01
多數南京人關心房子，但如果發出靈魂直擊，你能在南京這樣一個城市買對房嗎？你有信心作出肯定的答覆嗎？
二十年前，電腦聯網遊戲剛出現時，有個很火的電腦遊戲叫帝國時代，這個遊戲就是指揮電腦裡的農民採礦砍樹種田發展經濟，有錢了以後招兵買馬發展科技，指揮自己的軍隊打敗對手。
之後還出了一個更有名的遊戲叫星際爭霸，不知道現在還有多少人記得。
這個遊戲開局地圖是全黑的，只能看到自己控制的一小部分，你需要派出一個小兵不斷的探路，探路探到哪，你的地圖就亮到哪，如果探得不仔細，判斷錯了對方大本營的位置就會對自己攻擊和防守的方向造成被動，錯過了礦山樹林的位置也很容易造成生產速度跟不上。
所以，遊戲的關鍵：能迅速探明全部地圖，才能贏得遊戲。
對於遊戲玩家，你的視野是平面的。
但如果有一個旁觀者或一個裁判，地圖就是全亮的，你可以看到兩家的爆兵和採礦情況，能看到地圖上所有的資源在哪裡。對於遊戲玩家，看到的就是眼前的資源。而對於旁觀者無疑是上帝視角。
02
實際上，買房也是如此。
一個從沒買過房的小白，對房子的理解往往僅限於自己居住的周邊區域，生活半徑就這麼大，住城北的沒去過奧體，住夫子廟的不瞭解仙林湖，住江寧的也對江北新區欠缺認知，這些情況普遍存在。
講起來是生活在南京幾十年的老南京市人，實際上對這個城市的認識和地圖全黑的遊戲玩家並沒有太大區別，熟悉的無非是自己的生活半徑內，而且僅熟悉而已，甚至都談不上有深刻的認識。
看房200套是資深房產投資者的口頭禪，200套是個概數，可以看二手房，也可以新房。
比如到售樓處看樣板間，跑30個，每個售樓處看2個樣板間也可以算是60套房了。尤其是2017年到現在這個階段，由於限價，很多新房倒掛，跑售樓處踩盤有利於對最新的戶型、裝修、外立面、公共空間設計有新的認知。
▲ 城南某質感樓盤公開
看二手房更是必不可少的功課。
二手房更能反映市場真實行情，更能瞭解什麼樣的房子對應著什麼樣的群體。這裡劃分之細微值得另起一篇長文。
更重要的是，你看房200套，去過30個售樓處，看過上百套二手房，起碼和幾十位房產銷售和房東有過交流，其中獲得的大量資訊對你建立正確的“房商”也是非常重要的。
▲ 鼓樓區俯瞰
當你看到南京任何一個小區都能估摸合理房價、建築年代、學區是什麼的，甚至是否有電梯，戶型面積區間，也只是第一層認知。要想更進一步提升能力，還要再加一維：時間的維度。
這需要時間積累，如果沒有對房產的多年關注，多年踩盤，很難了解一個小區的前世今生與發展變化。
（1）與有經驗的房產投資者與中介交流，他們可以告訴你這個小區的房子8年前多少錢一個平方，5年前多少錢一個平方，3年前多少錢一個平方，半年前多少錢一個平方；
（2）還利用網路與APP查詢小區的歷史成交；
（3）肉身踩盤得到的資訊最真實，最準確，最有體會。
比如2015年上半年河西南的2萬3，到了下半年就變成了2萬8，敏感的人已經能感受到市場正在啟動。
如果一個人看過2015年江北核心區雅居樂特價房1萬5，變成現在正榮潤江4萬多，就更能體會一個區域發展的變化，去思考為什麼這個區域房價會漲這麼多，這些漲得多的區域都有哪些特點。
那麼，南京的房價地圖在這個人腦袋中就不是平面的了，而是立體的、三維的、動態更新的。
03
具備“南京房價地圖”的人買房，不僅能買對區域還能買對節奏，效率更高。
（1）牛人在於整體認知與客觀解析
資訊瞭解全面，而不是隻有孤立的，片面的資訊，能對區域橫向對比，客觀而理性，而不是“我覺得這裡好那裡不好”，甚至看不得別人講自己買的房子不好。
直到現在，南京都有一大群人和媒體總是對南京的發展新城區冷嘲熱諷，煽動觀點河西灘塗房子容易倒、居住不行，仙林湖太遠，江北太侉。
（2）牛人對區域發展的動態變化了如指掌
哪裡啟動了，率先漲了，哪裡是滯漲窪地，哪裡區域價值還沒兌現，這樣的節奏感對只有二維地圖的買房人來說就是降維打擊，不僅能買對區域還能踏準節奏。
周圍有些朋友，日常不是在看房就是在看房的路上，看房已經成為一種興趣愛好，對於他們，知道哪裡的房價是多少不算什麼，哪裡的房價突然有了異動才是關注重點。
比如這幾天被熱烈討論的這張圖。
▲ 關於河西南7萬多的成交
