行業研究|千億揭秘
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引
言
3月16日，越秀地產釋出業績公告，2020年廣州銷售額557。9億元，同比增長52。4%，十年增長超6倍，同時廣州作為大本營，業績佔比高達58。3%，業績十分亮眼。回看越秀地產廣州過往業績可以發現，2016年之前，業績始終在百億左右徘徊，2017年開始進入發展快車道，2018年超300億，2020年超550億，
實現單城市破
500
億的壯舉，城市深耕能力行業領先。
越秀地產
2020
年總銷售額為
958
億元，即將邁入千億佇列，回看越秀地產的千億發展模式很具有代表性。
2008
年之前，聚焦廣州單城市深耕，形成一定優勢之後，開始向外擴張，對廣州依賴度降低，全國化佈局鋪開之後，再次擇優深耕，深耕的方式不僅多元且具有創新性，如
TOD
模式、
“住宅+配建”、“國企合作”等。
廣州作為大本營，不僅是越秀地產業績的重要來源，也是創新模式的發源地，透過剖析越秀地產在廣州的佈局路徑及佈局策略，我們也可以看到這家實力國企是怎樣突圍的。
圖：越秀地產
2010-2020
廣州銷售額（單位：億元）
資料來源：
企業年報
● 縱觀越秀地產在廣州的佈局路徑，可以分為三個階段：
第一階段（
2011
年之前）：隨城市建設，快速拉開佈局
第二階段（
2012
年
-2016
年）：向外擴張，廣州市場依賴度下降
第三階段（
2017
年
-至今）：多元創新破局，進入新一輪快車道
表：越秀地產廣州佈局情況（總建面：萬平米）
資料來源：
企業年報
接下來，我們將深度剖析越秀地產每個階段的發展邏輯，看越秀地產在廣州是怎樣一步步發展起來的，又是如何在“瓶頸期”後尋求突破的。
▼▼▼
越秀地產前身為廣州城建總公司，作為廣州龍頭國企越秀集團下屬地產板塊，越秀地產與廣州城市發展相輔相成。越秀地產在廣州城市發展中，承擔了很多片區規劃、一級開發的責任，這也使其在城市佈局方面具有“前瞻性”。從廣州兩大中軸線，到南沙、番禺、黃埔等重點發展區域，越秀地產搶盡先機。
1）
2000
年之前：聚焦中心區，佈局兩大中軸線
1983
年，越秀地產正式成立。沿越秀山、中山紀念堂、海珠廣場為代表的傳統中軸線，相繼開發了江南新村、白馬服裝市場。
隨著傳統中軸發展擁擠，上世紀
80
年代中期至
90
年代初，廣州實施城市中心東移戰略，決定造一條城市新中軸。越秀地產沿著新中軸開發了天河北、二沙島、珠江新城等區域，打造廣州國際金融中心、越秀金融大廈、市長大廈、東方寶泰購物廣場等地標性專案。
圖：越秀地產在廣州兩大軸線佈局專案
2）
2
000
年
-
2011
年：隨城市發展
“東進南拓”，開發郊區大盤
2000
年，廣州提出
“南拓東進、西聯北優”城市發展戰略。南沙、番禺、黃埔成為熱點發展區域。
20
年前，南沙還是一片荒蕪，如今，已發展為廣州唯一城市副中心，粵港澳全面合作示範區，集物流產業、臨港產業、高新技術產業為一體的現代產業基地。而在
2
000
年，越秀地產便前瞻性佈局南沙，拿下
2
67
萬平米的濱海花園綜合體專案，成為第一家進入南沙的房地產開發企業
，該專案也是南沙最大體量的綜合體專案。此後越秀地產不斷加大南沙佈局力度，累計開發近
20
個專案，成為南沙
“大地主”。
2
009
年，越秀地產再次南拓，佈局番禺
。拿下番禺區大學城
9宗地塊
，總建面
35。2
萬平米。
2
011
年，越秀地產開始東進，佈局黃埔
。拿下黃埔
29。9
萬平米的住宅用地。城市佈局進一步鋪開。
圖：2000-2011年越秀地產廣州新進駐區域
▼▼▼
越秀地產
2009
年開始向外擴張，
2011
年短暫放緩，
2012
年再次加大擴張步伐。相繼進駐崑山、青島、海口。且隨著廣州之外其他區域的業績不斷釋放，越秀地產對廣州市場依賴度下降。
表：2009-2012年越秀地產新進駐城市
資料來源：
企業年報
圖：2011-2016廣州業績佔比
資料來源：
企業年報
向外擴張、市場環境等多種因素影響下，
2012-2016
年，廣州業績始終在
100-130
億之間。但在此階段，越秀地產並未放緩在廣州的佈局，依然保持較高投資強度，在廣州海珠、黃埔、南沙、白雲等核心區域拿下大量土地，強化區域深耕。
圖：2011-2016越秀地產廣州新增投資建面（單位：萬平米）
資料來源：企業年報
● 越秀地產為何會重金拿地？
1）
有融資優勢
母公司背書，越秀地產融資成本相對較有優勢。
除地產開發外，金融業務也是越秀集團的核心業務之一，旗下控有越秀金控、創興銀行兩大金控平臺。除此之外，越秀地產也與基金方進行合作，創新融資路徑。
圖：2013-2016年越秀地產融資成本
資料來源：
企業年報
2） 戰略佈局考慮
越秀地產高價拿地，除了有融資優勢外，也是經過長遠佈局考慮的。拿的地塊多為所在區域的稀缺資源，專案發展空間較大。且越秀地產曾有成功開發的經驗，如
2009
年越秀地產拿下珠江新城最後一塊宅地的開發權，摺合樓面價
15324
元
