作者：研房君

有人說過一句看似矛盾，但卻又有道理的話。房子，不是一件普通商品，很多時候不遵循價值規律，當其他商品有折舊時，房子卻看不出來。房子，又是一件商品，它有折舊，要不然也不會有那麼多人選擇置換房子。

其實，這段話道出了房子的兩個本質：

1。凡是人造出來的東西，都有折舊，房子也不例外，這是無法改變的趨勢；

2。房子的價值，又不僅僅是房子本身的鋼筋混泥土，還有很大一

部分是依仗地段、配套，甚至物業服務、小區顏值等附加的東西，很多時候是超過房子本身的。

身邊就有一個例子，也是普遍的“共性”：

在2012年時，王先生和朋友李大哥分別在間隔不到100米的地方買了一套房子。當時，王先生買的是某品牌開發商的期房，而李大哥則是買的隔壁的二手房，是當地一家非品質的普通開發商開發的。就價差來看，王先生購買的價格是7900元/平米，而李大哥買的二手房價格為7000元/平米，算上稅費400元/平米，兩者實際差價就6。3%。

在去年底時，李大哥準備換房，此時，周邊的新房價格已經達到了2。5萬元/平米（限價因素），他自己的房子也漲了一倍，大概1。5萬元/平米，如果換同面積的新房，他需要再加起碼100萬資金。但王先生就不一樣了，他的房子價格差不多就在2。5萬元/平米上下，如果要想置換的話應該是比較輕鬆的。

那麼，為什麼他們倆在買時的價格差不多，8年後，二者的差價（其實就是財富差距）變得如此大呢？分析原因不難發現：

1。房齡差距。現在都是看顏值的時代，房齡時間長，外立面會差很多，比如受長期雨水侵蝕，外牆會比較髒亂，看起來比較老舊。實際上也如此，三五年差距可能不大，但8年、10年後，外觀差別就很大了。

2。物業差距。業內有一句話說，房子價值在交付時的品質佔6成，後期的物業佔4成，雖然量化未必精準，但也說明物業對房子保值的重要性。比如物業在小區綠化維護、設施裝置維護等方面起著至關重要的作用，一個差物業對小區的破壞甚至是毀滅性的，這兩個小區分別是開發商自帶的品牌物業和非品牌物業，結果可想而知。

3。戶型差距。戶型是跟隨人們的居住理念不斷變化的，很多時候受到觀念變化和條件限制，越早的房子越不適合現代人的喜好。

4。居住層次。有人總結了一句不是很中聽的話，說是“一個小區房價的高低未必能完全區分所有人的居住素質，但大體上進行了篩選細分”。啥意思

呢？就是對生活有追求，積極向上的人，一般會選擇居住素質高的小區，而這種小區的價格相對較高，反之則低，低收入群體生活素養要差一些，日常習慣方面也要弱一些。

把前面的分析點作為參照，有懂行人直言不諱地說，10年後，這3類房子將成為“平民房”，這是趨勢，未來差距會越來越大，有的人已在悄悄脫手，下面來看看主要原因分析。

第1類，中小城市低品質的高層住宅。

一年不回老家城市，你就無法想象到底有多大變化，這些年給人最大的感觸是，老家的城市高樓大廈多了，特別是密密麻麻的高層住宅小區拔地而起，幾乎不輸大城市。但我們知道，相比一二線大城市的寸土寸金，中小城市還有大量的土地可供開發。如果說，幾十層的高層住宅在房齡比較新的前幾年還好的話，隨著時間推移，相關的設施裝置，包括電梯、管道等老化問題就容易顯現。

當然，如果是品質開發商開發的，有品質物業做維護保障，相關的問題會少很多，但若是低品質的高層住宅則不一樣，因為他們大機率配備比較差的物業，他們儘想著多賺錢，而對小區的維護投入則是能省則省。其實，國家已經看到了這一點。

今年以來，住建等部門釋出了新規的相關意見徵求稿和正式通知，要求縣城住宅最高不超過18層，6層及以下佔比不低於75%，說白了，原則上18層以上高層住宅不讓建了，即使7-18層的住宅，佔比最多也不到25%。為什麼會如此？正如新規所提到的那樣：出於抗震和消防救援的需要。貝殼研究院釋出的第三季度資料也顯示，18層以上住宅需求從33。6%降至22。7%，人們對高層住宅的需求重心有了明顯變化。

