近期觀湖郡交房，對於這個兩年前東二環的網紅盤，也出現了一些二手掛牌，先不討論掛牌情況，先來看看未來二手的定價會如何，當然也純粹是個人意淫。

專案情況

對於觀湖郡，2020年下旬上市，樓面價2。3W，雖然限價3。5W，不過備案均價3。37W。

如今周邊地塊樓面價成交還不如它，一個個指導價4。2-4。5W，房企是否真的沒錢賺，只能說有時候是胃口太大。

對於專案，由於景觀資源，樓棟也存在差異，大體分成兩個區，景觀區，居住區。

景觀區：1#、2#、3#、5#、10#，均價約34800元/㎡

居住區：6#、7#、8#、9#，均價約32500元/㎡

專案首開一次性全部房源上市，採取線上選房的方式，也有一定優惠：

開盤：1%，按揭：1%，全款：2%。

7號樓：中間戶89平米，02、03單元，優惠6W

8號樓：中間戶89平米，03單元，優惠6W

9號樓：中間戶73平米，02單元，優惠4W

9號樓：中間戶89平米，03單元，優惠8W

9號樓：端戶99平米，01、05單元，優惠6W

這樣的優惠算下來，相當於總價打個98折。

7、8、9號樓，個別戶型還要優惠4-8W，相當於再打98折。

對於打折樓棟，都在居住區，除了6號樓，剩餘的89平米中間戶都有優惠。

所以，最終的樓棟差價進一步拉大，

居住區打完折，均價大概在31500，景觀區：34100。

這兩年大家提到東二環新盤，會發現基本專案都圍繞著晉安湖做宣傳，比如目前的朗雲、天琴湖、叄號院等。

對於景觀優勢明顯的觀湖郡，給出的產品定位反而非常剛需。

從樓棟圖也可以看出，

中戶清一色89、73，端頭不少是99、109平米。

雖然沒有做成改善定位，但是連剛改盤都沒觸及。

比目前東區在售的一眾新盤，戶型面積定位可以說是最剛需的一個，可能這也是當時榕發的風格吧。

東二環最好的湖，給了最難被東二環接納的剛需。

對於專案的戶型，佈局也很多種，大體分成了三種：

中戶小戶型，89平大面寬陽臺，沒有額外贈送，導致主臥的空間衣櫃做不了，變成了略尷尬的2。5房，99平米做端頭配暗衛，相對主流的是115、128的戶型，雖然放在目前也只能算中規中矩，不過在當時已經是夠能打。

綜上，專案優缺點很明顯：

純商、國企操盤、周邊地鐵商圈、晉安湖+鶴林公園，劣勢：化工路噪音、部分戶型一般、物業一般、定位偏剛，劃片不明。

去化差異

專案在開盤5個月後，網籤的情況，可能與目前的市場感官有所差異，當時寫文章統計的資料：

7號樓：全部售罄

6號樓：去化率：83%，剩下低樓層的中戶

9號樓：去化率：77%，剩下低樓層89中戶和99的東端頭

10號樓：去化率：68%，剩下98中戶

8號樓：去化率67%，剩下較多89中戶，少量低樓層99端頭

5號樓：去化率58%，剩下較多89中戶

1號樓：去化率54%，剩下較多89中戶

2號樓：去化率53%，剩下較多89中戶

3號樓：去化率48%，剩下較多89中戶

從去化率來看，主打景觀的1、2、3、5去化最低，反而單價低，景觀資源弱的樓棟，去化更高，其中7、6號樓去化最佳。

對於戶型去化，

中戶去化最差，

端頭去化較佳，其中115等戶型基本開盤就清。

從結果分析，社群雖然是圍合佈局，不過樓王10號樓位置靠南，6、7號樓的樓間距最大，同時化工路的噪音影響最低，加上單價遠低於景觀區。

這些特色，再配合專案偏剛需的定位，對於資源景觀的加分有所弱化，所以造就了去化差異。

當然對於景觀樓棟，端戶賣得也不差，真正影響的是中戶，

專案的89戶型剩非常多。

從理由來說，也很簡單，89在景觀樓棟，雖然是連廊中戶，但是單價也沒比端頭低多少，基本均價也在3。5W左右，一套總價310W，而專案非景觀樓棟，89中戶單價3。2W，配合首開優惠，單價3。1W左右，總價275W。

