文/樂居財經 程孟瑤

25天的時間，佳兆業集團（01638。HK 簡稱：佳兆業）和債權人們經歷了第一輪“交鋒”。

11月25日，佳兆業針對12月7日到期的優先票據向債權人發起要約交換與同意徵求，計劃用新債置換現存的4億美元優先票據，並展期18個月。

債權人們卻不按常理出牌，委託財務顧問公司Lazard向佳兆業提出了多個融資方案，代價是索取更高的收益率。

雙方有來有往，接下來，輪到佳兆業“出牌”了。

12月20日，佳兆業公告稱，啟動全面債務重組計劃，結束了為期25天的第一輪“交鋒”。

據披露，佳兆業未能如期償還的債務，包括2021年12月7日到期的6。5%優先票據本息共計4。129億美元；以及分別於11月12日、11月11日需兌付利息共計8837。63萬美元，兩筆利息分別來自2023年到期11。95%優先票據、2025年到期11。7%優先票據，佳兆業在理財產品兌付問題尚未解決的情況下，又構成實質性債務違約。

在確定佳兆業未能償還4億美元債後，惠譽警示稱，這觸發了該公司其他美元票據的違約事件，導致如果其他美元票據至少25%債券本金總額的債券受託人或持有人要求，債券應立即到期和償還。

截止12月20日，佳兆業優先票據的未償還本金額約為117。8億美元，另外佳兆業將12月1日應支付的2026年到期11。65%優先票據的1747。5萬美元利息，申請了30天寬限期支付利息，目前剩下的天數也已不多。

在債務危機引發停牌近兩週後，佳兆業股票已於20日上午九時正起復牌。

債務重組計劃

公告稱，佳兆業已經委任華利安諾基（中國）有限公司作為其財務顧問以評估集團的資本結構、衡量該集團的流動性並探討一切可行的解決方案，以儘快緩解當前的流動性問題併為所有持份者達成最佳解決方案。

公告顯示，此次尚未支付的優先票據主要涉及四筆，均在新加坡證券交易所有限公司上市，分別為本金總額為4億美元的2021年12月7日到期、利率6。5%優先票據，以及應付利息約1292。78萬美元；2023年到期

11。95%優先票據，應於2021年11月12日支付2987。5萬美元利息；2025年到期11。7%優先票據，應於2021年11月12日支付5850。13萬美元利息；2026年到期11。65%優先票據，應於2021年12月1日支付1747。5萬美元利息。

上述票據本息一共5。19億美元，此前佳兆業曾申請了30天寬限期支付利息，其中已經有三筆利息寬限期已屆滿，另外一筆利息如果不能在12月31日支付，也將違約。

按照相關條款，境外債權人可提起“交叉違約”，即佳兆業的所有存續美元債立即到期及應付。

根據wind資料，佳兆業是地產美元債規模超過百億美元的三家房企之一。

20日早間，佳兆業公佈了優先票據的未償還本金額約為117。8億美元。目前，佳兆業流通中的離岸債券共計17只，平均利率約10。48%；其中一年內到期債券約6只，到期規模33。97億美元，最快到期的是明年4月份一筆5。5億美元的票據。

面對117。8億美元債務，佳兆業在公告中表示，公司一直與其優先票據持有人的代表商討，就尚未支付的優先票據制定全面債務重組計劃。

優先兌付境內債

佳兆業的流動性危機最早引爆於11月初，旗下錦恆財富127億元的兌付問題，當時在與投資者的交流現場，就有人質疑，佳兆業將用於兌付理財產品的資金是否被挪用去償還12月7日到期的一筆4億美元優先票據。對此，行政總裁麥帆表示了否定。

11月8日佳兆業集團控股公眾號發出《宣告》，表示受資金流動性困難影響，由深圳錦恆財富管理有限公司發行、佳兆業集團（深圳）有限公司擔保的財富產品出現兌付逾期，給各位投資人帶來困擾，並表達歉意。其表示正採取多項措施，全力以赴解決問題：1、廣泛徵求投資人意見，拿出更為可行的兌付方案；2、加快深圳、上海等地優質資產處置，回籠資金用於兌付財富產品；3、梳理可抵押資產，為財富產品提供兌付保障；4、加快在售地產專案銷售，實現快速回款。

