房地產專案開發是一個系統工程，從土地獲得，到研發設計、政府報建、工程施工、市場銷售、交房、物業管理和後期執行，每一個環節密切相關。

這就需要針對公司已經開發的專案設計在報建工作中出現的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭取縮短設計週期和報建週期，確保計劃執行；尤其是對工程後期驗收容易出現的問題，以及對可能引起業主投訴的潛在問題作出警示，避免在今後發生。對於這些敏感性問題，分五個階段進行介紹：方案、初設、施工圖、施工過程檢查、工程驗收。

一

方案階段

1。專案名稱：報建週期儘量統一

專案名稱應與公司規定的統一名稱吻合；銷售的專案名稱在報建完成後，由客戶服務部門辦理預售時自行更改；如果有條件統一前期報建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達不到（報建時，銷售名稱尚未確定）則在整個報建週期中爭取不改變專案名稱。

案例：如藍湖郡三期在報建前確定的名稱為“林泉馨賞”，方案報建階段以“林泉馨賞”的名義進行報建，但在過程中公司調整該專案名為“藍湖郡三期”，導致在報建過程中申請修改該專案名稱，產生不必要的時間成本等。而營銷部根據推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預售時，房管部門要求預售專案的名稱與建設工程規劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設工程規劃許可證名稱“藍湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規劃局答覆有兩種方式：ａ。從方案更名重新報建；ｂ。更換該專案的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時太長，公司根本等不了。

2。核對經濟指標

經濟指標包括用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建築密度等，用地面積指淨用地面積或出讓用地面積。

對經濟指標的把握，是我們每一個階段的重點，一定要考慮後續階段的工作。如方案階段報的經濟指標，一定要考慮施工圖階段的經濟指標如何處理，規劃許可證的經濟指標將直接影響預售證的辦理等，同時也會影響規劃竣工驗收。

案例：東方新城在規劃竣工驗收前，進行竣工驗收實測，按照經惠陽區的要求，以勘測院實地勘測的面積為準，因為東方新城有許多的灰空間，加上修建過程中的部分調整，導致4號樓和商鋪4的實測面積超出規劃允許的面積誤差，與勘測院進行了多次溝通才基本解決。由此，在規劃驗收實測前，我們事先把握，有哪些地方可能會有問題，該如何前控，如東方新城的灰空間，在實測前我們如何做工作等。

3。配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）

居委會的配套標準為15平方米/100戶，公廁是指對小區外開放使用的廁所，其餘配套設施參考相關規範和檔案（有特殊規定的除外）。

由於對“垃圾站”和“垃圾收集點”的規模的理解偏差因人而異，建議公司開發的專案在設計圖中，一律將“垃圾站”標註為“垃圾收集點”。

4。是否滿足規劃選址和設計條件要求？

此項主要是提醒設計負責人不要漏項。

5。是否滿足城市設計要求？

案例：西城天街方案進行規劃報建，內街連廊過多，通透性不夠，與城市設計不吻合，導致兩次修改。

6。是否滿足控規要求，技術是否合理？

7。對總圖深度的關注

如製圖標準、標高標註、間距標註、指標表格、建築名稱的關注。

8。間距規定有明確要求的是原則問題

9。滿足物權法的相關規定

會所等產權有爭議的建築以及建築命名，應規避今後的權屬爭議。

10。對綜合管網的關注和環評工作前置

綜合管網的設計審查：排水介面位置和標高是否可行，給水介面位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬頻的通廊銜接、燃氣的介面和走向等，都不能在市政綠化帶內平行佈置（可穿越）。

11。對其他部門提出的問題的再關注

內部部門：物業、工程、造價等；外部部門：市政、排水公司等。

12。滿足物管用房的相關規定

建築規模（平方米） 物業管理用房提供比例 業主委員用房面積（平方米）

10000～100000 5‰ 30

100001～200000 4‰ 40

200001～300000 3。5‰ 50

300000以上 3‰ 70

14 對建築使用性質應明確（如：住宅、商業、公建、其他等）

（1）高層建築：住宅和公建對電梯前室的面積大小要求不一樣

（2）商業建築的水電收費價格、購房首付比例、稅金等都高於住宅建築，會增加購房者的費用，直接影響該房屋的銷售

（3）非住宅建築的規劃綜合費收取高於住宅建築的規劃綜合費（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3。5元/平方米，商業及其他：4。5元/平方米，工業廠房：1元/平方米）

建議：類似於SOHO的建築，在滿足土地性質的情況下，儘可能按照住宅進行設計。

15。對消防道路和撲救面的規定

“高規”2005版4。1。7條（指撲救場地）與4。3。1條（指消防道路）請不要混淆。

16。對防火分割槽應表達明晰

17。對消防疏散通道的設定進行復核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）

18。專案設計中，設計應明確建築套用何種規範（如：高規、坡規、新建規等）？

19。建築之間的防火間距問題

20。明確消防站的建設方式

居民住宅小區住戶1500～4000戶，舊城改造、新開發區總建築面積30萬平方米～40萬平方米，應建微型消防站。總建築面積40萬平方米～80萬平方米，應建小型消防站。80萬平方米以上，應建標準消防站。

