在寫完中建系北京海淀拿地幕後，二批次海淀楔形地塊高標準方案，已經成為神話和傳說，甚至被喻為拿地葵花寶典。地產江湖都在動用資源尋找該方案。

中建三局的高標準方案被神話，並非沒有道理。畢竟同門兄弟中海、豪門華潤、城建都因為這份方案落敗。

所以，這份高標準競標方案的技術含金量很高，也有導向性，甚至可能是三批次拿地高標準環節的解碼神器。銷冠智庫第一時間拿到這份方案，約定承諾一個月後現身江湖。

先說下，中建三局有自己的設計院，在武漢。這個方案就是中建三局自己做的。以下是專家點評要點記錄。

1.中建三局還是比較剋制，沒有傳說中那麼拼。

①實施裝配式建築的裝配率70%，還好。

②實施超低能耗建築面積達到總面積的55%，這個不算高。

③實施健康建築面積達到總面積82%，只能算OK。

④後者兩項都沒有100%，這是正常尺度。魯能在王四營很多，都是100%、100%。

2.細節裡有講究。

標書裡說這樣一句話：

6#住宅樓採用減震/隔振技術。

這是一個隔減震措施要求，在基礎地方裝隔減震墊。假如地震來了，會起到緩衝作用，這要加點錢。

猜測三局不會用減震措施，大機率採用隔震措施。區別是減震措施可能會影響戶型室內佈局，估計三局不會這麼幹。

而且只有6#這一棟樓有，滿足了至少要求。估計這棟樓到時候會貴點。

進入高標準環節的對手有華潤、城建、中海。說明對手更剋制。

3.關於配建

標書中原話是這麼說的：

額外增配1500平方米公共服務設施，並無償移交。

三局學融創、陽光城都學聰明瞭，無償移交。但是，三局更聰明，

將移交的配建全部做到地下，我可以多做一點送你，不計容積率，不會影響我地面的貨值。

如果你感覺地下環境不好的話，我給你挖一個下沉廣場。融創和陽光城就比較實在了。

4.關於車位

標書中的原話是：

商品住宅由1.2輛/戶（505輛）增配至1.7輛/戶（680輛）增配175輛；租賃住房0.6輛/戶；公共服務設施按65輛/萬㎡計算。

三局將車位配比由1。2提升到1。7，這又是一本賬。估計車位的成本在20w/個左右。車位超出20w/個，就是盈利的。車位有產權，不作為公攤面積公攤出去。車位又增加了一筆貨值。

人防車位不能拿來賣，所有權屬於人防辦。假如要買的話，只能是買使用權，沒有所有權。

三局是做貨值的高手。

5.措詞講究

三局說，

“避免高強度和高低配開發”

，這是說給專家聽的。他的意思是高低錯落。但是三局把帽子做了一下，呼應一下，綠城沁園就直接取消了帽子。

6.東側禁止開窗

船舶研究院可能是涉密單位，所以禁止開窗。東面的邊戶型不能開窗，也是一個損失。

7.關於圍合式建築

說到整體感受的時候，三局說自己是圍合院落。但是到通風的時候，又說自己是點式、行列式佈局。一會兒說自己是圍合，一會兒說自己是點式、行列式，前後自相矛盾。

其實主要是迎合專家，圍合專家。這個要理解。

8.關於保障房位置

標書裡的原話是：

將保障性租賃住房規劃在最好位置，讓北京新市民充分享受地塊的配套及公共資源，緊鄰街坊路同時兼顧乘坐公共交通的便利性。

既然是從出行交通考慮，可以將保障房放在最北側。

正常情況下，這塊位置的確是最好的。但是隻要在保障性租賃房這一塊開門，形成人流進進出出，就會有干擾。

這個小區位置好的，其實是偏裡面相對封閉的樓棟。

9.什麼叫“按A級配置”?

標書原話是：

滿足北京市居住公共服務設施配置要求，按A級配置。同時增配1500㎡公共服務設施，無償移交。

三局非常聰明，設定了茶藝、圖書館等。知道為什麼這樣設定嗎？

或者換個角度，小區最需要什麼？是不是餐飲？但是這些都有嚴格的規範要求，比如消防要求、要通燃氣。而且，科技展廳、健身館最後移交政府後，誰會接手管理？

大機率是開發商的物業管理。

三局還是很聰明的，看得比較遠，想到以後自己可能接手運營。

10.這句話是什麼意思：藉助導光管將陽光引入地庫內，提升地下空間舒適性?

類似疊拼別墅的採光井，要做陽光車庫。其實蠻難。

看P25頁，將採光井和陽光車庫聯絡起來，採光井肯定做不到陽光車庫的效果。

地下車庫多用點LED節能燈就好，綠地率本能就不高，採光井又在佔用綠地，沒有必要。

11.怎麼看共享公園?

其實，這3000平米公園屬於小區內部，方案裡把它共享給到城市了，同時兼有疏散廣場、防疫、安檢能功能空間。

三局動了心思，把它做成下沉式花園，其實共享的可達性就很弱了，日常遛彎不宜上下爬樓梯。

還有安全隱患。下沉式花園可以通往車庫，地庫就變成半開放式了。雖然會有刷卡等安全管理，但它的私密性、安全性就會降低。

特別是把地庫層高提升到1。7米，這就就可以銷售了。

這裡面有兩個心思，一是取悅評審專家；二是算好自己的賬本，不計容，同時變成可售貨值。

12.戶型怎麼樣?

三局自己說：

產品輪廓控制，方正無深凹槽；交通核選型，控制建築高度54m，減小交通核面積，減少公攤面積。

他們給自己評價蠻高，我們認為三局的交通核的確是摳到極致了，反倒有點擔心它以後能不能hold住。

合用前室的規範要求是2400，圖上它寫的是2450，僅比規範多了50，不知道夠不夠用。可以算下賬：首層要抹灰貼磚，就要30；要做保溫，也要30。即便說標準層不貼磚，首層也要貼磚。還要區分採暖區和非採暖區。

通常按照規範，預留50是不夠的，通常會留2500。這是目前見過第一個預留2，450，關注落地後的效果呈現。

還有，它的樓梯間沒有設通風井給樓梯通風。圖上畫的兩個風井是給兩個前室用的。

這是我們見過的最省的核心筒，帶來的弊端也是顯而見，業主佔便宜少了很多，不能在合用前室做一個通高鞋櫃，除非把消防栓挪走。（待續）銷冠智庫

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