2021年，全國房地產開始了週期性調整，樓市政策不斷調整，市場正在降溫。在這樣的大背景下，房價已不像過去那麼穩定，那要怎麼買房，才不會出錯？

李嘉誠曾在一次採訪時說過：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這套理論一直被業界奉為經典。不管是商辦還是住宅，佔了好地段才是王道。

過去人們買房時提及地段，符合以下兩點就能稱之為好地段：一、在市中心，小點也無妨；二、離公司近，偏點也可以。

現在的情況可能出現了變化。

中心地段不再是好地段

90後一代逐漸成為買房大軍中的主力軍。從實際情況出發， 大多數年輕人不具備直接在城市核心地帶買房的能力，但可以在城市周邊區塊進行選擇。

這一屆年輕人的到來也改變了人們對住房的要求：居住舒適度成了重要考慮因素，他們更希望住的大一點，房子新一點，環境好一點。

一些大城市的市中心，存在著數量不小的老住宅區，房屋要麼小，要麼老，又處在地價頗高的核心區域。即使能買下來，住著也不是太舒服。所以現在的剛需購房者更願意“犧牲”一些通勤時間來選取更符合自己心意的居住環境。

大城市地鐵網路的完善，延展了城市的範圍，也把通勤時間控制在合理的範圍裡，這為他們提供了廣闊的選擇空間。

在大城市，因為地鐵鏈接起了中心區也次中心區，“好地段”的定義已經不僅侷限於城市的核心區域了。隨著購房需求的改變與生活理念的變遷，次中心區也隱隱蓋過了中心區的風頭，未來老城區的位置優勢或許不再吃香。

買在哪個地段，能升值？

規劃中的新城區有著孕育“好地段”的機會，那麼在新城區裡有發展潛力的好地段要怎麼辨別呢？

有個簡單粗暴的辦法，那就是看這個城市對一片區域的規劃，也就是所謂的控規。對於一個區域的規劃影響非常之大，可以說直接決定了這個區域未來的發展。

這個花花綠綠的圖片就是控規圖了。

一眼望去就能明白，正是這顏色上區別決定了不同地塊的用途。但是顏色太多也不好記，看控規圖時重點關注個別顏色就好，代表商業區的是紅色塊，代表住宅區的是黃色塊。

紅色塊和黃色塊面積上的比例，直接決定了這塊地未來的發展。如果這片區域都是黃色塊，就說明這是一個居聚居區衛星城；如果大部分是紅色的商業用地，那就代表著未來商業上的繁榮，以後少不了商場、寫字樓。未來在這裡工作的人必會傾向於在附近買房或租房，房價和租金就有了保障。

看控規判斷地段也有技巧。一塊區域裡，紅色塊佔比更大的可以優先選，商業寫字樓未來不會少。但是要注意產品的屬性，在商業用地做商辦性質的公寓的話，居住需求被分攤了，周邊的住宅價格就要受到影響。要先蓋住宅，再蓋寫字樓的，寫字樓蓋好了，住宅就好升值了。

“地段”也不是唯一標準

買房不能不看地段，也不能只看地段。

處在優質學區內的房子，僅憑著教育資源的優勢也可以保持價格的堅挺。

控規只能作為參考，因為同樣也存在著規劃的很好，但是城市經濟跟不上，“理想很美滿，現實很骨感”的現象，這種情況下地段也不會有太大的升值空間。

“唯地段論”經久不衰，但買房的標準在不斷更新。人們對房屋的需求、對住所的定義都在變，可能會再次改變“好地段”的定義。

文章來源：樂居