21。對綠化指標表的複核， 理清計算方式、分塊綠化編號

22。對景觀實體計算面積的複核

23。對舊有古樹的保護的規定

24。對樹木移植、損毀的規定

25。重點景觀處理建議和意見

在城市重要道路旁的專案，應特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山專案。

26。對集中綠地、市政綠化帶權屬的界定

應明晰市政綠化帶的權屬方，以及景觀設計、景觀施工的責任部門，牽涉到費用投入問題。

27。就地、易地建設經濟成本比較

28。是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準

（1）由於主管人防賠付的各區人防辦隸屬於各區政府管理，公司應直接作各區長的工作，爭取予以免除賠付（有先例）。

（2）損壞舊有人防工程，採取易地建設賠付標準：根據重慶市人民政府辦公廳檔案－－《關於調整我市設防城鎮結合民用建築修建防空地下室建設標準的通知》新建工程按照4％的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設，則按照《重慶市財政局關於調整我市結合民用建築修建防空地下室易地建設費收費標準的通知》規定：新建工程的總建築面積交納易地建設費30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞後，在易地賠付給區人防辦，參照以上檔案標準賠款：每平方米人防工程單價為100平方米新建工程×30元/平方米÷4平方米新建人防工程＝750元。就不按照6級人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來有一定難度，供各位參考）

29。如果就地建設人防工程，應落實新建人防工程面積、等級（報建組落實）

按照渝辦發《關於調整我市設防城鎮結合民用建築修建防空地下室建設標準的通知》核實相關內容。

30。對配套建設學校、幼兒園的關注

按照控規要求和相關規範規定，合理設定學校、幼兒園的班級數量。對不配套建設學校的專案，落實專案業主子女入學的劃片統籌問題。

31。對配套居委會的關注，要求：15㎡/百戶

32。對專案環評報告審批的規定

33。目前設定餐飲的相關規定

設計中應考慮減少餐飲對專案影響的措施，如：隔油池、排煙設施等。

34。生產汙水在滿足排汙標準前提下可以直排市政汙水管網

35。權衡方案設計與節能的關係

儘管在方案階段不審查節能設計，但考慮到節能的因素（體型係數、朝向、外窗、圍護結構等）和方案設計緊密相關，故方案設計不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應權衡方案設計與節能的關係，否則，對實施節能投入的經濟成本和時間成本會增加。

二

初設階段

1。消防：初設消防審查目前查是消防審查的最後一關，重點把控。

2。對專案指標、總戶數的關注

3。高層建築應形成環行車道或沿兩個長邊形成消防車道

4。消防配套設施的關注（如：消防站等）

5。對不同類別建築的消防定性的界定有無爭議：如多層、高層、一類還是二類消防

6。建築之間的防火間距問題

7。在商業專案設計時，儘可能運用《重慶市大型商業建築設計防火規範》

8。 對配套指標的稽核：重點關注綠化指標、總表、植物配置表（可行性）

9。綠化指標計算結論複核和計算方式的關注

10。對配套集中綠地、市政綠地的稽核和監控

11。對建築防雷等級的定性

12。是否應作防雷風險評估：5萬平方米以上的專案，或建築高度超過50米的專案。

13。控制防雷引下線的數量，減少防雷稽核費支出

14。易地建設只需提供人防方案批覆

15。是否有已建人防工程以及是否會破壞，落實賠償標準

16。如果就地建設，對新建人防工程面積、等級進行稽核

17。對初設檔案與已審批方案的指標核對、關注

初步設計檔案中，與各專業對應的方案批覆（消防、園林、規劃、人防等）的定性、指標等應吻合

18。對總圖的關注

總圖的深度（無障礙設計、道路寬度、坡度等）、表達方式、與市政道路的關係。

19。節能稽核：熱工計算書、節能建模光碟

隨著國家的重視，節能越來越成為一個不可逾越的審批流程，因此在規劃方案階段，一定要充分考慮節能的因素（體型係數、朝向、外窗、維護結構等），儘可能不僅僅考慮戶型等，而給後期節能帶來意想不到的困難。尤其是節能辦要求稽核節能的建模電子檔案，非常關鍵。