由此可見，當高層住宅，特別是這種低品質的高層住宅在後面肯定會遇到各種各樣的居住問題，有錢人不喜歡，而中小城市的人口吸引

力又不能與大城市抗衡，很多都會處於淨流出狀態，接盤動能不足，所以，這些房子只能給經濟條件不濟的群體提供臨時居住場所。

第2類，“三無”小區。

有多次換房經驗的人應該最能體會“三無”小區的煩惱。所謂“三無”，指的是無小區配套、無品質物業、無房齡優勢。

配套主要指交通、醫療、商業等主要有利於生活便利的設施，對於大多數人而言，地鐵、公交等公共交通工具是必備的，如果沒有的話，房子只能給地緣客居住；醫療的重要性在未來10年將比我們現在要大得多，原因就在於，1962年出生以後出生的，這批長達十多年超2億多人的退休高峰持續到來，說白了，就是老年人越來越多，醫療資源對他們來說是剛性需求，反之，沒有這種資源的小區將不受老年人待見。商業就不說了，5公里範圍內，有大型綜合商業是現代人的基本需求。

物業，前面已說過，好小區一定有好物業作為保障，但差小區都有一個共同點就是物業都不怎麼行，同地段小區的房價因物業的差距少則5%，多則20-30%；還有房齡，這些年房價普漲，似乎掩蓋了房子的折舊因素，其實，任何房子都有折舊的，在未來會體現得越來越明顯，主要就是老房子的戶型過時，加上設施裝置和外立面本身的老化，這也是為什麼不少人寧願買價格高一點的新房，也不願意買老舊二手房的原因之一。

如果說一個小區“三無”因素都佔齊了，沒什麼可說的，但

凡有一點經濟條件的人都看不上，原來住在那裡的人當收入提高了也會逐步搬走，留下的只是經濟條件不濟的平民，抑或是租客。

第3類，投資客、租賃人多的剛需小區。

做過房產中介交易的人應該知道，論漲幅的話，這些年房價漲得最多的不是別墅、豪宅等改善小區，而是剛需小區，剛需小區有一個共同特點即是，面積不太大，或者小面積到中型面積段都有，其總價不高。但隨著時間推移，這種情況大機率會迎來改觀，原因在於：

一是，小區的空置比例高，投資客可能幾年都不去一趟小區，物業費也是一直欠著，在沒有費用支撐的情況下，物業的運營也是睜一隻眼閉一隻眼，小區環境不會好到哪裡去；二是，即便把房子租賃出去了，但居住群體比較複雜，甚至有群租現象，有的原住居民也有可能因為居住環境不行而搬走或者出租，小區

的環境一天不如一天。同樣，除了換不起房的原住居民留下來外，主要就是一些臨時過渡的租賃需求。更重要的一點是我們的城市化率已經近64%，新流入城市的剛需越來越少，這樣小區的未來可想而知。

實際上，除了以上因素外，房地產稅在未來的推行也深刻影響著這3類小區的房子。

前幾天，一位浙江的朋友全款買了一套商鋪，500W，年租金26萬，按收益率算的話，可圈可點，年化5。2%，能跑贏普通的理財，但肯定還是跑不贏通脹，也跑不過前些年住宅的漲幅，何況這些年實體商鋪在電商的衝擊下，商鋪本身就不太景氣，作為精明的浙江人為何不買住宅而轉投買商鋪呢？他道出了自己的考慮。

他看到F地產稅試點改革的意見出來了後認為，很可能就是未來F地產稅全面開徵的範本，其中試點地區房的地產稅徵收把“農村宅基地及其上面的住宅”排除在外、“非居住用地房地產”仍按原規定執行。商鋪顯然屬於非居住用地的房地產，這可能就是浙商的商業敏銳性。所以，在F地產稅試點前夕，他們其實已經在做財產的重新配置。當然，這還僅僅是明面上的，私底下，對於那些持有多套房的家庭來說，像前面提到的3類小區房子，很可能就是首先想要處置的物件，畢竟，留著這些佔持有面積的房子，倒不如及早變現對資產進行重新配置。

在研房君看來，未來10年，房子的居住屬性將佔據主導地位，買房，就要以自住為目的，在力所能及範圍內，儘可能買適合自己居住的房子。還是那句話，房子在精不在多，這是筆者這兩年一直倡導的。

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