從前天開始，一場河南鄭州的全城水災，擊中了所有人的軟肋。

原先市民們熟悉的大街小巷，一夜之間成了汪洋大海，微信群裡，轉發著被困人員的各種呼救影片。

在那些畫面顫抖的影片裡，道路，地鐵，小區，低窪的立交橋，這些我們習以為常的城市場景，此刻卻成了全國最危險的地方。

此刻，全國人民都在為河南加油，為鄭州祈福，還好，截止這篇稿件發出的時間，鄭州的洪峰已經過境，災難正在逐漸消解。

但這個教訓，足夠帶給我們一些新的思考，也許我們需要從洪澇的角度，重新認識一下自己所在的城市。

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比如我們所在的北京。

在過去的一段時間裡，我和同事們研究了很多晦澀的水文和測繪資料，然後想盡可能簡單的跟大家說清楚北京的洪澇情況。先說結論，大家必須明確一點：

北京是一個極易發生洪澇災害的城市。

這個結論是如何得到的呢？我們都知道，城市想要不被淹，暴雨過後雨水一定是要有去處的，最好的去處，就是大河大湖大海。

那麼，就有一個

水面率

的概念。它指的是城市裡可以收容多餘雨水的水面佔比，

北京的水面率非常低，不到3%。

在一眾城市裡，幾乎是墊底的。

這就是我們最經常調侃說，為什麼每年夏天一下雨，北京就不可避免的進入看海模式，此外，我們還必須搞清楚一點，北京面臨的洪澇災害來自哪裡？

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第一，最直接的威脅來自「暴雨內澇」。

暴雨內澇很好理解，在短期強降雨之後，雨水篦子和下水道們吞水來不及，雨水就會流到路上低窪的「積滯水點」。

比如道路上的淌水，立交橋下積水，前幾天石景山的6號線金安橋地鐵站產生的積水，都是這麼來的。

今年7月12號的北京城區內澇風險圖

我看過一份統計，全北京主城區裡，道路的積滯水點在2006年全年有39處；2007年有43處；2008年有5處；

2009年增至116處；2010年仍有58處；2011年，由於多次衝擊型暴雨，積滯水點達到73處；2012年，積滯水點為66處。

從歷年積滯水點的數量變化上，其實可以很容易看到近些年來積滯水點不減反增，

每年，發生洪澇災害的次數一直都很頻繁。

有人可能會說，現在工程水平如此先進，北京的下水道體系不斷在改進，為什麼內澇似乎看起來更嚴重了？

右側，望京南湖渠地下雨水涵道（管徑2米x2米）

原因是複雜的，一方面原因，跟近年的氣候變化有關係，這些年以來，大家能明顯感覺到，極端的暴雨天氣越來越頻繁，今年北京的雨水不必多說了，特別是七月初，每天一場雨，簡直快趕上版納的雨林。

更重要的，還是和城市發展有關係。我查了一下北京的城市規劃。

從1996年開始，北京市建設用地面積增長几乎呈直線上升。城市建成區面積，由2000年只有488km²，到了2010年已經接近670km²。

增長速度接近10年50%，更嚴重的是，這些建成區，大部分都是廣場，道路，建築。它們的共同點，都是硬化處理的，直接導致北京的雨水更難流入地下了。

當然，如果北京的洪澇災害只是止步於此，那其實問題不大。

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這就要引出北京第二個洪澇災害的威脅了：西山洪水。

除了內澇，當然還有洪水，前幾天海淀冷泉鎮的洪水上了抖音熱門，一輛順豐小哥的三輪車無人駕駛，直接順著洪水在路上跑。

此外，海淀的西山林語小區，也淪陷了，小區裡的一樓住戶，地下室，汽車，全部被淹。

西山林語小區，距離冷泉鎮不遠，也是每隔一兩年就會被淹一次，所以被地產行業內調侃稱為「西山淋雨」，住在裡面的業主，一個個也是非常無語的。

西山林語周邊

冷泉鎮和西山林語小區被淹的原因，當然不只是城市內澇，原因和剛才說的「西山洪水」有關係。

大家都知道，海淀山後，三面環山，屬於是西山山麓小盆地。西山的水，都是在山後區域彙集，再透過南北沙河，向東流向溫榆河。

但每次下雨，西山的山洪水的水量，是很驚人的，毫無顧忌的往海淀山後來了之後，城市下水管本來就吞不贏洪水，再加上各種泥沙又容易堵塞下水管道，所以每次一下雨，這裡就是洪水肆虐。

這樣，大家是不是覺得整個海淀山後住起來，都很危險了。

是，但不完全是。

常年在海淀山後生活的人會知道，山後有一道著名景點「京密引水渠」。這條引水渠是60年代修的引水工程，東西走向。

因為走的是飲用水，為了水質，所以京密引水渠的最大的特點，是它被設計成一條地上河，這樣它就把山後隔絕成

南北兩部分。

海淀山後的地形圖

在這條引水渠的影響下，北側就相對安全，比如大家熟知的後廠村網易百度騰訊小米各大網際網路公司總部，以及我們之前說的翠湖三傑，葛洲壩紫郡蘭園，山嶼湖等等，都基本上不會被西山洪水影響。

