一、居住是房產核心特性

居住功能毫無疑問是房子的核心特性，迴歸到最原始狀態一人們之所以動用大量的財力物力建造房子，最原始的動力在於滿足居住需求。

正如詩人杜甫所云：“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，因此，從某種意義上說，我們可以將房子看得很簡單一就是用來居住的這樣，我們或許更能看透房地產。

我們如論何時都不應當拋開房子的居住功能這樣一個核心特性來談論房地產，否則，將可能誤入各種各樣的歧途二剛性需求通常有兩個層面的意思：

一是沒有住房的，要滿足基本的居住需求是已經有住房的，但是需要更舒適的居住環境的，這就是改善性的剛性需求由於我國還處於城市化階段中，

大量的人口湧向大中城市，農業人口轉化為城鎮居民的數量也相當龐大，再加上城市人口之間的流動，以及人們的物質生活水平不斷提高；

對居住的改善性需求也不斷增加，多種力量形成了非常強大的對房子的剛性需求，這是無論什麼政策都不可忽視的基本點然而，

市場總是非常複雜的多種因素的合力結果，雖然房子的核心功能是居住，並不代表人們買房子都是直接為了滿足居住需求。

因為有大量的真正的剛性需求存在，市場自然就會有動力形成對這種剛性需求的更大的推動一或者說是槓桿式提升，

比如說“炒房”吧，炒房者井不是直接為了滿足自身的居住需求，但是他們同樣是基於剛性需求而行動的，只是他們滿足的不是自己的居住需求，而是別人的剛性需求；

更上升到另一個層面，一批炒房者可能僅僅是為了滿足另一批炒房者的需求但是，很顯然的是，無論是真正的剛性需求還是炒房（包括不斷轉手的炒作），

最終都要有真正的剛性需求能夠支撐，否則，任何“擊鼓傳花”式的所謂“剛性需求”都將灰飛煙滅所以，

我們應當確立房子的核心特性是滿足居住的基本理念，只有這樣，我們才有可能在變幻莫測、亂象叢生的市場中保持真正理性的頭腦

二、類金融特性形成硬通貨

房子不但可以為我們提供安全舒服的居住、娛樂和商業功能，銀行家們更是喜歡把它當成類金融產品，你若想向銀行借錢，銀行人士通常會問你：你有房子可以抵押嗎？

這反映了什麼？當房子在現代社會中成為類金融產品後，它就發生了越來越多的質的變化。它在各種各樣的交易中變得越來越重要，

人們也由此建立起一個基本理念：房子是硬通貨房子的類金融特性給房地產市場增添了許多不可預測的因素，

人們因為它的類金融特性而追逐它，使它變得越來越脫離最基本的居住功能這一個核心特性現代市場經濟中，

房子是非常重要的固定資產，它可以有非常多的滿足各種經濟活動需求的功能，

比如最基本的是具備普通的抵押貸款功能，更高階一些的就可以滿足資產證券化、金融衍生品的製造了。

美國為什麼會發生所謂的“次貨危機”？

這其實是和房子的類金融性及美國金融家對它的瘋狂設計而造成的苦果。房子因為具有類金融性，

因此，最初銀行是將房子作為房星貨款的抵押品，但是，事情並不是那麼簡單。

美國金融機構（包括兩房、銀行、保險等）因為要追求更大的利益和轉移自身的風險，它們會將已經抵押的房星貨款再次進行資產證券化處理（金融衍生）；

甚至將垃圾貨款組合進行再次資產證券化，並出售給各式各樣的投資者，最後，當這些垃圾貨款組合的貨款人無法正常償還房屋貨款時，

就出現了金融領域的系統性風險一這種金融危機，很大程度上源於房子的類金融性及人們對它的瘋狂追逐，房子具有的類金融性是把雙刃劍：

一方面它可以加快滿足人們對於居住功能的剛性需求

另一方面，它也加大了這一過程的風險

三、類金融性形成槓桿特性

與房子的類金融性相對應的是它的槓桿特性，相信不少人會發現一個現象自己十幾萬元買的房子，

每個平方的價格沒漲多少，但是，若是按房子的總價相比自己支付的首付款來看，卻是漲了特別多，都好幾倍的漲幅呢，

這是為什麼呢？這就是房子的類金融性形成的槓桿特性起作用的重要表現。

任何類金融性的商品，都極易形成槓桿性，對於房子這種極其耐用品來說，槓桿性更是普遍應用。

一套幾百萬元價值的房子，因為房子具有的類金融性，銀行可以輕而易舉地給你七成貨款，

你只需要付出幾十萬元，就可以擁有它。知道三成首付意味著什麼槓桿嗎？

就是相當於3。3倍左右的槓桿，如果政策允許的條件下，甚至可以兩成首付，這就相當於5倍的槓桿。

我們不得不承認，正是因為可以輕易地使用槓桿，解決了許多人的房子大難題，

若是所有的房子都要求一次性付清全部房款，恐怕就會有更多的人“居無定所”了。

所以，我們應當首先感謝房子的槓桿特性然而，我們必須看到的是，房子具備的槓桿性極易形成投機市場，

槓桿就是“以小博大”的意思，這是相當有誘感力的特徵，許多人瞄準了房子的槓桿性，大手筆進行房產授機，

他們加入買房行列中，某些時候甚至成為買房的“中流磁柱”，這種情況下的房地產市場就變得複雜了，作為真正需要買房居住的人們來說，你堅持不炒房，但是你必須知道：

房子的本質在槓桿推動下的投機環境中是發生了很多變化的，你不能僅僅把房子看成房子，

它還可能是其他很多很多的東西簡而言之，明自房子的類金融性，進而看透槓桿投機房產的要害，你可以為自己的居住需求買房增添別樣的沉穩；

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四、比紙幣擁有更好的保值功能

不錯，隨著現代金融的發展，房產越發變得重要，加上各國普遍採用的凱恩斯主義的各種貨幣經濟政策，

人們對於紙幣的價值越來越擔心，世界各國的紙幣都呈現明顯的貶值趨勢，

可以說，從圓生那天起，紙幣就充當了一個財富工具紙幣的價值和一個國家的經濟實力的強大和政治的穩定有著極為密切的關係，

然而，房產的價值幾乎在任何一個國家都要比紙幣的價值更為穩定、可靠當然，房產確實也在不斷地折舊，以住宅70年的使用壽命來看，房產的年折舊率大約為1。43%

（這是什麼意思？這等於是說，一套200萬的房子，每年大約要減少200×1。43%2。86萬元的價值）

顯然，同一個地段中的房產，一個是新房，另一個是有10年房齡的舊房子，通常來說，當然是新房更有價值。

但是，我們顯然也能夠看到，房產僅有1。43%的折舊率，而一個國家的CP通常是大於1。43%的

這反而又體現了房產相對於紙幣而言的保值功能另外，房產在保值功能的基礎上，

因為人們認識到它的重要性，把它拿去做抵押，或者透過它進行投資，因此，它又可以輕易地變成一種投資品。

房產的投資價值主要在於兩方面：

一是它可以實現資產的保值；

二是它可以產生租金現金流入或者說因為轉手而產生的交易差價一可以認為是人們對它的重要性認識不斷加強的一種反映；