/平米，該專案2014年開盤售價6萬元/平米左右，並在2015年突破7萬元/平米，考慮資金成本後，專案盈利依舊可觀。
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2017
年，越秀地產提出
“三年衝千億”的目標。戰略目標引領下，越秀地產開始嘗試多元創新模式。在TOD
、城市更新、政府配建大趨勢下，越秀地產抓住機會，創新
TOD
、合作、城市更新、住宅
+配建等多元拿地方式，並率先在廣州推進培育。
1）
T
OD
模式：構建特色拿地抓手
2018
年
8月，越秀地產與廣州地鐵合作，成立品秀房地產開發有限公司。2019
年，越秀地產將一半投資資金劃撥給與廣州地鐵的合作上，大力拓展軌交物業。越秀
TOD
模式透過
“
地鐵拿地
+集團收購+注入上市公司
”的投資路徑及“
開發
+運營+技術標準
”的整套開發標準，不斷成熟，兩年內在廣州已投資5個專案，包括星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城。
越秀地產不斷強化
T
OD
產品研發及物業運營能力
。
2020
年
11
月，越秀集團與廣州地鐵簽署戰略合作協議，收購廣州地鐵部分物業股權，並設立
TOD
研究院研發技術標準，在產品研發及城市運營能力方面不斷加強，深化
“軌交+物業”模式。
在廣州孕育成熟後，越秀地產也將
T
OD
模式對外輸出
。
2020
年
6月，越秀集團、廣州地鐵集團、長沙軌道交通集團三方簽署戰略合作協議，將在TOD物業開發等方面
展開合作。
2）
住宅
+配建：經濟社會效益雙豐收
2020
年，越秀地產繼續在拿地方式上創新，探索
“住宅+配建”模式，並透過配建模式，成功獲取廣州和樾府地塊、白雲亭崗地塊、番禺華工國際校區二期地塊和白雲金沙洲地塊。透過配建的方式，可以協助政府推進公共設施的建設，
同時提升開發效率。
3）
國企
+品牌房企合作：加速區域深耕
越秀地產加大與國企及品牌房企的合作，加速專案擴張。
2017
年，越秀地產發起併成立廣州國資開發聯盟，整合國有資源，創新國企合作模式，助力企業資源獲取，此外，越秀地產積極與品牌房企合作，透過合作，加速了區域深耕。
4）
城市更新：積累長期發展用地
越秀地產透過城市更新，儲備長期戰略發展用地。
2017年7月，
越秀地產成立城市更新集團，並分別於
2019年7月及10月，斬獲番禺區里仁洞村和南沙東流村兩大舊改專案，總投資額近217億，改造面積約178萬平方米
，改造後將為越秀地產帶來
374
萬方總土儲。。
圖：2017-2020年越秀地產典型新增專案
資料來源：
企業年報
此外，越秀地產的
“雙平臺”商業模式也為其帶來穩定收入。
越秀地產始終堅持“商住並舉”戰略，越秀地產與越秀房託“雙平臺”創新商業模式也是越秀地產特色的商業運營模式，透過雙平臺互動的資本運作實現“開發+運營+金融”的商業模式。
越秀房託主要為越秀地產商業物業的退出平臺，透過越秀房託收購越秀地產開發的商業物業，加快越秀地產資金回籠，同時越秀地產透過越秀房託依然控制優質商業物業，實現其經營及資產長遠升值的效益共享。如越秀地產曾以
134。4
億元向越秀房產基金出售廣州國際金融中心
100%
股權，推動資產二次證券化。提前釋放商業物業價值，縮短投資週期，回籠現金。
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回顧越秀地產在廣州的發展，早期透過參與城市建設，跟隨城市發展，拉開佈局。
2017
年以來，不斷創新拿地方式，透過
TOD
、配建、合作、城市更新等強化區域深耕，同時強化自身的產品及運營能力，規模快速上升。越秀地產的發展有其國企的資源及資金優勢，但更多的是具有市場化的運營機制，以及對創新發展的不斷追求。
當前行業環境下，企業均追求深耕能力，從越秀地產的發展軌跡中，我們也可以總結一些可借鑑的點：
1）
拓寬拿地方式
當前規模型企業，基本已完成或初步完成全國化佈局，核心城市競爭激烈，地價攀升，土地出讓條件嚴苛，單純依靠招拍掛拿地，企業很難進行深耕。尤其是在核心城市
“土地集中出讓管理”政策出臺後，具有多元化拿地能力的企業會更有優勢。城市更新、產業地產、TOD
等是未來拿地主要抓手，但對企業的能力要求也較高，企業可提前佈局，積累經驗。此外，企業也要懂得合作借力，透過合作的形式，快速增強企業競爭力，提升區域深耕能力。
2）
平衡流量與利潤
企業在拿地時，應進行整體拿地結構的規劃。不同的地塊對企業有不同的定位，要想做到長期深耕，除拓展週轉流量型的專案之外，還要儲備戰略型的用地，如城市更新用地、核心板塊的稀缺資源等，可為企業帶來長期持續的收入及利潤。
3）
提升產品及運營能力
城市深耕，包含多種維度，區域深耕、客戶深耕、品牌深耕等，企業在快速擴張的同時，應加強產品力及運營能力的提升，助力專案快速轉化，提升品牌影響力。
典型房企年報披露時間（2020）
圖表：E50企業樣本展示
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