本文來源：房道大叔

2月10日晚間，有訊息稱，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺。該訊息若屬實，房地產行業將迎來實質性利好。

1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》規定，“商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定”，同時“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。”

而上述訊息所稱的“辦法”，與1994年釋出的《城市商品房預售管理辦法》中的相關規定最大不同之處在於：

明確對預售資金的規定進行了全國統一，進而有利於規範預售資金的使用。

有利於幫助困難房企緩解資金壓力

“辦法”中明確：預售資金額度監管為“重點額度監管”，由市縣級城鄉建設部門根據工程造價合同等核定，能確保專案竣工所需的資金額度，當賬戶內資金達到監管額度後，超出額度的資金可以由房企提取自由使用。

事實上，在知名房企債務違約事件之後，部分地方政府對於預售資金存在過度監管的問題，比如出現了資金零撥付的情況。

上述“辦法”出臺後，將大大加強預售資金管理的規範性和靈活性，有助於房企合理安排使用資金、穩健經營。

目前看來，保持房企資金的適度流動性都是引領行業走出低谷的重要措施。

在“保交付”方面，需要政府、企業、金融機構等多方面共同努力，促進風險平穩化解。

此次新出臺的資金監管辦法保證了商品房預售資金使用的靈活性，在確保專案交付的前提下，提高商品房預售資金使用靈活性，將成為行業基本面改善和投資者信心提振的催化劑。

對於此前部分地方在預售資金管理執行過程中過於嚴格的做法，亦將有一定的糾偏效果。

明確預售資金賬戶基本標準

管理辦法明確了預售資金監管的基本標準。對監管資金監管額度、交納範圍、取用條件等進行了明確。各地在此基礎上因城施策制定細則，有利於引導最佳化預售資金監管。

此前出臺的《城市商品房預售管理辦法》曾對預售資金監管做出原則性規定，即各地區自主出臺相應的“預售資金監督管理辦法”和“預售資金監督管理實施細則”，導致各地預售資金監管的方式差別較大。

預售資金可分為重點監管資金和一般監管資金。其中，重點監管資金的監管金額一般與工程款金額相當，用於保障專案交付，根據工程進度支取。由於全國並無統一的規定，部分地方預售資金監管存在政策不明確、提取基數和提取比例過高、提取節奏不合理等問題。

管理辦法將改變原有各地對商品房預售資金監管責任不清的情況，有關部門也將督促檢查預售資金監管的實施情況。

使用的靈活性將獲提升

管理辦法在繼續強調加強預售資金賬戶管理的同時，進一步提升了預售資金使用的靈活性。

管理辦法強調，購房人的定金、首付款、按揭款和他形式的購房款，應全部直接存入預售資金監管賬戶。

預售資金監管賬戶中的監管額度內資金必須專款專用，使用用途包括建築材料、裝置款、施工款等相關支出。

管理辦法要求加強各方資訊共享，商業銀行按預售資金三方監管協議加強賬戶監測，定期和地方住建部門進行對賬等。

在資金的提取節奏上，當前部分城市重點監管資金提取節奏較慢，部分城市主體結構封頂前可提取的最高重點監管資金比例在50%以下，主體結構封頂前重點監管資金較難取用。

允許房企在預售資金達到監管額度後，可自由提取使用超出額度的資金，將有助於提升房企資金的流動性，推動其穩健發展。

預售資金使用的合理化、規範化或仍是後續政策的主導思路。後續因企施策、因城施策的政策或是預售資金監管調控的大方向。

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