日前，長沙的第二批集中供地的資訊已經正式披露了（

競自持租賃成“C位”、嚴審競買資格。。。長沙第二批集中供地發生了這些變化

）。不同於第一次，這次沒有預公告，直接上貨。畢竟，留給長沙的時間確實已經不多了。原計劃一年三次的集中供地，隨著第二批集中供地的連續兩月推遲，今年的第三批供地怕是難以實現了。

多城第二批賣地現涼意長沙將“壓軸出場”

事實上，截止9月底，實行“兩集中”政策的多個城市已經開始陸續完成了其第二批集中供地。

長沙將於10月19日“壓軸出場”開啟第二批集中拍地。

最早的是廈門和長春，於6月份開拍，最終廈門成功出讓11宗地塊，長春出讓49宗地塊，另有18宗流拍，8宗終止掛牌。

7月份，多城的第二批集中供地推遲或緊急叫停。

。

直至9月份，第二批集中供地才正式重啟，但熱度遠不如首批集中拍地，多以以底價成交、流拍告終。

9月7-8日，福州7宗地塊取消出讓，2宗地塊流拍；9月8-10日，青島72宗地塊底價成交；9月10-11日，天津19宗地塊停止掛牌、2宗地塊流拍；9月15-17日，成都17宗地塊終止出讓，2宗流拍；9月17日，瀋陽24宗地塊停止交易、3宗流拍；9月27日，廣州48宗地塊開拍，僅成交23宗，過半地塊流拍……。

重點城市土地市場整體降溫，土地的流拍率和撤牌率上行明顯。那麼，長沙的第二批集中土拍是不是也會逃不過“遇冷”的命運呢？

長沙競自持地塊佔主流多宗地塊或將底價成交

首先，我們總結多地土地流拍背後的原因。

大部分來源於房企資金壓力以及地塊出讓規則最佳化，壓縮了房企的利潤預期。

今年以來多個熱點城市樓市調控持續收緊，加碼限購，疊加房地產貸款集中管理制度的落地，市場活躍度明顯下降，房企銷售不如之前，回款壓力增加，資金緊張。除此之外，

多城集中拍地規則最佳化，增加了競自持、競品質等方案，且嚴格審查購地資金來源，抑制了房企的拿地意願。

而根據此次長沙披露的29宗地塊的資訊來看，最明顯的變化，就是

此次長沙集中拍地多以競自持的形式出讓，佔比達83％，最大面積競自持比例在19％-100％區間

。且在保證金和購地資金來源方面的審查也嚴格了許多。

競自持的條件無疑將增加開發商的開發成本，降低了開發商的拿地預期。

且根據出讓條件來看，29宗地塊中大部分地塊要求配建幼兒園、居家養老服務站、運動場等設施，或要求引入上市企業、產業等條件，在一定程度上也將壓縮開發商的利潤。

由此來看，長沙的第二批集中拍地熱度或也將不如首批，極有可能以底價成交的結果為主流。

此前湖南中原研究院的報告稱此次長沙的第二批集中供地29宗地塊中有18宗素質不高地塊，或將增加流拍的機率。

而

對於部分中小房企而言，此次的拿地難度也將進一步增加。

由於多為競自持地塊，且最大面積競自持比例多為60％-80％之間。這樣的比例在土拍過程中達到熔斷的可能性不大（此前長沙首批4宗競自持地塊的競拍自持比例最高的為19％），多宗地塊可能將在競地價或者競自持環節就得出最終競得者，無法進入搖號環節。因此，中小房企想要和首批集中供地一樣在搖號過程中“靠運氣”拿地，恐怕也將行不通了。

多板塊住宅毛坯限價水平重新整理房地價差進一步擴大

另外，針對此次集中拍地的地價和住宅限價，也是市場最為關注的。

此次29宗地塊的住宅毛坯限價最高的水平為位於濱江板塊［2021］長沙市107號地塊的14800元／平

，未突破當前長沙市宗地住宅毛坯限價的天花板，對於市場購房者情緒起到一定的穩定作用。但

部分板塊的宗地住宅毛坯限價出現了“新的天花板”

。

如高鐵西城板塊限價首次破萬，達10500元／平；高鐵會展板塊限價由2020年12800元／平上漲至13800元／平；尚東隆平板塊限價由2020年12800元／平上漲至13300元／平。

另外，部分地塊與首批集中拍地的地塊相距較近，但地塊的起始樓面價和住宅毛坯限價卻有所變化。

以上地塊皆為小編不完全統計到的第二批集中供地和首批集中供地相鄰較近的地塊。可以看到，

統計到的大部分地塊相對於首批集中供地而言，住宅毛坯限價有所抬升

。如隆平新科板塊的127號、119號地塊相距首批集中供地中的045號地塊相距約500米，住宅毛坯限價上漲約300-500元。如天際嶺板塊的114號地塊相距首批集中供地中的046號地塊相距約2。5公里，住宅毛坯限價上漲1800元。

在住宅毛坯限價抬升的同時，這些地塊的起始樓面地價有所抬升，如隆平新科板塊的119號和127號地塊，此次起始樓面地價均突破了6字頭，而位於這兩宗地塊附近的045號地塊在首批集中供地中起始樓面價為5889元／平。

但

從住宅毛坯限價和起始樓面地價的房地價差來看，大部分地塊的中間利潤空間有所擴大。

這在此次增加競自持條件的基礎上，將從一定程度上緩解房企未來開發的利潤壓力。

另外，值得一提的是，

此次29宗地塊中依然有7宗地塊的住宅毛坯限價按我市價格監控，未限定具體的銷售價格。

雖然此次住宅毛坯限價未突破全市的新天花板，穩定了購房者情緒。但對於這些未限定具體售價的地塊，未來的上市價格也留有了一定的想象空間。尤其對於一些熱門地塊而言，如此次位於天心中心南湖新城板塊的123號地塊，此前首批集中供地中的048號地塊成交樓面地價破14000元／平，預計後期上市價格達22000元／平。而123號地塊正毗鄰048號地塊，未限定具體住宅毛坯售價，後期上市或將參考周邊專案均價。

總結來說，雖然此次供地在房地價差間給開發商釋放了一定的操作空間，但拿地的條件增加了競自持，也增加了一定的開發成本，且在購地資金方面審查從嚴，這給此次很多開發商拿地造成了一定難度，也抑制了一部分開發商的拿地意願。那麼，此次集中土拍會有哪些房企出手呢？哪些地塊將成為“大熱門”？後續樂居還將持續報道梳理長沙第二批集中供地的重點地塊和此次競自持地塊的分佈範圍和特點，敬請關注！