新房的訊息和年底一樣越來越近。再去分析推出的區域、樓盤、客群和限價鬆動，好像已經沒有什麼必要的，這次討論宏觀問題比中觀甚至微觀問題，更有價值！

一、第七批次到底賣得怎麼樣？

坊間關於第七批新房已經是強弩之末的說法，看來並非“人嚇人”。

隨便找兩個標題看看：一個是【50分已成市場“香饃饃”，上海新房購房進入低積分階段】，另一個是【10萬、20萬，認購不夠“小籌”湊，上海樓市從“人搶房”轉向“房搶人】，從緊俏時期的“一分要命”到如今第七批次50分佔據上海新房的半壁江山，需求是不是轉淡是一方面，但供應量持續增加導致的內卷已經是賴不掉的現實問題。

雖然“日光碟”還是有，但是個別因為限價因為一二手倒掛導致的熱銷，改變不了大部分銷售不暢的現實，因為“小籌從曾經的50萬100萬到如今的10萬20萬”，樓市裡的“誰求著誰”已經很明顯了。

二、第八批，為什麼還要推？

既然第七批次認購情況普遍一般，甚至部分第五第六批次專案還“放低門檻在賣&啟動渠道在賣”，那麼第八批為什麼還要上？

一方面是大勢所“逼”，今年的第八批推或者不推，看起來是前七批的動銷情況決定的，但同時也是明年2023年新盤供應的排隊情況決定的，看看今年前三次土拍的“歡欣鼓舞”就知道明年上市壓力的綿綿不斷！

另一方面站在職業經理人的立場，現在房地產求個飯碗不容易：既然業績十有八九完不成，那麼態度絕對不能再扣分了，面對年底業績“燒烤”的壓力——賣不賣得掉是運勢問題，但上不上市是態度問題，所以應上盡上，其他的交給命運。

三、救市作為救心丸，為啥這次沒效果？

關於管理層對樓市的態度，其實從今年二季度開始已經全面轉為友好，進入三四季度說“赤膊上陣幫忙”也一點不過分：政策不斷放鬆、利率不斷降低、金融不斷向房企“豁翎子”，近期更是連續有“史詩級利好”的政策排隊釋放，那麼多“史詩”面前，購房者卻一點也不“接翎子”，是不是有點不識抬舉？！

其實，目前是購房最寬鬆的政策環境，政策支援銀行支援房企支援市場支援，只是購房者的口袋不支援，今年以來因為眾所周知的原因，“沒有一片雪花是無辜的”，大面積的減薪裁員之下，購房者有心無力，再加上房價上漲的預期不再，所以只好——臣妾做不到呀！

再去“摳字眼”分析和猜度政策、利率、趨勢都對但都沒用，因為購房者沒鈔票沒預期也就沒了所謂的“比黃金還寶貴的信心”，這是樓市一呼“不”應的終極難題：連大吃大喝都省了，還怎麼指望通宵排隊買房呢？

不管你想或者不想，上海第八批新房都要來，雖然背後原因複雜，但強弩之末NG上年末，“八”浪會不會死在沙灘上？