原標題：貝殼投研：最慘地產股，萬科漲停它大跌，魯商發展怎麼了！

2月25日，過去一年被按在地板上摩擦的地產股集體爆發，A股房地產開發指數（881153）大漲3。79%，包括萬科、

新城控股

在內的近10家房企漲停。

這一輪地產股漲停潮的背後是“兩集中”政策的推動，即集中釋出出讓公告，集中組織出讓活動，一年分三次供給土地。簡單來說，本次新規將宅地零售改為批發，透過市場化方式對土地供需兩側雙向降溫，利於土地溢價率的回落，及房地產行業毛利率的提升。

新規的發行本來是較可觀的利好訊息，但對於

魯商發展

來說，股價卻並沒有什麼反應，反而在近兩日持續下行，這是何原因？

一、政策新規對房地產有何影響？

1、拿地格局最佳化將改善房地產企業盈利邊際

截至目前，鄭州、天津、青島、濟南、長沙等多個城市已先後釋出通知，提及宅地出讓實行“兩集中”，2021年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告並實施招拍掛出讓活動。

房地產專家認為，相比以往土地逐塊成交，集中放量供應在土地交易期內大幅增加供應，該政策將有助於土地市場迴歸理性，地價增速有望放緩。對於大型房企來說，不能再同時參與多塊土地競爭，而對於中小房企來說，能有更多選擇的餘地。

市場趨於理性競爭將推動房企毛利率的提升。

事實上，受房地產開發週期影響，房地產企業的結算利潤率是滯後的，就好比現在拿地，到三年甚至五年後才可以在房地產企業的利潤表顯示出來。

資料顯示，2018年之後我國總體房企的毛利率呈明顯下降趨勢，截至2020年3季度行業毛利率下滑至28。2%，下降了約4個百分點，這主要由於前幾年的高價地專案進入結算週期。

因此，隨著今後“兩集中”政策對於房地價差的進一步改善，房企盈利邊際修復將帶動毛利率提升。

2、“兩集中”政策將更有利於週轉能力強的大型房企

從上述分析來看，“兩集中”政策將有利於改善房企的盈利能力，但這對房地產企業的週轉能力也提出了不小挑戰。

在集中供地下，拿地資金流出的時點性和銷售籌資等資金流入的連續性將不再匹配，資金週轉次數將會降低，另外土拍階段土地保證金會被凍結，也將進一步造成自有資金週轉效率降低。

而這顯然對於資金週轉效率高的龍頭企業更為有利。大型房企往往放棄了土地增值收益，以市場化拿地為主，毛利率雖然低於中小型房企，但保持了較高的週轉率。

最終，由於龍頭房企的管控優勢以及融資能力突出，其銷售管理費用率、融資成本較低，從而展現出更高的ROE水平。

二、政策新規對魯商發展是機遇還是挑戰？

據2月27日公佈的最新訊息，2020年魯商發展在山東實現銷售金額221億元，較2019年實現翻倍（2019年實現房地產銷售87。59億元，佔公司總收入85。01%）。

有一說一，魯商發展2020年的業績確實有不錯的預期。魯商發展還未釋出2020年的年度業績預告，就前三季度經營資料可知，企業四季度已超額完成銷售計劃。

（另外，對於魯商發展醫美業務的瞭解，大家可以關注貝殼投研於2月15日、2月20日發表的兩篇文章。）

雖然企業去年的業績支撐有了一定的保障，但我們還要結合政策看一下魯商發展面臨的未來一個發展狀況。

一方面，魯商發展資產負債率居高，較為依賴槓桿經營。據公司財務資料，魯商發展多年來的資產負債率一直維持在90%以上，明顯高於房地產龍頭企業。

對於魯商發展來說，接下來將面臨著新一輪的房地產開發，在行業新規之下，其自有資金層面較為緊張，可能會對企業整體經營產生不利影響。

不過相比於大型房產企業來說，魯商發展是個地域性的小型房地產企業，其高負債率恰恰反映了它有良好的融資渠道，這有利於平滑企業面臨的拿地挑戰。

另一方面，魯商發展近年來的ROE是由淨利率端驅動的，政策新規將推動企業盈利能力持續提升。我們不能單純看待企業的營運週轉能力這一個方面，因為ROE是由多個方面共同驅動的。

自2018年，魯商發展收購福瑞達以來，它便不再是一個純粹的地產股了，公司藥品及化妝品業務對淨利率端產生較大影響，而由於魯商發展一直以來的總資產週轉率（營運能力）便較低，所以近幾年，魯商發展的ROE水平在淨利率的驅動下快速提升。

三、總結一下

總的來看，雖然市場就目前魯商發展的房地產業務並不樂觀，但它的地域性特點或許有望緩解其面臨的挑戰，同時結合政策與醫美業務帶給企業的有利影響，貝殼投研（Beiketouyan）認為魯商發展整體的估值並不會下滑，而未來維持業績可持續增長也是可以期待的。

關注貝殼投研，這裡有您最關心的投資報告~

（本文為愛股票社群貝殼投研發表，內容為作者個人觀點，不代表愛股票平臺，特此宣告。）

集虎卡，開鴻運！最高拆522元驚喜福袋！