當然像陽光老師這樣的大神，不光對南京整體發展、產業、區域板塊、教育資源分佈的趨勢瞭然於胸，還對北上廣深杭州蘇州合肥等國內房產都深有研究，就更能體會國家宏觀層面各個城市的發展脈動。而且，群裡還經常分享對美國、英國、澳大利亞、韓國的房地產市場的解析，做橫向比較，更能在全球視野上客觀觀察一個城市的定位。（重點提示，多參加陽光城市頻道組織的現場交流會，保證你有“聽君一席話勝讀十年書”的感覺。）
最後，看房踩盤是有成本的，多數人工作繁忙時間緊張，總覺得沒法花這麼多時間精力去看房。這就牽扯到一個時間成本的問題。我們可以算個賬來看看，無非是花這麼多時間精力看房值不值得的問題？
▲ 南京二手房小區實景
在南京，一個人年薪30萬算很不錯的了吧，每天8小時，一個月上22天班，一年250個工作日，天天辛辛苦苦忙一年拿到手30萬。但如果買對房和買錯房的差距是多少呢？
下面是在某APP上擷取的近三年小區房價曲線。
這是“買對了”的一組資料：
這是“買得不大對”的一組資料：
同樣是買房，買對了的和買得不大對的，以100㎡面積為例，幾年下來的增值可能是100萬甚至200多萬。
你要工作多少個小時才能掙回這麼多錢？
假如看一套房1個小時，200套也不過總共200 小時。
一般可以做到上午看一個小區4套房，下午到另一個板塊看4套房，一天下來略有些辛苦，一天8套房，200套房看下來也就25個工作日，但可以瞭解南京幾十個區域板塊。當然一個人不可能用一個月的時間啥也不幹光看房，如此密集快速的看房，很多資訊會沒時間消化。
▲ 南京主城小區實景
雙休的話，一個月有8天休息，最快3個月可以看房200套。當然也可以不這麼拼，每週抽一天看房，用半年的時間也差不多可以了。
這裡面不需要高智商，都是無差別的人類勞動，只要勤奮就夠了。
而200套房看下來，你再看南京城已經不是原來那個眼界和認知了。如果在買房之前你的腦袋裡沒有建立起南京房產的三維立體地圖，只是聽中介聽網上自媒體或奇形怪狀的各路神棍的，你買房多多少少是盲目的。
雖然現在房產資訊非常多，但無用資訊或錯誤資訊的噪音也很嚴重。
網際網路時代，獲取資訊的能力不像以前那麼重要，而重要的是篩選資訊的能力。如何從無窮無盡的資訊中挑選出正確的、有用的資訊是非常重要的技能。
資訊的選擇能力就代表著一個人的認知能力，看一個人朋友圈轉發的資訊就可以大致判斷出這個人的認知水平大概怎麼樣。資訊選擇的能力一定是建立在你自己的認知水平上的，你不提高自己的認知水平就一定會被人帶節奏，一定會成為鐮刀下面的韭菜，而避免成為韭菜的最好你辦法就是老老實實踏踏實實去做好功課。
盲人摸象管中窺豹，放大或縮小某個區域或板塊的優點和缺點，總會落到套路里。
更何況受制於網路管制，很多資訊是無法自由流動的，面對面的交流往往更容易聽到真話！
而對於房地產這種大噸位的投資，交易週期長而且複雜，交易成本高，試錯成本極高，一旦踩錯坑想爬出來很難，周邊買錯房一晃十年住在不合適地段的朋友太多了。
04
買房還不僅僅是投資收益的問題，更重要的是往往還決定了這個家庭的發展方向，你買哪裡的房子往往對位了這個區域的資源，尤其是教育資源。
由於中國特色，學校與戶口掛鉤，戶口與房產掛鉤，你買哪裡的房產就決定了你享受哪裡的教育資源，教育資源對現在一個家庭的重要性不用說了吧，子女的成長是無法等待無法重來的，如果說投資收益多點少點還能忍受，最多當消費品消費掉了，那小孩的成長往往決定了這個家庭的未來，這裡面的賬你去算一算看房200套這個時間精力的成本值不值的花。
▲ 江心洲實景
更何況，很多人沒時間只是託詞。
其實，多數南京人的時間並不真的那麼寶貴。
打遊戲還要研究一下攻略呢，幾百萬的房子可不能瀟灑隨意任性，一定要結合自己的工作、家庭收入、子女的教育等等方面買入相匹配的房子。
這麼多年來，南京都是一個穩得一批的城市，房價穩中有升，沒有大起大落，作為一個南京人是非常幸運的，過去只要買房，都會有收益。但未來普漲的可能性會越來越小，房價整體性的雞犬升天時代一去不復返，而是強者恆強，馬太效應，質變到量變。
這樣就要求南京的買房人既要有堅實的基本功，較高的認知能力，還要有資訊的預判與前瞻，最終，你的房商能支撐你買對合適的房子嗎？腦子裡有沒有一個全域性的“南京房價地圖”？
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