前言
入伏以來，各地暴雨接踵而至，防汛防澇的新聞引人關注，除了道路積水，行人遇險、城市排水系統癱瘓、群眾受災等這種公共災害以外，還有一種傷害是購房者比較關注的，那就是暴雨過後，
房屋漏水或者被淹，地下車庫進水汽車損毀等財物受到損失的狀況，
誰該為業主的損失買單呢？
嘉賓
天津市物業管理協會法律諮詢委員會副主任、
天津華盛理律師事務所的
尚斌
律師；
天津市鴻正大物業管理有限公司總經理
楊海乘
解讀與分析
01
大雨過後，若業主家裡出現滲水、漏水的情況，一般
物業公司啟動哪些程式？
有哪些應對這些問題的
措施？
如果業主報修家裡出現滲水、漏水，
首先物業在30分鐘內上門查勘位置和原因
。現場查勘清楚後一般有
2種情況：
1。 漏水的業主家樓上有住戶的，
物業會陪同業主一起到樓上查勘，是樓上住戶使用不當的，物業幫助協調，督促樓上住戶進行修復；
2。 如果在雨季，
是整棟樓的屋面漏雨、滲水，
物業會先在估測的地方進行簡單修復，
例如刷一些防水油、防水塗料等，再根據房屋的年限和漏雨、滲水的情況來做工作。
在質保期內
，物業會聯絡開發商，要求在
7-15日內
進行徹底修復。
質保期外
，物業會向業主大會申請使用應急維修基金或專項維修基金修復。
02
一旦房屋滲水、漏水造成的
損失由誰承擔？
暴雨造成屋頂漏水、牆壁滲水等現象，給業主帶來損失，是最為常見的糾紛。
質保期內找開發商，質保期外可使用維修資金維修。
住宅作為一種產品，也有質保期，按規定，屋面防水工程、衛生間和外牆防水保修期為5年。也就是說，如果業主在房屋保修期內，因為漏水、滲水造成財產損失，可以找開發商索賠追責。
如果已經超過保修期，樓頂維修便屬於公共部分，出現漏水問題，業主可以申請啟動房屋維修基金維修，但由於漏水現象並不是人為故意造成的，沒有侵權人，屬於
自然現象
，因此已經造成的損失只能
由業主自己承擔
。
03
在雨季來臨後，
物業公司如何保證地下車庫不會被暴雨的積水漫灌？
一般採取哪些
措施
？
在雨季到來之前，物業公司會先做好防汛準備：
1。
清理
地上的汙水井、雨水井，保持暢通；
2。
檢查
地下車庫的排水管路、集水井、集水井排汙泵；
保持通暢和設施裝置的正常運轉；
3。 準備防汛物資，如沙袋、排汙泵、手電、雨衣雨鞋、鐵鍬等工具；
4。
制訂汛期值班表
，保證汛期有人值守，並根據小區情況提前做好防汛演練；
5。 如果雨情過大超出地庫排水能力，物業在
啟用備用排汙泵
往地上排水的情況下，
使用小區廣播和電話通知
，讓業主把車挪到地上路邊，然後用沙袋把地庫進出口封堵。
04
暴雨造成積水倒灌進入車庫，造成車輛損毀，該
由誰來負責？
首先要找到事故原因，才能認定該由誰承擔責任。
要界定是否屬於開發商責任，
主要看小區及地下車庫的排水系統是否按照國家標準建設，排水設計、施工是否規範。如果是因為開發商在建時，地下車庫排水設計或施工不當，造成使用過程中出現排水問題，造成了財產損失的結果，那麼業主可根據相關法律，要求開發商承擔一定賠償責任。
其次，對於物管方在突發自然災害中的職責，法律上無強制規定，這主要
依據業主與物業方簽訂的《物業服務合同》，據此判定物管是否盡到應盡職責，
如果物管有明顯的失職行為，可追究責任。如果物管在已經盡到職責的情況下，仍無法避免損失發生，則不需要承擔責任。
05
物業公司如何做才能是盡到職責呢？
之前給大家介紹了物業會做哪些措施，在做這些措施的同時，我們會透過
業主開放日
，
小區宣傳欄
，在業主群裡給大家做防汛知識普及，同時
把當時現場情況透過照片、錄影等方式留存電子檔案資料存檔。
06
暴雨發生後，往往是房屋漏水等物業糾紛的高發期。在業主起訴的案例中，
物業公司以暴雨屬於不可抗力作為抗辯，那麼這個抗辯理由成立嗎？
暴雨發生後，一般都是業主與物業糾紛發生的高發期。很多業主認為，業主需承擔部分責任，而物業公司則認為，暴雨屬於不可抗力。
特大暴雨本身屬於一種外來因素，但在下雨過程中，物業公司作為專業的物業管理部門，
對雨季可能發生的危及業主利益的情形應當可以預見的
，當事人
能夠預見而由於疏忽沒有預見
，或者是
未盡最大努力加以防止
，以不可抗力作為
抗辯不能成立
。
物業公司應制定突發事故應急預案，在此類事故可能發生時，及時通知業主做好安全防範工作，例如在可能發生暴雨時，通知業主將停放在地下車庫的車移至安全位置等，從而減少或防止業主財物損毀的情況。而只要
物業公司已經按照合同約定盡到了相應的責任和義務，業主不能要求其在事故發生後承擔賠償責任。
07
在房地產行業有句老話叫：大雨天看房子質量。無論小區有多美，建築多麼美輪美奐，一場大雨都能把它打回原形。
下雨天，業主檢測房屋質量的相關的常識有哪些呢？
雨季買房有個好處就是能檢驗防潮，防雨等專案質量，看看質量是否真的如宣傳一樣為您提供品質生活。在雨季選房，購房經“實戰”檢驗免後患，在選房時您可在檢視室內窗戶的封閉性，看牆體的有無滲水，選擇頂層的朋友還要更要注意的就是是否漏雨，絕不能外面大雨傾盆，屋內細雨紛飛。
雨天看房首先要
觀察顏色較深的地方
，用手貼著它慢慢感受，如果溫度相對較低的話，那麼發生滲漏的可能性比較大。
飄窗、東邊牆體和窗戶、陽臺等部位是否存在滲、漏水情況
，在雨天看房時通常都能注意到，另外還需要留意
觀察外牆的接縫處、牆面有無明顯的水印及黴點。
如果是在
晴天
，業主在收樓時，要仔細檢查房屋
牆面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現象，
這些都是水滲漏的表現。
若是
頂層
，一定要檢視各個房屋的
頂面有無雨水滲漏的痕跡
。按照建築施工的要求，交付業主使用的房屋需經過大雨的“考驗”。
對於
一樓
而言，特別是對於沒有地下架空層的房屋，容易出現滲水漏水，而且比較容易潮溼。驗房師表示，一樓住戶在雨天收樓顯得尤為重要。
需要
提醒業主
的是，即使入住後發現滲漏，只要在
保修期限內
，
可找開發商協商解決。
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內容編輯：馬建
排版編輯：實習編輯陳俞安