《宣告》稱，目前佳兆業總體資產價值大於負債，有足夠可供處理的優質資產，為投資人提供財富產品的後續兌付。

為儘快制定出更為可行的兌付方案，懇請投資人給予佳兆業多一點時間和耐心。

此後的11月22日，佳兆業公佈了《錦恆財富產品兌付方案》，其中提及錦恆財富產品將按照到期的時間順序，採用分期兌付的方式，陸續兌付本金及利息。據投資人反饋稱，2021年10月、11月已到期產品，已按兌付方案於11月22日完成兌付。

公開的資訊顯示，佳兆業近段時間處置的資產範圍仍以香港為主，回籠資金僅20。7億港元；

此前佳兆業表示將處置以深圳商業地產專案為主的18項資產，權益貨值818。25億元，但進展緩慢；

另外佳兆業11月公佈的權益銷售額僅10。06億元，環比下跌88%。

10月中旬以來，三大評級機構陸續下調對佳兆業的信用評級，其中穆迪在半個月內連續下調兩次。

11月25日佳兆業公告稱，評級下調及隨後的撤回加劇了公司獲得融資的難度，加上目前面臨的短期流動性問題，導致發生若干貸款協議下的若干觸發事件。

12月15日，佳兆業在與投資人的小型會議上提出，會處置旗下以深圳商業地產專案為主的18項資產，以補充錦恆財富資金，滿足投資人的兌付權利。

主管融資管理工作的佳兆業高階副總裁孫明堯表示，“

在債務處理上，公司優先境內債

，因為資產全部在國內，理財產品的處理問題是在公司是排第一的。”

債權人“自救”

在理財產品面臨兌付壓力的同時，佳兆業的美元債也已經出現實質性違約。

11月25日，佳兆業針對12月7日到期的優先票據向債權人發起要約交換與同意徵求。上述方案的主要條款包括：計劃用新債置換現存的4億優先票據，票息仍為6。5%，並延期18個月至2023年6月到期，同時該方案的透過需要至少95%的債券人的同意。但

該交換邀約於12月3日宣告失效。

不過在佳兆業出臺方案後不久，有媒體報道，

佳兆業的部分債權人

行動了起來，委託財務顧問公司Lazard Asia （Hong Kong） Limited（簡稱：Lazard）頻繁對外發聲，

呼籲佳兆業要有所作為，並給予佳兆業數個融資方案，

表示願意陪其渡過當前的難關。

11月23日，Lazard向佳兆業提出了約為20億美元的融資方案，包含了境內以及境外、有擔保及無擔保的融資方案。

11月30日，Lazard又向郭英成提議了新的重組方案。該方案不僅同意為佳兆業債務展期，還額外提供最多36億美元資金支援舊改業務，但索取高達25%至30%收益率，並以佳兆業美好、星島集團等資產作為抵押。但是佳兆業未對此作出公開的迴應。

佳兆業體系的境核心心，包括佳兆業及其100%控股的佳兆業集團（深圳）、佳兆業商業集團。其中，佳兆業集團（深圳）囊括了核心資產，而債務則主要由其它主體承擔。截至2020年底，佳兆業集團（深圳）的總資產為2005。08億元，是佳兆業的64。70%。而佳兆業集團（深圳）的帶息債務僅為352。74億元，是佳兆業的29。04%。

截至2021年6月30日，佳兆業的總土地儲備約3114萬平方米，總貨值約7347億元，其中城市更新有213個，貢獻土儲貨值佔比約為47%。

同期，佳兆業淨資產負債比率為93。7%、現金短債比為1。53、剔除預收賬款的資產負債率為69。9%，“三道紅線”屬於“綠檔”。

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