差價35W，買個湖景

，對於改善戶型肯定非常划算，但是對於剛需產品，市場的結果是：

並沒有覺得。

對於專案的去化，從客源參與來看，個人預計：

自住的一般會選端戶，投資選中戶。

這個參與情況，會決定了以後二手的市場。

二手分析

對於專案二手，按2年時間+辦證，12%保本計算，

景觀樓棟3.5W，保本是3.92W，居住樓棟3.1W，保本是3.5W。

預計掛牌價會在3。5-4。3W，當然實際成交如何，就不做預計了。

在分析專案二手走勢前，先評估看看目前東二環的客源分佈情況：大體三段。

250-320W：這個階段的購買力，單價相對敏感，看重的房子主要是能滿足生活配套，面積需求85-95平米，單價上限3。5W。

350-450W：這個階段的購買力，主要以一步到位為主，要求全部配套儘量完善，可能鼓樓外溢的偏多，沒有觸及改善的門檻。

500W以上：這個階段的購買力，更多考慮城市介面、社群、景觀資源等。

回到專案上，從空間來看，先談89平中戶，

這個體量最大，當初賣得最差，預計二手掛牌也最多。

首先戶型得房率不高，對於剛需家庭，2。5房匹配度一般，同時二手掛牌基本都要朝著3。5W以上保本掛。

按價格計算，3。5W-4W，總價是310-356W。

按這個預算來看，空間基本到頂，

小戶型搭配高單價，這隻適合學區房，目前板塊不具備這個能力。

350W目前東區選擇：

雲上115四房、香悅110四房、和樾風華105平2T2，叄號院105平精裝。

對於剛需，位置可能差點，湖景也沒有，但是連廊89小2。5房，還是能夠住舒服的小4房，應該大部分會選擇後者。

結合上面的預計，投資客參與度最高可能是小戶型，再搭配高單價剛需客源的缺失，

二手保本難度其實不低。

接著是端戶，戶型就不做分析了，115應該是最好賣的，原因大概是115四房，匹配了一步到位的需求，同時在四房裡面，這個面積也是最低的，門檻也是最極限了。

從當初購買來看，業主應該自住更多，整體的掛牌會相對少。

相比於115平，99平預計跟89處境差不多，做不到一步到位，門檻也不低，同樣的預算同樣購買東區小四房。

除了115外，專案還有一棟樓王128平米，

一直以來對於連廊超過120平米，個人感受都是不值得。

特別是這兩年越來越多的剛改產品後，

門檻、戶型、梯戶比，都強於連廊盤，但是最終的總價卻差不多。

比如名城紫金九號的連廊端頭128平，同樣的預算，和璽137平可以上車，中駿璟悅128平米，可以上車則徐道壹號A區。

來到專案128平米，假如保本掛3。9-4。2W，總價510W左右，目前預售的天琴湖，135平米起步，同樣可以上車。

對於天琴湖，體量有700多套，庫存壓力也是拉到滿，屆時專案128平的空間也被壓制。

除了戶型外，

還有一點就是景觀樓棟、住宅樓棟，到底誰更好賣？

如果按當初去化率來看，很明顯住宅樓棟更被市場認可。

不過結合當時的市場，東二環安商房不少，

觀湖郡純商是稀缺點

，同時單價也比二手次新低，五里亭當時二手也基本是3。5W以上。

不過目前整個東區，很明顯供應出現變化，安商房扎堆供應，

目前變成了純商扎堆。

在售純商：君樾府、和樾風華、叄號院、大東海璽悅，後續還有：天琴湖、攬湖郡、朗雲、專案隔壁的榕發地塊等。

2年的時間，純商在東二環不再是稀缺點。

反觀目前的熱度，都集中到晉安湖，因為大部分專案都朝著剛改、改善走，

唯一的點也就是湖景。

此時迴歸專案，專案的住宅區，優勢就是當時起步價低，所以保本價也低，

不過即便按端戶3.3W計算，也要3.7W保本。

3。7W沒有特別湖景加持的純商盤，目前在周邊供應量爆棚的時候，其實空間同樣不高。

對於湖景的端戶，3。5W計算，3。92W保本，以115平為例，

總價450W

，如果只是簡單一步到位的住宅，明顯吸引力不足。

這個預算同樣可以買125平米的剛改，比如錦上125平，3。6W。

此時，

如果再加上一線湖景，差異就出來了

，對於一步到位的吸引力，更進一步。

盤點總結

對於專案而言，目前最大的變數，就是劃片，

目前已經公佈在鼓山中心小學過渡，待潭橋小建好後劃入。

目前鼓山中心小學，也變成了榕博集團成員校，對口十中。

按目前過渡方案來說，對於要求一步到位，

接送等問題，終究還是差點意思

，對於潭橋小建成後，到底對口哪個初中是關鍵。

按最早規劃是對口晉三中，不過目前這個學校爆滿，最終如何也難說。

對於晉三中，可能算不上學區，不過對於一步到位的家庭而言，其實也夠用。

這個因素，對於觀湖郡這種非改善盤，影響的佔比並不低，也是它未來能夠跟東區其他新盤拉開的關鍵。

目前專案二手也已經開始出現，回顧專案走勢，這兩年樓市低迷，專案沒有爛尾，也不會低於購入價出售，

已經跑贏市場80%以上的專案。

當然回顧購買前的板塊情況，以及交房後的板塊情況，會發現一個專案，

要想在二手市場有更好的價值，並沒有想象的輕鬆。

當房價變化之後，很多邏輯都需要同樣變化

，目前的市場，要想跑出來，不可能再靠大環境，吃大鍋飯。

此時要讓專案在更高溢價的時候，

有獨立的吸引力，差異化至關重要。

當初買可能是剛需價，如今賣要如何找到改善價？