新年剛過，北方進入了一年當中最寒冷的時期。

總是以“優質房企”標籤出現在監管名單裡的旭輝，選擇在這個時間繼續收縮，將華北與西北區域合併。曾在旭輝北京市場的困難時期上任的知名職業經理人、北方大將董毅，也伴隨著再次出現的困局轉身離去。

董毅是地產老兵，曾任永同昌集團副總裁，分管投資、融資和投後管理。2017年，他加入旭輝集團，擔任投資中心戰略合作部負責人。

此後他一路開疆拓土，在2020年旭輝整合北京、天津兩大事業部，成立第七個區域集團時，擔任華北區域總裁。

房地產歷史上，曾經有大批職業經理人“逆天改命”，然而這輪週期中的北方樓市，沒有給董毅這個機會。

對於董毅的下一站，《鳳凰WEEKLY地產》獲悉，很有可能是越秀的華北區域。

作為新晉北京的廣東房企，越秀地產董事長兼執行董事林昭遠曾在2021年業績會上表示：“錢不是問題” ，擴張之意明顯。

但在北京市場，越秀似乎進展並不順利。此前越秀僅在2021年聯手天恆在懷柔以底價45。7億元拿下1宗棚戶區改造地塊。但專案越秀天恆懷山府入市後，銷售情況並不理想。

這樣看來，董毅這樣的老將，似乎正合越秀的心意。

一位知情人士稱：“應該差不多了，據說董毅都已經去過越秀在北京的專案了。”

董毅迴應《鳳凰WEEKLY地產》稱，還在等待（越秀）黨委會的召開，一切還未定。

受命於困難之際

自從2018年接替孔鵬出任北京公司總經理後，董毅的朋友圈裡經常會出現爭分奪秒抓銷售的海報。

他面臨的是一個能級高、壓力大的市場。而從2016年之後，京津冀受限商住限購等政策，樓市行情急轉直下。

以商辦用地居多的北京旭輝，遭遇驟變政策及產品結構的錯配，銷售出現下滑。北京旭輝繼而開始開拓京津冀市場。

擅長投資的董毅很快就做出了成績，他在土地市場毫不手軟，直到2022年上半年，旭輝還能在北京拿地，也成為2022年首輪土拍唯一拿地民企。

2019年，董毅對外宣稱旭輝北京的銷售業績實現了260億，天津也超過了60億，華北區域集團在旭輝內部合約銷售佔比將超過十分之一。

2020年，旭輝集團將原來的北京事業部、天津事業部進行整合，成立華北區域集團，成為集團的第7個事業部，董毅擔任華北區域總裁。

旭輝華北區域集團下設北京、天津和石家莊三個城市公司。

而根據旭輝的“二五戰略”目標，旭輝需要培育和打造十幾個區域小集團，每個小集團平均的規模達到300億-400億元。

暖不“熱”的北方

但一瞬間市場突變，北方市場在近一年多的時間遭遇了非常大的壓力。

北方樓市對於整個中國房地產市場來說是個特殊的存在，對外來者極具挑戰，即便是萬科、龍湖這樣的優質企業也難免在這裡踩坑。比如萬科的高價自持專案翡翠書院，以及接盤了華夏幸福的環京資產，拖累了公司業績；而龍湖在古北水鎮的專案因為質量問題而出現大規模維權。

在房地產市場上行週期，北方的市場也曾非常堅挺，但這一輪政策的放鬆，北方的恢復卻並不盡如人意。

香頌資本執行董事沈萌向《鳳凰WEEKLY地產》稱：“北方樓市火熱的時候，也是南方炒作資金為主，缺少接盤的下家就沒有了炒作的基礎。”

“華北區域今年表現一般，權益低，肯定是業績不好，董毅才選擇離開。”旭輝內部人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示。

他還透露，華北的很多專案經營質量並不好，像石家莊的一些專案甚至虧錢。

去年9月，旭輝在天津的專案公司天津興卓房地產公司所涉信託未能如期支付款項，信託方要求提前兌付資金。

旭輝方面迴應稱其天津專案曾發行股權類信託融資產品，但受累於當地房地產市況，影響了該專案的開發和銷售進度，進而影響該信託產品的現金分配。

2022年11月，外界就傳出董毅要離職的訊息，當時旭輝公開闢謠。但僅過了2個月，傳言就成為了現實。

接替董毅的是旭輝西北區域的總裁周長亮，同時到來的是西北與華北的區域合併。

時至今日，旭輝已經在組織上多次動刀。從去年到現在，旭輝已經將原湖南、武漢、鄭州區域公司合併為華中區域；華西區域、西南區域合併形成華西區域集團，收縮態勢已經非常明顯。

掙扎的優質房企

監管層面的第二支箭和第三支箭，旭輝都是受益者。

新年剛過旭輝就宣佈擬發行2023年度第一期中期票據，發行規模不超過20億元，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保，詢價區間為2。80%-4。30%。

此前在去年的12月，旭輝公佈了配售及認購事項，合計8。4億股已成功按配售價每股1。14港元配售予不少於6名獲配售人，認購股份相當於認購事項完成後經擴大的已發行股份總數約8。07%。

但目前的融資仍舊解不了渴，旭輝內部人士稱：“年底沒有感受到市場有明顯的回暖。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《鳳凰WEEKLY地產》表示，目前資金鍊仍舊處於普遍緊張狀態，資本市場上融資在恢復，但是難以取代銷售回款。

另外，近期銀行頻繁對房企進行授信。對此，有開發商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“授信很多都是要跟專案繫結的，集團暫時用不到，而且這種授信都是意向性框架協議，落地到專案也需要時間。”

所以，儘管目前優質房企可以發債、配股融資，但當下，房企為了熬到市場回暖仍舊要割肉求生。

同樣在去年12月12日，旭輝控股稱計劃透過投票程式出售公司持有的全部旭輝永升服務股份，佔已發行總股本的23。26%。

不僅是旭輝，碧桂園控股股東楊惠妍也通過出售碧桂園服務股權套現約50。55億港元，之後又以免息及無抵押的形式借給碧桂園。

當收縮和緊缺成為常態，像董毅這樣以投資擅長的職業經理人選擇離開，也並不難以理解。