20。對相關部門初設審批意見的關注（消防、防雷、環保）

各部門的審批意見（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應吻合（指標、建築定性等）。

三

施工圖階段

1。設計負責人確認審圖報告的內容、定性、指標等

2。對施工圖審圖機構出具的審查合格書的重點關注：合格書編制標註、審查機構印章、設計單位印章的關注

3。對施工圖消防備案資料裝訂的關注

4。非住宅裝修工程應報消防部門單獨審批

5。對建築物防雷等級的定性

6。儘可能控制防雷引下線的數量（減少），減少防雷稽核費支出

7。別墅的屋頂避雷帶的敷設方式（明敷、暗敷或明暗結合）應滿足防雷要求

8。提供國土證或用地批准書，如果被抵押計財部應提供銀行的同意辦理建設工程規劃許可證的書面說明

9。檢查審圖公司出具的審圖報告內容、性質

10。複核施工圖是否和方案、初設批覆意見吻合

11。就地建設的人防施工圖稽核意見應齊備

12。複核放線成果是否準確、建築間距是否滿足規劃技術規定

由於放線偏差和節能保溫施工等原因，建議建築間距在滿足規劃技術規定的基礎上再增加5釐米

13。對節能複核結果的關注

14。對規劃局資訊中心提供的面積指標核算結果的關注

施工圖階段的面積總指標與方案階段的總指標允許偏差1％；確認報建內容中的各種性質建築的面積與施工圖是否吻合；檢查規劃局核算的各單體建築指標與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗收和按時交房給業主。

15。外立面審查

16。人防工程易地建設只需完善人防繳費手續

17。如果人防工程就地建設，對新建人防工程面積、等級、設計深度進行稽核，並獲得市人防辦對施工圖稽核的書面意見。

四

工程施工過程中的規劃勘測檢查

1。主體±0檢查

由規劃局委託重慶市勘測院進行，主要複核主體各大角點的座標、高程與規劃報建施工圖是否吻合。

2。裙樓封頂檢查

由規劃局委託重慶市勘測院進行，主要複核裙樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。

3。塔樓封頂檢查

由規劃局委託重慶市勘測院進行，主要複核塔樓高度、外形尺寸等與規劃報建施工圖是否吻合。

五

工程驗收階段

1。工程驗收範圍、面積、建築名稱應明晰

（1）工程消防驗收容易出現問題的原因：施工中出現設計變更；對建築名稱、面積統計口徑不一致（設計、工程、規劃、房管等部門）；報建圖版本與施工版本不同；非公開原因。

（2）應對措施：在主體施工至正負零前，研發部組織向專案部作全面設計、報建交底，並移交一套完整報建資料給專案部；在驗收前3個月，由專案負責人牽頭組織專案部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。

2。對建築使用性質應與初設圖（或施工圖）消防批覆一致：如住宅、商業、公建、其他等，這關係到工程竣工驗收和今後的使用。

3。消防道路和撲救面是否滿足審批的規定

複核消防道路的寬度、數量、位置、距建築物的距離等，複核撲救場的荷載、長寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場地），撲救場周邊不能種植高大樹木遮擋消防撲救工作。

4。對完工後的消防疏散通道的淨寬進行復核

複核高層建築的疏散樓梯的淨寬是否滿足消防規定；複核公共走道（住宅、非住宅）的疏散淨寬度是否在允許誤差範圍內。

5。落實是否配置了消防站：如有消防站則應落實建設方式（就地建設或易地建設）。

6。工程施工進度是否達到驗收條件

建築防火分隔及封堵施工完成；防火門及閉門器、順序器安裝完成；功能系統安裝除錯應完成；消防道路和消防撲救場地應完成。

7。建築物防雷工程地阻測試應合格

8。避雷帶的設定方式是否有爭議

9。儘可能避免防雷檢測費增加

10。工程驗收範圍、建築名稱、經濟指標應明晰（用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建築密度等）

（1）容易混淆的原因：施工中發生了設計變更；對建築名稱、面積統計口徑不一致（設計、工程、規劃、銷售、房管等部門）；報建圖版本與施工版本不同；非公開原因。

（2）應對措施：在主體施工至正負零前，研發部組織向工程部作全面設計、報建交底，並移交一套完整報建資料給工程部；在驗收前3個月，專案負責人牽頭組織專案部、設計、報建、銷支組等核對報建圖與工程實體的差異，找到原因，協商解決方法。超出面積部分，應在進行規劃現場勘測前做好施工封堵；驗收後如需使用。應滿足物權法的規定。

11。對建築使用性質應與施工圖規劃批覆一致：如住宅、商業、公建、其他等，關係到工程竣工驗收、辦理產權證和今後的使用。

12。核對經濟指標（用地面積及性質、地面地下停車位、容積率、綠地率、建築密度等）

規劃現場勘測的中間成果應得到工程專案部和銷支組的認可，才能讓勘測院出具正式面積報告和地形圖；規劃驗收合格證的指標應與規劃勘測的報告一致。

13。配套是否齊備（如：公廁、居委會、垃圾站或垃圾收集點）：配套不齊備會影響規劃驗收。

14。間距是否滿足規劃技術規定

15。建築與市政管網的保護距離是否滿足規定

16。綠化工程應實施完成

17。臨時設施應拆除完畢

18。滿足物權法的相關規定：會所、等產權有爭議的建築以及建築命名，在驗收時按照公司要求執行

19。工程驗收範圍、建築名稱、綠地面積及計算公式、綠地率等應明晰：分清實體綠化、架空綠化、水體綠化等。

20。名貴苗木統計：為專案的物管費審批提供支援

21。綠地率不能滿足批覆要求的情況，各部門應早作商議。