當前，我國正處於高質量發展的新階段，園區作為地方經濟發展的主平臺、主陣地，被提升到極為重要的戰略地位之上。

園區的高質量發展，取決於多個方面的共同作用，其中既包括交通區位、物理空間、物業服務等傳統意義上的地產因素，也包括產業定位、產業招商能力、產業服務水平等產業方面因素，結合目前產業園區發展現狀，以下五大因素的影響最為突出。

區位地段

建築可以複製，但地段無法複製。

從企業經營的角度講，好地段往往意味著優勢資源，而優勢資源對人才、資金、產業具有強大的吸附力；此外，地處商業活動和社會活動中心，也有利於企業迅速開展業務；從投資的角度看，核心地段是整個城市的稀缺資源，各類成熟的商業配套、濃厚的商務氛圍、便捷的生活條件、發達的交通路網 / 公共出行，都是園區增值的重要條件。

如今，隨著城市土地供應緊缺，好區位的園區，價值將進一步凸顯，進一步成為市場上的「搶手貨」。

產業定位

產業是園區的核心，園區未來的競爭不僅是物業的競爭，更是基於產業鏈的專業化競爭。

從園區角度看，設定一個科學的主導產業定位，要注意以下五個方面。

1、主導產業不宜過多（不超過三個），否則極易導致產業混雜，發展不聚焦；

2、主導產業選擇必須符合國家及地方政策，同時要考慮到當地的產業基礎，專案落地需要有可行性，避免出現「鄉鎮工業園搞人工智慧」這樣的「空中樓閣」現象；

3、產業市場要足夠大。比如網際網路、電子商務、文化創意等行業，包容性極大，行業企業遍地開花，招商工作很好開展；反之、如果園區定位是區塊鏈、北斗、航空航天這樣專業化極強、行業壁壘極高的小眾行業，發展壓力可想而知；

4、產業定位差異化，按照一般經驗，一個產業在某地區運作成功後，其他地區便會蜂擁而至、競相發展相關產業，以搶佔新專案制高點，這種做法最直接的後果就是導致了大量的重複建設。園區如果不想陷入「內卷」，最好的方法就是避而遠之，謀求差異化發展。

5、園區產業定位應與空間規劃相結合，同行業的企業放在一塊區域、或者同一棟樓裡集中發展。

園區政策

作為直接影響企業投資決策的關鍵因素，園區政策一直被視為招商引資的「攻堅利器」。

園區政策制定與實施，主要有以下三個關鍵點。

一是政策制定尋求差異化。現如今很多園區為了吸引稅源型企業入駐，往往在相同領域出臺相似的政策，這樣只會導致同質化競爭的加劇，造成不必要的內耗；而由於細分產業政策的欠缺，產業的集聚發展也很難被帶動。

二是「因企施政」，針對不同的專案採取不同的打法。比如，招引大專案，單一政策很難起效，需要打政策的「組合拳」；引進創新平臺和高階人才專案，則要把眼光放長，要注重長期收益而非一時之得失；

三是注重落實。很多園區許諾給企業的政策很好，結果遲遲不能兌現。這樣一來，不僅會影響企業對園區的好感度，降低企業投資的積極性；而且企業「一朝被蛇咬，十年怕井繩」，口口相傳下，對園區開展以商招商極為不利。

服務水平

園區服務並不是單一的公共服務，而是成體系化的、精準的服務。需要園區具備兩種能力：一是資源整合能力，整合企業所需資源，而且這些資源必須是有效的，有需要就可以隨時拿來用的；二是瞭解每個企業的痛點，針對企業所欠缺的點匹配相關資源，對症下藥。