但南側的風險就會相對大一點，比如西山林語，就是典型容易被淹案例。

所以，在看這篇文章的在後廠村工作的碼農朋友們，要買房子儘量選京密引水渠北邊買。這也算是一個小知識了。

除了西山洪水，北京第三個洪澇災害的重要影響因素，則是

「永定河洪水」。

這裡就要提到我們的每次說到北京洪澇災害繞不過去的板塊，房山長陽，這裡之前一度被稱之為「洩洪區」，這裡的洪，指的就是永定河的洪水。

在2012年721暴雨事件，長陽由於作為小清河分洪區，所以當時是很嚴重的。

但這裡必須先澄清一點，當下的長陽，在2021年721暴雨事件之後，一方面，不再作為小清河分洪區，而且，當年肆虐的南泉河，現在堤壩修的很高，有媒體採訪設計單位，對方甚至保證

“再來兩個‘7·21’也沒問題。”

成果從今年的情況也能看出來，今年的幾場大雨，長陽的洪澇情況並不嚴重，甚至比海淀冷泉鎮好多了。

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以上，就是北京主要的三個洪澇威脅的來源：永定河洪水、西山洪水及城區暴雨內澇。

那麼，我們是一個房產公眾號，就要回答一個非常現實的問題：

我們如何避免買到容易被淹的小區和房子呢？

我們有三個建議：

1，未來買房，儘量買入中心城區和新城。

在北京的2035總規，藏著一個買房避開洪澇區的秘密，因為有關於防洪治理的規定，不同區域的防洪標準是不一樣的。

“在防洪及河道治理規劃方面，中心城區（不含海淀北部地區、豐臺河西地區）防洪標準達到200年一遇；海淀北部地區、豐臺河西地區防洪標準達到50年一遇。城市副中心防洪標準達到100年一遇。其他新城防洪標準達到50至100年一遇。鄉鎮中心區防洪標準達到20年一遇，村莊防洪標準達到10年一遇。”

可以看到，防洪標準最高的，是中心城區，其次是通州副中心和各大新城，比如亦莊新城，門頭溝新城等等。

所以，買入新城和中心城區，會更遠離洪澇，我在後面貼部分新城的範圍圖，給大家參考。

大興/亦莊新城

昌平新城

門頭溝新城

這些區域內也有一些特例，比如海淀北因為位於西山洪水的衝擊區，豐臺河西地勢低窪的原因，二者的防洪等級都相對更低。

防洪等級最低的，還是鄉鎮和村莊。

所以，如果你看中的房子不在中心城區，也不在各大新城範圍內，甚至還在村裡的話，那麼就要注意了。

2，買房前，一定要對照近幾年的「降雨內澇風險圖」。

剛才說了從規劃角度避免洪澇風險，其實我們還要注意各種內澇區域，比如靠近立交橋的，或者區域性地勢低窪的。

看下面這張7月12號的降雨內澇風險圖，就能看出來了。可以明顯發現，

南城比北城更容易內澇，西側比東側更容易內澇。

北京內澇風險圖

從區域上看，豐臺區、石景山區、海淀區西部及昌平區南部區域存在較高積水風險，海淀區東部、東城區、西城區、朝陽區、通州區、大興區存在區域性積水風險。

對照地圖，如果你想買的房子附近，靠近途中深藍色和紅色區域，也要好好考慮了。這份圖每年官方都會發布，大家有興趣可以去找找。

3，要分清楚北京的洪澇的洩洪策略和區域。

北京這麼大，不同的區域，會有不同的排洪策略，整體上走的是“西蓄、東排、南北分洪”的原則。

北京四大排水洩洪流域圖

“西蓄”是指充分利用玉淵潭等河道，調節雨洪，減少進入市中心區的洪水。“東排”是指市區雨水經城區河道由通惠河排出。

“南北分洪”是指當城市西部發生較大洪水時，在城區北部向清河和壩河分洪，在城西南角向涼水河分洪。以此來減少洪水對北京城市中心區的威脅。

總結來說，無論是西山洪水還是永定河洪水，都是從西側開始的，向北向東向南排水，這種模式之下，處於流域交界處就是最安全的。

比如南二環和三環之間，西側的阜石路，朝陽的大望路，還有北邊昌平海淀交界處，都會比較安全。

以上，是從城市規劃和地理資訊層面避免洪澇的方法，從更具體的層面，則是需要了解哪些小區容易淹水，哪些小區地下車庫容易進水。

在此，我們為大家整理了一批板塊和小區名單：

雍景天成（石景山西黃村），高家園（門頭溝），上莊家園（海淀上莊），長安雲錦（石景山古城），昌平沙河於辛莊，模式口西里（石景山）。。。。。。

還有哪些小區容易積澇的，歡迎大家在評論區分享。

本文參考資料：

01 利用洪澇模型進行城市內澇風險快速識別與預警 | 《武漢大學學報》

02 《城市適宜水面率分析》2008 何俊仕